房地产行业周报：二手房成交面积同比增长，进一步释放房地产市场潜力

核心观点：二手房成交面积同比增长，进一步释放房地产市场潜力 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模同比增长。本周国务院强调收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，无锡市新政取消商品房限售政策，暂停新建商品房价格备案。2025年前三月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 收购存量房作保障性住房，无锡取消新房限售政策 中央层面：国务院：收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子"建设，加快构建房地产发展新模式促进房地产市场平稳健康发展。 地方层面：无锡：无锡市发布最新楼市政策“锡十条”5.0，旨在优化房地产市场平稳健康发展。新政取消商品房限售政策，暂停新建商品房价格备案，促进市场主体活力和住房消费，推动市场回暖。 市场端：土地成交面积同比增长，土地成交溢价率下降 销售端：根据房管局数据，2025年第16周，全国68城商品住宅成交面积182万平米，同比下降21%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3741万平米，累计同比下降2%；2025年第16周，全国20城二手房成交面积为230万平米，同比增速+3%，前值-7%；年初至今累计成交面积3118万平米，同比增速+19%，前值+20%。 投资端：2025年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2130万平方米，成交土地规划建筑面积1628万平方米，同比增加3%，成交溢价率为6.9%。 天津：天津成功出让1宗涉宅用地，位于静海区团泊新城东区地水路南侧，起始价2.253亿元，起始楼面价3254元/ m。该地块最终由天津市禾承房地产开发有 1、收购存量房作保障性住房，无锡取消新房限售政策 中央层面：（1）国务院：收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，着力推动“好房子"建设，加快构建房地产发展新模式促进房地产市场平稳健康发展。（2）住建部：住房城乡建设部办公厅印发通知，要求严格施工图设计文件审查，将隔声、防串味、防水作为审查要点。此举旨在解决住宅工程中普遍存在的质量问题，保障居民居住体验和生活质量。（3）国家统计局：统计局公布2025年1—3月份全国房地产市场基本情况。 房地产开发投资完成情况方面，1—3月份，全国房地产开发投资1.9904万亿元，同比下降9.9%；其中住宅投资1.5133万亿元，下降9.0%。新建商品房销售和待售情况方面，1—3月份，新建商品房销售面积2.1869亿平方米，同比下降3.0%，降幅比1—2月份收窄2.1个百分点；其中住宅销售面积下降2.0%。（4）财政部：一季度地方政府性基金预算本级收入8161亿元，同比下降12.9%，其中，国有土地使用权出让收入6849亿元，同比下降15.9%。 地方层面：（1）无锡：无锡市发布最新楼市政策“锡十条”5.0，旨在优化房地产市场平稳健康发展。新政取消商品房限售政策，暂停新建商品房价格备案，促进市场主体活力和住房消费，推动市场回暖。（2）青岛：青岛市推出12项新政策刺激楼市，包括为二孩、三孩家庭提供购房补贴，青年群体“低月供”贷款，高校毕业生免租金住宿等，旨在吸引人才，促进经济增长。（3）吉林：吉林市住房公积金管理委员会发布《关于优化住房公积金使用政策的通知》，明确支持多子女家庭贷款购房。对生育抚养二孩及以上的多子女家庭，最高贷款额度上浮30%，单职工缴存家庭最高贷款额度为65万元，双职工缴存家庭为91万元。（4）杭州：购买上城区、拱墅区、西湖区、滨江区范围内住房的，享受家庭唯一住房、第二套住房契税优惠的住房套数查询范围确定为购房所在区行政区域。 表1：收购存量房作保障性住房，无锡取消新房限购政策 2、销售端：新房成交面积同比下降，二手房成交面积同比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第16周，全国68城商品住宅成交面积182万平米，同比下降21%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达3741万平米，累计同比下降2%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2025年第16周68大中城市成交面积同比下降，环比下降 图4：2025年第16周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比持平 图5：2025年第16周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比下降 图6：2025年第16周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比下降 根据房管局数据，2025年第16周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-2%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-8%、-22%、-30%，年初至今累计增速+18%、0%、-97%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比下降 2025年第16周，全国20城二手房成交面积为230万平米，同比增速+3%，前值-7%；年初至今累计成交面积3118万平米，同比增速+19%，前值+20% 图8：17城二手房成交环比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，土地成交溢价率下降 2025年第16周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2130万平方米，成交土地规划建筑面积1628万平方米，同比增加3%，成交溢价率为6.9%。一线城市成交土地规划建筑面积74万平方米，同比下降26%；二线城市成交土地规划建筑面积446万平方米，同比增加2%；三线城市成交土地规划建筑面积1108万平方米，同比增加6%。（1）台州：台州市椒江区成交一宗涉宅地块，建设用地面积 14351m2 ，规划建筑面积 25831m2 ，规划性质为住宅用地、商业用地，建筑限高50米，由台州湾新区方远乐居置业有限公司以总价2.18亿元竞得，成交楼面价8431元 /m2 ，溢价率12.38%。（2）台州：台州市椒江区成交一宗涉宅地块，规划性质为住宅用地、商业用地，建设用地面积 27372m2 ，规划建筑面积 30109m2 ，容积率1.1，建筑限高36米。地块起始价53540万元，并以9800元 /m2 回购地块内所有可销售的商业用房，最终由台州绿硕房地产开发有限公司（绿城）以总价5.394亿元竞得，综合楼面价17915元 /m2 ，溢价率0.75%。（3）天津：天津成功出让1宗涉宅用地，位于静海区团泊新城东区地水路南侧，土地出让面积6 8547.8m2 ，规划建筑面积 69233.28m2 ，用地性质为城镇住宅，容积率仅1.01，起始价2.253亿元，起始楼面价3254元 /m2 。 该地块最终由天津市禾承房地产开发有限公司以总价2.253亿元竞得，成交楼面价3254元 /m2 ，溢价率0%。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同比增长 2025年第16周，信用债发行96.5亿元，同比增加27%，环比减少48%，平均加权利率2.82%，环比增加26BP。信用债累计发行规模1221.1亿元，同比减少24%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年4月14-18日，下同）房地产指数上涨3.4%，沪深300指数上涨0.59%，相对收益为2.81%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第2位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣丰控股、天保基建、渝开发、中润资源、我爱我家，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广宇集团、中交地产、卧龙地产、阳光股份、京基智农。 图15：房地产指数上涨3.40%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中荣丰控股、天保基建、渝开发涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广宇集团、中交地产、卧龙地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比下降，同比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比下降。国内信用债发行规模同比增长。本周国务院强调收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，无锡市新政取消商品房限售政策，暂停新建商品房价格备案。2025年前三月销售初步企稳，在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。