房地产行业周报：二手房成交面积同比增长，十二月止跌回稳信号如期而至

核心观点：二手房成交面积同比增长，十二月止跌回稳信号如期而至 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。本周统计局公布12月70城商品房价格数据，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄；一二三线城市同比降幅均继续收窄。本周杭州2宗地块均高溢价成交，其中北干西地块由杭州滨江以总价27.98亿元竞得，成交楼面价38859元 /m2 ，溢价61.91%成交，世纪城南单元地块由浙江中冠以总价11.92亿元竞得，成交楼面价33558元 /m2 ，溢价45.91%成交，共收金39.90亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 房地产市场信心提振有望继续改善，多地启动城中村项目改造 中央层面：统计局：69.3%受访者预计未来半年房价稳定或上涨。房地产市场信心逐步提振，下阶段市场有望继续改善。近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。 地方层面：上海：加快城市更新步伐，启动25个城中村改造项目。常州：2025年将实施40个城中村改造项目，全面推广房票安置。北京：完善“保障+市场”住房供应体系，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。 市场端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热 销售端：2025年第3周，全国68城商品住宅成交面积233万平米，同比下降5%，环比下降6%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达860万平米，累计同比增加18%。全国20城二手房成交面积为207万平米，同比增速9%，前值+19%；年初至今累计成交面积616万平米，同比增速20%，前值+27%。 投资端：2025年第3周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1392万平方米，成交土地规划建筑面积1102万平方米，同比下降43%，成交溢价率为1.6%。 杭州：杭州2宗地块均高溢价成交，一宗成交楼面价38859元/㎡，溢价61.91%成交，另一宗成交楼面价33558元/㎡，溢价45.91%成交，共收金39.90亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比减少 2025年第3周，信用债发行99.8亿元，同比减少33%，环比减少5%，平均加权利率2.57%，环比增加10BP。信用债累计发行规模209.3亿元，同比减少27%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、十二月止跌回稳信号如期而至，多地下调公积金贷款利率 中央层面：（1）统计局：2024年12月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄；一二三线城市同比降幅均继续收窄。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。 其中，上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.9%和0.1%，广州下降0.3%。（2）统计局：1-12月商品房累计销售面积9.74亿平，同比-12.9%；累计销售额9.68万亿元，同比-17.1%。12月商品房销售面积1.13亿平，同比-0.3%；销售额1.16万亿元，同比+2.1%。 地方层面：（1）上海：2026年底全面启动城中村整体改造项目，到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。（2）北京：不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好，完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。加大新开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高品质生活的“好房子”，构建房地产发展新模式。（3）上海：要加快城市更新步伐启动25个城中村改造项目。深入探索可持续的城市更新模式，完善成本管控机制，优化老旧建筑更新标准。（4）自贡：优化住房公积金贷款政策，2025年起执行，包括调整住房套数认定、提高最高贷款额度至100万元，取消两次贷款间隔限制，以支持房地产市场稳定发展。（5）白银：二手房公积金贷款资金划拨对象由借款人调整为售房人。（6）上海：完成既有建筑节能改造4000万平方米以上，全面推行建筑“光伏+”应用，完成既有建筑节能改造4000万平方米以上，新建国家机关办公建筑、大型公共建筑全面按照绿色建筑三星级标准建设。（7）上海：探索推动灵活就业人员参加住房公积金制度，完善多元化住房保障和供应体系方面，优化“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求。（8）上海：2028年底轨道交通运营里程突破1000公里。（9）香港：房委会讨论修订《房屋条例》惩罚“严重滥用公屋”行为，会议提出引入新“严重滥用公屋”罪行，针对以金钱利益分租公屋单位、授权许可他人居住于公屋单位者，以及租户家庭不居住于单位并将其用于商业用途者。（10）香港：房委会优化置业阶梯，白居二增1500青年名额，总名额增至6000个，全部分配给40岁以下青年申请者。（11）广东：持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造。推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区。（12）昆明：扩大提取住房公积金支付新建商品住房首付款服务范围，覆盖全市区域，简化购房流程，提高公积金使用效率，降低购房门槛。 （13）西班牙：西班牙政府拟对非欧盟买家征收全额物业印花税，以应对当地房屋供应短缺问题。（14）沈阳：降低房贷“商转公”门槛取消已偿还3年以上的限制条件。（15）常州：2025年将实施40个城中村改造项目，全面推广房票安置。（16）海南：优化调整住房公积金租房约定提取划款时间，提升职工即申即提体验，新办业务即时划转，按月或季划转调整至每月或季度首月10日。（17）重庆：今年将集中力量打造中心城区15个城市更新示范项目，涵盖江北区观音桥商圈、渝中区嘉宾里片区、沙坪坝区嘉陵湾片区等多个区域。 表1：房地产市场信心提振有望继续改善，多地启动城中村项目改造 2、销售端：新房成交同比减少，二手房成交同比增长 2.1、68大中城市新房成交同比减少，环比减少 根据房管局数据，2025年第3周，全国68城商品住宅成交面积233万平米，同比下降5%，环比下降6%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达860万平米，累计同比增加18%。 图1：64大中城市新房成交面积同比减少 图2：64大中城市新房成交面积环比减少 图3：2025年第3周68大中城市成交面积同比减少，环比减少 图4：2025年第3周68大中城市中一线城市成交面积同比减少，环比减少 图5：2025年第3周68大中城市中二线城市成交面积同比减少，环比减少 图6：2025年第3周68大中城市中三四线城市成交面积同比减少，环比增长 根据房管局数据，2025年第3周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速+18%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-5%、-4%、-8%，年初至今累计增速40%、15%、-66%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比减少 2025年第3周，全国20城二手房成交面积为207万平米，同比增速9%，前值+19%；年初至今累计成交面积616万平米，同比增速20%，前值+27%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热 2025年第3周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1392万平方米，成交土地规划建筑面积1102万平方米，同比下降43%，成交溢价率为1.6%。一线城市成交土地规划建筑面积39万平方米，同比下降65%；二线城市成交土地规划建筑面积338万平方米，同比下降46%；三线城市成交土地规划建筑面积724万平方米，同比增加40%。杭州：2宗地块均高溢价成交，其中北干西单元地块竞价108轮，由杭州滨江房产以总价27.98亿元竞得，成交楼面价38859元 /m2 ，溢价61.91%成交，世纪城南单元地块竞价76轮，由浙江中冠以总价11.92亿元竞得，成交楼面价33558元 /m2 ，溢价45.91%成交，共收金39.90亿元。南通：2宗土地底价成交，共收金15.58亿元。海门海泰置竞得富江路西侧，瑞城置业竞得临江大道北侧。温州：1宗土地底价成交，由温州青山置业有限公司以底价8.066亿元竞得该地块，成交楼面价2554元 /m2 。北京：中海摘得全国首个城中村改造项目地块——丰台区西南郊冷库地块，成交价40.08亿元，由中海摘得，成交楼面价5.8万元 /m2 。深圳：1宗土地高溢价成交，由中海企业发展集团有限公司以总价30.65亿元竞得龙飞大道地块，成交楼面价29611元 /m2 ，溢价率70.37%。苏州：2宗姑苏区涉宅用地底价成交，苏州名城竞得瓣莲巷北地块，成交总价3.64亿元，成交楼面价28708元 /m2 。苏州荣和竞得规划支七路南，成交总价2.24亿元，成交楼面价18022元 /m2 。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行规模同环比减少 2025年第3周，信用债发行99.8亿元，同比减少33%，环比减少5%，平均加权利率2.57%，环比增加10BP。信用债累计发行规模209.3亿元，同比减少27%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年1月13日-1月17日，下同）房地产指数上涨3.89%，沪深300指数上涨2.14%，相对收益为1.75%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第12位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：光大嘉宝、海泰发展、顺发恒业、三湘印象、亚太实业，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：粤宏远A、华远地产、荣丰控股、铁岭新城、万科A。 图15：房地产指数上涨3.89%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股光大嘉宝、海泰发展、顺发恒业涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中粤宏远A、华远地产、荣丰控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。本周统计局公布69.3%受访者预计未来半年房价稳定或上涨。房地产市场信心逐步提振，下阶段市场有望继续改善。近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。本周杭州：2宗地块均高溢价成交，其中北干西单元地块由杭州滨江房产以总价27.98亿元竞得，成交楼面价38859元 /m2 ，溢价61.91%成交，世纪城南单元地块由浙江中冠以总价11.92亿元竞得，成交楼面价33558元 /m2 ，溢价45.91%成交，共收金39.90亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现