2023年二季度深圳零售市场报告

MARKETBEAT 深圳 2023年第二季度零售市场 同比变化 641.9 存量（万平方米） ¥809.4 租金（人民币/平方米/月） 9.0% 空置率 来源：戴德梁行研究部 深圳经济指标 2023年Q1 同比变化 6.5% GDP增速 11.8% 社会消费品零售额增速 未来一年趋势 未来一年趋势 租赁需求持续修复，餐饮品牌拓店相对积极 二季度，位于深圳湾超级总部基地的深圳湾睿印开业，推升深圳优质商业市场存量至6,419,412平方米。结合存量市场动态来看，本季全市优质商业的整体空置率环比上季度仅微降0.3个百分点，较去年末下降1.4个百分点至9.0%，商家对于物业市场的租赁需求仍处于企稳修复阶段。值得一提的是，福田的空置率降幅最大，半年下滑4.6个百分点，其中中心区的项目最见明显。自年初深港两地全面恢复通关后，香港游客来深旅游、消费络绎不绝，交通便捷的地铁口商业尤受欢迎，进一步驱动入驻率提升。香港贸发局亦在福田星河COCOPark举办购物节，加速两地经贸交流。受益于标杆项目的稳健表现，宝安空置率维持在全市各区的最低水平，为3.7%。南山作为深圳目前优质商业存量占比最大的区域，近年持续的高供应增加市场去化压力，部分设施维护及运营管理欠佳的项目空置率有所上升，租金下调。 根据深圳统计局数据，前4月，深圳社会消费品零售总额为3,152.56亿元，较去年同期增长13.5%。其中餐饮消费持续恢复，增速达到24.8%，高于商品零售12.6个百分点。餐饮品牌在本季度延续相对活跃的入驻态势，地方特色餐厅如羲和京致、吉士星座分别入驻罗湖万象城、平安金融中心、南乡精工顺德菜扩张至壹方城、芸山季在各区开出多家门店；炎炎夏日之下，亦有单店规模较小的茶饮系列的扩张，较为积极的有茶救星球、霸王茶姬、茉酸奶等外地品牌。 伴随口罩褪去，颜值经济重返市场。深圳1-4月的化妆品类零售额增长23.9%，远远高于同期全国9.3%的增长水平。高端化妆品的多彩形象依然是购物中心首层的门面担当，物业需求保持稳定。此外，数个奢侈品牌在万象城系相继升级为跨层空间，本季有LoroPiana、Prada等，以期在提升顾客购物体验的同时扩充面积，为产品陈列提供更优质空间。 消费情绪有待提高，品牌向新兴区域延伸但步伐谨慎 尽管商场人气聚拢恢复显著，但消费情绪整体仍趋保守，以基础消费为主。与此同时，过去数年购物习惯的变化也令线下门店同时面临经营挑战。另一方面，业主出于对市场的乐观预期，核心位置租金坚挺，全市优质商业最优层平均租金维持在每月每平方米809.4元，环比仅微降0.3%。深圳预计将在下半年陆续迎来55.4万平方米的优质商业项目入市，考虑到新能源汽车在前一阶段大幅扩张后租赁需求放缓，加上前期融资风口上的集合类零售、国潮点心及面馆扩张乏力，预租赁项目招商难度料将增加。值得关注的是，部分在核心商圈稳定运营多年的餐饮品牌逐渐向外围新兴区域延伸，但步伐显然更加谨慎，区域内人流密集的标杆项目为首要选择。 租金/空置率历年新增供应及未来供应 1.5% 居民消费价格指数增速 来源：深圳统计局、穆迪分析，戴德梁行研究部 （1,000 人800 民 / 币600 平400 方 / 米200 月0 ） 20152016201720182019202020212022Q2 2023 20% 15% 10% 5% 0% 100 （80 万 平60 方 米40 ） 20 0 平均租金空置率 宝安福田光明龙岗龙华罗湖南山 MARKETBEAT 深圳 2023年第二季度零售市场 市场数据 商圈 存量(平方米) 空置面积(平方米) 空置率 截至2025年未来供应(平方米) 平均租金(人民币/平方米/月)* 罗湖 683,829 44,482 6.5% 280,000 1,146.4 福田 1,348,000 144,430 10.7% 180,000 960.8 南山 1,740,583 241,226 13.9% 334,000 757.5 龙岗 807,000 58,700 7.3% 360,000 588.3 宝安 950,000 34,980 3.7% 240,000 848.3 龙华 640,000 39,400 6.2% 100,000 412.5 光明 250,000 16,500 6.6% - 400.0 深圳全市 6,419,412 579,717 9.0% 1,494,000 809.4 *平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 2023年第二季度主要品牌开业情况 项目名称 商圈 租户 类别 壹方城 宝安 南乡精工顺德菜 餐饮 卓悦中心 福田 啫火啫啫煲 餐饮 深圳万象城 罗湖 始祖鸟 零售 海雅缤纷城 宝安 芸山季 餐饮 深圳湾万象城 南山 Burberry童装 零售 张晓端 高级董事 华南及华中区研究部主管 +8675521518116/xiaoduan.zhang@cushwake.com 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察 主要在建项目 项目名称 商圈 预计开业时间 面积(平方米) 星河WorldCOCOPark二期 龙岗 2024 120,000 大悦城 宝安 2025 100,000 深圳湾万象城二期 南山 2025 70,000 与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 ©2023本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公开渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。