深圳写字楼市场2016年第三季度总结
经济指标
- 深圳GDP增长8.6%，第三产业增长9.5%。
- CPI增长2.6%（1-6月）。
- 过去一年，平均有效租金253.8元/平米/月，空置率9.1%。
- 未来一年预测平均有效租金252.4元/平米/月，空置率8.4%。
市场概览
- 全市供应量3,032,653平方米，空置率8.4%，环比下降0.7个百分点，吸纳面积22,432.6平方米。
- 南山区空置率11.2%，环比下降1.8个百分点；罗湖区4.8%，福田区8.6%，均有所改善。
- 平均租金环比微幅下降0.6%至252.4元/平米/月。
- 罗湖区租金环比下降1.3%至224.4元/平米/月；福田区回落0.6%至273.5元/平米/月；南山区微升0.4%至203.1元/平米/月。
原因分析
- 租金回落的根本原因是全国经济下行导致市场需求疲软，租户承租能力减弱。
- 租户从核心区域向CBD外围或优质研发物业转移，中资金融企业需求坚挺。
市场展望
- 需求疲软短期内将持续，供应高峰将在2016年第四季度集中入市。
- 平均租金将继续承压，高品质项目租金可能高于平均水平。
- 未来三年可见供应高达445万平方米，租金和空置率将受影响。
- 业主通过延长免租期吸引租户，市场向租户方倾斜。
区域存量及未来供应
- 罗湖：存量541,813平方米，空置率4.8%，未来供应40,170平方米。
- 福田：存量1,961,977平方米，空置率8.6%，未来供应172,000平方米。
- 南山：存量528,863平方米，空置率11.2%，未来供应73,260平方米。
主要租赁成交
- 中建钢构总部大厦（预租）10,000平方米，南山区。
- 英拓投资7,000平方米，平安金融中心（预租），福田区。
主要在建项目
- 平安金融中心（北塔），福田区，预计2016年交付。
- 中海油大厦，南山区，预计2016年交付。
- 卓越前海壹号一期，南山区，预计2016年交付。
深圳零售物业经济指标
- 社会消费品零售总额同比增长8.1%至2,536.28亿元。
- CPI增速2.6%。
- 优质购物中心总存量258.53万平方米。
市场概览
- 卓越汇和宝安区中洲πmall新开业，提升总存量。
- 零售行业竞争加剧，招商难度加大，业态调整持续。
- 全市优质购物中心最优租金层平均租金环比下降1.63%至901.74元/平米/月，空置率3.54%。
未来展望
- 明年优质购物中心可见供应量达150万平方米，外围区域项目增多。
- 体验性业态占比增加，传统零售品牌市场份额萎缩。
- 租金让利培育新品牌，综合型及特色主题购物中心受市场欢迎。
