2023年二季度深圳写字楼市场报告

MARKETBEAT 深圳 写字楼市场2023年第二季度 197.5 租金（人民币/平方米/月） -1.5% 租金增长（环比） 24.5% 空置率 数据来源：戴德梁行研究部 深圳经济数据 2023年一季度 6.5% GDP增长 7.6% 第三产业增长 2022年 3.3% 2.4% 未来 一年趋势 未来 一年趋势 集中供应刺激需求释放，上半年净吸纳量同比增长37.5% 2023年上半年，深圳甲级写字楼市场共迎来4个项目投入使用，合计新增办公面积达到45.7万平方米，推动全市总存量升至770万平方米。在大体量 新供应入市的刺激下，上半年全市累计净吸纳量同比上升37.5%至22.9万平方米，单二季度录得15.4万平方米。但新供应同时也导致了全市整体空置率上行，二季度末，深圳甲级写字楼市场空置率升至24.5%，较去年同期上升2.1个百分点。分区域看，上半年宝安中心区共有两个新项目投入使用，推升片区存量至41.8万平方米，累计净吸纳量达6.1万平方米，占全市总量的26.5%，亦拖累空置率升至39.6%。预计随着新项目持续去化，年内宝安中心区空置率将逐步回落。福田和南山同样迎来新项目投入使用，空置率同比分别上升了1.6和4.8个百分点。而前海空置率则逆势下行，同比下降5.2%，主要由近年入市的项目积极去化所带动，上半年累计净吸纳量达到7.9万平方米，占全市比重34.6%。 面对日趋激烈的竞争和相对疲软的新增需求，多数业主积极调整定价策略以吸引租户，部分存量物业的业主也以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户，全市平均租金延续下行走势，环比下降1.5%至每月每平方米197.5元。 搬迁类需求主导租赁成交，降本增效仍是前提 金融业和专业服务业是上半年甲级写字楼租赁需求的主要支柱。按面积计，上半年金融业租赁成交占比达40.9%，专业服务业为14.9%，其中多为控 制成本的前提下搬迁至品质更高的楼宇。细分板块中，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%。随着甲级写字楼实际租赁成本持续下行，在成本控制的前提下实现升级搬迁将愈加常见。 受惠于生产生活秩序动重归正常及跨境人员流动恢复，外资企业也渐趋活跃。上半年的租赁成交中，按面积计外资企业占比达到26.3%，较去年全年水平上升9.6个百分点。其中，港资企业表现亮眼，占全市成交比重达到13.0%，区域上更偏好前海及福田中心区。 供应持续放量，写字楼延续租户市场 三季度预计将有57.2万平方米甲级写字楼新增供应入市，料将在短期内进一步推升全市空置率。竞争压力下，甲级写字楼租金持续回调，为企业升级 搬迁提供了更多选择。近期深圳市发布了《深圳市推动总部经济高质量发展的实施意见（征求意见稿）》等文件，积极采取措施吸引企业来深设点，支撑新增需求复苏。但经济恢复基础尚不牢固，多种因素叠加影响下，供过于求将维系租户的主导地位。另一方面，在写字楼买卖市场，随着资产价格下行，实业类买家以自用为目的的资产交易和问询也趋于活跃。 甲级写字楼租金&空置率全市甲级写字楼新增供应 1.5% CPI增长 19.6% 房地产开发投资增速 2.3% 13.3% 300 租金（人民币/平方米/月） 250 200 150 100 30200 空置率（%） 甲级写字楼供应 (万平方米) 25 20150 15 100 10 550 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19 3Q19 1Q20 3Q20 1Q21 3Q21 1Q22 3Q22 1Q23 0 0 2014201520162017201820192020202120222023F2024F2025F2026F 备注：增长数据为累计同比涨幅； 数据来源：深圳统计局；穆迪分析；戴德梁行研究部 数据来源：戴德梁行研究部 租金空置率 罗湖福田南山前海宝安 数据来源：戴德梁行研究部 MARKETBEAT 深圳 写字楼市场2023年第二季度 区域 存量 （平方米） 甲级写字楼平均租金 空置率 截至2026年未来供应 （平方米） 人民币/平方米/月 美元/平方英尺/月 欧元/平方英尺/月 罗湖541,81320.0%263,572¥157.53US$2.05€1.89 福田3,467,69720.3%259,614¥215.94US$2.80€2.59 南山2,099,55024.7%2,707,560¥198.01US$2.57€2.38 前海1,173,42532.9%1,957,155¥167.84US$2.18€2.01 全市 7,700,765 24.5% 5,462,451 ¥197.46 US$2.56 €2.37 宝安418,28039.6%274,550¥176.26US$2.29€2.11 租金：按租用建筑面积为500平方米左右，3年租约，位于中层的顶级及甲级写字楼面积的成交面价，含VAT税。 汇率为1人民币=0.1397美元=0.1292欧元(2023.06.15) 2023年第二季度主要租赁成交 写字楼 商圈 租户 面积（平方米） 租赁类型 世茂前海中心 前海 卓翌网络 2,500 搬迁 华润置地大厦C座 南山 华发 2,500 搬迁 皇庭中心 福田 威学一百 2,300 搬迁 中洲湾 福田 威孚仕 2,200 搬迁 张晓端 高级董事 华南及华中区研究部主管 深圳市福田区中心四路1号,嘉里建设广场T2座5楼,518048电话:+8675521518116/ xiaoduan.zhang@cushwake.com cushmanwakefield.com 主要在建项目 写字楼 商圈 主要租户 面积（平方米） 预计交付时间 中国国有资本风投大厦 前海 - 118,595 2023年 华润置地大厦A座 南山 - 101,000 2024年 前海嘉里中心三期 前海 - 71,700 2024年 大家财险深圳总部大厦 南山 - 130,000 2025年 ACUSHMAN&WAKEFIELDRESEARCHPUBLICATION 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 ©2023本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公开渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。