房地产行业周报：新房二手房成交面积同比增长，新增专项债效果逐步释放

核心观点：新房二手房成交面积同比增长，新增专项债效果逐步释放 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比减少，20城二手房成交面积同比增长，环比增加。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长。本周财政部研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”，这都是增加有效需求的政策，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目，政策的效果将在2025年逐步释放。本周常州土拍市场火热，4宗地块中3宗溢价成交，总起始价37.656亿元，最终宗地块共收金38.106亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 新增专项债效果逐步释放，镇江停止商品房销售价格备案制度 中央层面：财政部：在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房。住建部：住房城乡建设部要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。 地方层面：镇江：停止实施新建商品房销售价格备案制度。广东：2011-2024年间，广东省已开工改造9200个小区，提前完成“十四五”改造任务。济南：住房公积金最低首付比例由30%调整为20%。 市场端：土地成交面积同比增长，常州土拍市场火热 销售端：2025年第2周，全国68城商品住宅成交面积243万平米，同比增加5%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达622万平米，累计同比增加30%。全国20城二手房成交面积为210万平米，同比增速12%，前值+39%；年初至今累计成交面积397万平米，同比增速24%，前值39%。 投资端：2025年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1882万平方米，成交土地规划建筑面积2780万平方米，同比增加73%，成交溢价率为12.4%。 常州：4宗地块中3宗溢价成交，环龙实业竞得长江北路、创新二路两个地块。 东方新城拿下康宁路地块。武进区洛阳镇公园路北侧由江苏恒磊建设有限公司竞得，总起始价37.656亿元，最终宗地块共收金38.106亿元。苏州：1宗吴中区涉宅用地由吴中建设集团底价竞得，成交总价2.34亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第2周，信用债发行62.7亿元，同比减少49%，环比增加1580%，平均加权利率2.38%，环比减少63BP。信用债累计发行规模71.2亿元，同比减少48%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、新增专项债效果逐步释放，镇江停止商品房销售价格备案 制度 中央层面：（1）住建部：住房城乡建设部发布关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知，要求各地严格依法开工建设，全面加强建设质量管理，加大建设质量监管力度。（2）央行：各部门、各单位要共同提升绿色金融的可持续性，统筹好提升质量和做大总量的关系，在推动绿色金融规模稳步增长的同时，注重绿色金融对环境效益改善、产业转型升级的支持实效。（3）财政部：研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”，这都是增加有效需求的政策。在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。政策的效果将在2025年逐步释放。 地方层面：（1）北京：超长期国债资金支持电梯更新911部全部开工。（2）广州：广州已形成1个工作方案、2个数据库、1个专项规划、12个区级专项研究，全力推动125平方公里低效用地再开发，实现“政策创新+项目试点”双轮驱动。（3）广东：2011-2024年间，广东省已开工改造9200个小区，惠及208万户居民，提前完成“十四五”改造任务。（4）济南：住房公积金最低首付比例由30%调整为20%。 （5）四川：2026年新增工业用地全部实现“标准地”供应，四川省自然资源厅联合7部门发布通知，自2026年起全面实施工业用地“标准地”供应，旨在提升土地利用效率和营商环境。此举涉及固定资产投资、开发强度等指标，简化审批流程，促进项目快速落地。改革将通过“3+X”指标体系更新，预计到2025年新增工业用地30%以上采用此方式，至2026年全面实现。（6）镇江：停止实施新建商品房销售价格备案制度。（7）河南：3月底前将所有符合条件的存量住房开发贷款项目纳入“白名单”机制，政策还包括指导各地落实房地产支持政策、举办购房展销活动、优化个人住房贷款政策、发放购房补贴和契税补贴等。（8）福建：力争一季度重点项目完成投资1700亿，多措并举带动商品房销售。（9）香港发展局：预计2024/25财政年度土地供应量仅达标的63%（10）山东：山东省住房和城乡建设工作会议在济南顺利召开，今年将更新改造120个片区项目新开工改造13.7万户。（11）福建：福建省发布措施促进房地产市场发展，优化供给、促销售、提升服务，包括推出购房补贴、提高公积金贷款额度等。鼓励在建房地产项目春节期间不停工、少停工、早复工，推进在建项目预售审批，加快项目取证销售。（12）濮阳：出台支持商品住房“以旧换新”等20条措施，包括支持住房消费、加大金融支持、提高供应质量、强化监管监测等，促进房地产市场止跌回稳。（13）南沙:发布12条房地产新政：控制土地供应探索“购房入学”等。优化调整土地供应模式方面，合理控制新增房地产用地供应。建立“人、房、地、钱”要素联动机制，结合片区库存规模、人口规模及住房消费需求流向稳慎有序供地。 表1：新增专项债效果逐步释放，镇江停止商品房销售价格备案制度 2、销售端：新房成交同比增加，二手房成交同比增加 2.1、68大中城市新房成交同比增加，环比减少 根据房管局数据，2025年第2周，全国68城商品住宅成交面积243万平米，同比增加5%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达622万平米，累计同比增加30%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增加 图2：64大中城市新房成交面积环比减少 图3：2025年第2周68大中城市成交面积同比增加，环比减少 图4：2025年第2周68大中城市中一线城市成交面积同比增加，环比减少 图5：2025年第2周68大中城市中二线城市成交面积同比增加，环比减少 图6：2025年第2周68大中城市中三四线城市成交面积同比减少，环比减少 根据房管局数据，2025年第2周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速30%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+45%、-6%、-2%，年初至今累计增速73%、22%、49%。 图7：2025年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增加 2025年第2周，全国20城二手房成交面积为210万平米，同比增速12%，前值+39%；年初至今累计成交面积397万平米，同比增速24%，前值39%。 图8：17城二手房成交同比增加 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，常州土拍市场火热 2025年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1882万平方米，成交土地规划建筑面积2780万平方米，同比增加73%，成交溢价率为12.4%。一线城市成交土地规划建筑面积142万平方米，同比下降81%；二线城市成交土地规划建筑面积979万平方米，同比增加49%；三线城市成交土地规划建筑面积1659万平方米，同比增加92%。常州：4宗地块中3宗溢价成交，环龙实业竞得长江北路、创新二路两个地块。东方新城拿下康宁路东侧、山水路南侧（QQ060414-01）地块。总起始价33.89亿元，最终3宗地块共收金34.24亿元。武进区洛阳镇珠光路东侧、公园路北侧由江苏恒磊建设有限公司竞得，成交总价3.866亿元，成交楼面价5996元/㎡，溢价率2.66%。苏州：1宗吴中区涉宅用地由吴中建设集团底价竞得，成交总价2.34亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模环比增加 2025年第2周，信用债发行62.7亿元，同比减少49%，环比增加1580%，平均加权利率2.38%，环比减少63BP。信用债累计发行规模71.2亿元，同比减少48%。 图13：信用债单周发行规模环比增加 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年1月6日-1月10日，下同）房地产指数下跌2.71%，沪深300指数下跌1.13%，相对收益为-1.58%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第22位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、光明地产、派斯林、荣丰控股、信达地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：天房发展、新华联、华远地产、万通发展、格力地产。 图15：房地产指数下跌2.71%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股粤宏远A、光明地产、派斯林涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中天房发展、新华联、华远地产跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比减少，20城二手房成交面积同比增长，环比增加。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长。本周财政部研究扩大专项债的使用范围，允许用于房地产相关的“两个领域”，这都是增加有效需求的政策，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目，政策的效果将在2025年逐步释放。本周常州土拍市场火热，4宗地块中3宗溢价成交，总起始价37.656亿元，最终宗地块共收金38.106亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。