博时蛇口产业园REIT启动二次扩募

本周行情回顾： 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.08、-0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33。 行业基本情况： 重点事件：1）博时蛇口产园REIT发布拟第二次扩募公告，扩募资产为光明项目(二期扩募)及南油项目。2）华夏凯德商业资产REIT申报至上交所。3）华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下发售有效报价投资者数量为107家，管理的配售对象数量为434个，有效认购数量总和为网下初始发售份额的222.46倍。4）中航京能光伏REIT（扩募）项目的审核状态更新为“已反馈”。5）中金亦庄产业园REIT项目的审核状态更新为“已反馈”。6）工银蒙能能源REIT发布2025年第一季度经营情况的临时公告，整体营业收入同比增长19.58%。7）中航京能光伏REIT发布2025年第1季度经营情况的临时公告，整体主营业务收入同比下降14.97%。8）华夏首创奧菜REIT收盘价较基准价累计涨幅达到75.41%，自2025年4月17日上海证券交易所上午开市起停牌1天。9）华夏北京保障房REIT收盘价较基准价累计涨幅达到71.08%，将自2025年4月18日上海证券交易所上午开市起停牌1天。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为28.5亿（-3.4%），日均换手率为0.7%（0.0pct），其中，高速公路7.0亿(-16.2%)、0.5%(-0.1pct)，生态环保1.6亿(-14.3%)、0.9%(-0.2pct)，清洁能源3.2亿(+13.8%)、0.6%(+0.1pct)，产业园区7.3亿（+16.2%)、0.9%(+0.1pct)，仓储物流2.6亿(-34.6%)、0.5%(-0.3pct)，保租房3.4亿(-6.4%)、0.8%(-0.2pct)，消费类3.6亿(+84.2%)、0.6%(+0.3pct)。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 图表1：本周REITs分红公告汇总 图表2：本周业绩会及投资者活动汇总 图表3：本周REITs其他公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.84%，沪深300累计上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58%。 图表4：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.08、-0.21、0.63，与沪深300、中证500相关性分别为0.27、0.33。 图表5：REITs与股市相关性 图表6：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周56支REITs上涨，8支下跌，整体上涨0.84%，其中华安百联消费REIT涨幅最大为7.19%，华安张江产园REIT跌幅最大为3.04%，同期沪深300上涨0.59%，中证500指数下跌0.37%，中证全债指数上涨0.04%，中债1年期国债指数上涨0.00%，中债10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.58%。 图表7：REITs指数整体表现 图表8：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、消费、市政环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.83、0.44、0.30、-0.07、-0.42、-0.49、-0.62。近一个月仓储物流、高速公路、产业园区、消费、清洁能源、市政环保、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.69、0.56、-0.05、-0.40、-0.58、-0.61、-0.86。 图表9：REITs指数与对应板块相关性 图表10：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表11：市政环保REITs及相关板块整体表现 图表12：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表13：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表14：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表15：保租房REITs及相关板块整体表现 图表16：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为28.5亿（-3.4%），日均换手率为0.7%（0.0pct），其中，高速公路7.0亿(-16.2%)、0.5%(-0.1pct)，生态环保1.6亿(-14.3%)、0.9%(-0.2pct)，清洁能源3.2亿(+13.8%)、0.6%(+0.1pct)，产业园区7.3亿（+16.2%)、0.9%(+0.1pct)，仓储物流2.6亿(-34.6%)、0.5%(-0.3pct)，保租房3.4亿(-6.4%)、0.8%(-0.2pct)，消费类3.6亿(+84.2%)、0.6%(+0.3pct)。 图表17：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在-1.19%到11.58%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.58%)、平安广州广河REIT(10.88%)，估值收益率较低的有平安宁波高投REIT(0.17%)、工银蒙能能源REIT(-1.19%)。P/NAV方面，整体在0.71到1.75之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.75)、华夏北京保障房REIT(1.74)，P/NAV较低的有平安广州广河REIT(0.88)、华夏中国交建REIT(0.71)。 图表18：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有21只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括6单产业园类REITs、3单能源REITs、2单数据中心REIT、3单仓储物流REITs、5单保租房REITs、2单消费类REITs。 图表19：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。