2023年二季度广州写字楼市场报告

MARKETBEAT 广州 写字楼市场2023年第二季度 161.0 租金（人民币/平方米/月） -2.8% 租金增长（环比） 18.0% 空置率 数据来源：戴德梁行广州研究部 广州经济数据 2023年第一季度 1.8% GDP增速 3.7% 第三产业增速 2022年 1.0% 1.0% 未来 一年趋势 未来一年趋势 新增供应集中入市，市场竞争加剧 2023年二季度，琶洲商务区的多个项目完成竣工验收并集中投入使用，推动上半年广州甲级写字楼市场新增供应达39.8万平方米，是过去五年同期水平的最高值。在新增供应的拉动下，上半年全市净吸纳量录得8.1万平方米。但由于租户推进租赁决策较为审慎，因此成交面积普遍偏小。全市空置率持续走高，环比上升3.0个百分点至18.0%。 全市平均租金环比下降2.8%至每月每平方米161.0元。各个子市场租金相较上季度均有不同程度下降，其中，成熟商务区由于可租面积较少，租金表现相对稳定；新兴商务区由于受新增供应集中入市的影响，租金跌幅靠前。对于业主而言，市场竞争的加剧令其不断调整租赁策略、放宽议价空间；而对于企业而言，充裕的供应将为办公空间的调整带来更多选择。考虑到经济运行处于恢复期的叠加影响，短期来看，租户主导的市场现状或将延续。 租赁需求的回升有赖于宏观经济的稳步恢复 需求方面，消费市场的复苏推动贸易和零售业成为本季度市场需求的主力，租赁成交占据全市总面积的30.4%。季内录得欧莱雅租用欢聚大厦29,000平方米办公空间。竞争加剧的市场环境中，业主方或将提出更灵活的租赁策略以获取优质客户。季内成交的第二、三大需求主力来自于专业服务业和金融业，租赁面积占比合计达36.0%。同时，本季度观察到多个主要行业的写字楼租赁需求出现改善迹象。例如TMT行业租赁成交占比环比和同比分别扩大了6.7和1.3个百分点至13.6%。制造业的租赁成交占比环比和同比分别扩大了2.1和2.9个百分点至9.6%。租赁需求的复苏来自于宏观经济的稳步恢复。据统计，今年一季度全市研发与设计服务业、电子商务服务业、互联网软件和信息技术服务业分别实现营业收入同比增长32.8%、23.4%和6.8%。 未来展望：年内广州将迎来供应高峰 日前，广州政府印发《广州市促进总部经济发展的若干措施》，为总部企业提供政策和配套服务支持。据统计，今年1-5月，全市新登记市场主体21.2万户，同比增长19.8%。营商环境的持续优化不仅有利于经济的高质量发展，也是租赁需求回暖的重要基础。供应方面，随着去年延期交付的项目陆续完成入市，广州甲级写字楼市场将在今年迎来供应高峰。年内预计全市还将有43.4万平方米新增供应投入使用，将为企业带来更多办公选择。 广州甲级写字楼市场租金&空置率广州甲级写字楼新增供应 2.0% CPI增速 2.4% 220 租金（人民币/平方米/月） 180 20% 16% 空置率 12% 120 万平方米 80 -5.8% 房地产开发投资增速 -5.7% 140 100 8% 40 4% 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22 1Q23 2Q23 0%0 20162017201820192020202120222023F2024F2025F2026F2027F 数据来源：广州市统计局、穆迪分析，戴德梁行研究院 租金空置率 体育中心珠江新城越秀琶洲国际金融城 数据来源：戴德梁行广州研究部数据来源：戴德梁行广州研究部 商圈 存量 (平方米) 空置率 截至2027年未来供应 （平方米） 甲级写字楼平均租金* 人民币/平方米/月 美元/平方英尺/月 欧元/平方英尺/月 体育中心963,13210.52%0¥163.21US$2.12€1.96 珠江新城3,289,42614.95%69,200¥176.78US$2.30€2.12 越秀387,73911.81%0¥133.69US$1.74€1.60 琶洲1,791,96029.07%1,603,655¥136.70US$1.77€1.64 广州甲级写字楼市场 6,432,257 18.03% 3,396,742 ¥160.99 US$2.09 €1.93 国际金融城--1,723,887--- *平均租金是指甲级写字楼市场主要物业中层中等面积的租金成交面价（元/平方米/月），该租金报价是基于租用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。汇率为1人民币=0.1397美元=0.1292欧元（截至2023年6月15日数据） 2023年第二季度主要租赁成交 写字楼 商圈 租户 面积（平方米） 租赁类型 欢聚大厦 琶洲 欧莱雅 29,000 搬迁 高德置地 珠江新城 麦匠科技 3,000 搬迁 合景国际金融广场 珠江新城 启梦玩具 2,800 搬迁 主要在建项目 写字楼 商圈 主要租户 面积（平方米） 预计交付年份 越秀财富大厦 国际金融城 / 58,545 2023 良业大厦 琶洲 / 86,400 2024 树根互联全国总部 琶洲 / 67,729 2025 君超中心 国际金融城 / 130,000 2025 张晓端 高级董事 华南及华中区研究部主管 广州市天河区天河路385号,太古汇一座2704,510620 电话:+8675521518116/ xiaoduan.zhang@cushwake.com cushmanwakefield.com ACUSHMAN&WAKEFIELDRESEARCHPUBLICATION 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。 MARKETBEAT 广州 写字楼市场2023年第二季度 ©戴德梁行2023年 免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。