knightfrank.com.cn/research2023年 第四季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告 整体温和复苏但仍处于筑底阶段第四季度，深圳甲级写字楼租赁需求经历上一季度的大幅释放后震荡下行，深圳甲级写字楼空置率及租金持续承压。租金环比下降2.1%至1 74 . 3元/平方米/月，空置率则环比上升1.1%至24.3%。全年整体市场需求温和复苏，但供过于求的矛盾未能进一步改善，空置率同比抬升5.5%，租金尚未止跌，同比下降6%。纵观全年，TMT、金融、专业服务业依旧是深圳全市企业租赁需求的三大支柱行业 。其 中 ，TMT为本季度租赁需求的首位，其次为专业服务业。新设立、扩租企业租赁需求于第四季度占比显著增长，反映市场信心逐步恢复。投资市场方面，本季度大宗交易成交活跃，共录得4宗写字楼大宗交易，成交总额约人民币23.08亿元。全年大宗交易总额为人民币53.05亿元，同比下降超60%，大宗交易买家仍然以谨慎观望态度为主。全年大宗交易征询量按季度逐步上升，有稳定收益的优质资产将受到大宗交易买家的持续关注。概览和展望预计2024年第一季度，受供应侧放量巨大影响，深圳全市甲级写字楼空置率将继续抬升，业主“以价换量”的策略仍将长期持续，租金延续下行趋势。在宏观经济环境基本面未有结构性改善、经济内生动力尚显不足的背景下，预估整体市场租赁需求将维持相对疲软的状态，全市整体市场租金将继续下行。注：其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区2023年的预计供应包括已入市的项目蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 图二 ：2023-2026各区域新增写字楼面积资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金新增供应只计算可出租面积，即不包括自用办公面积2023年第四季度新增供应177,000 2023年第四季度净吸纳量109,997平方米2023年第四季度租金174.3元/平方米/月2023年第四季度空置率24.3%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1 .1个百分点2 .1 %下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：其他蔡屋围后海科技园前海福田中心区202405001,0001,5002,0002,5003,000202620252023千平方米平方米 租金仍将延续下跌趋势租金走势第四季度，年关将至，近九成业主延续“以价换量”策略以推动租赁需求释放，深圳整体市场平均租金继续下跌，全市甲级写字楼租金录得1 74 . 3元/平方米/月，按季下跌2.1%。纵观全年，全市甲级写字楼租金受持续抬升的空置率影响已连续下降6个季度，同比下降6.0%，跌幅进一步抬升。从子市场来看，除华强北、福田中心区、科技园和后海租金相对平稳，剩余5个子市场租金均录得环比超4%的跌幅。因空置率维持高位、核心客群需求疲软叠加周边后海、前海等区域新建楼宇的竞争，蛇口区域业主大幅调低租金以加速去化，超过罗湖成为本季度跌幅最大的子市场。从全年表现来看，罗湖的租金同比跌幅最大，达17.15%，而福田中心区、宝安中心区租金表现均较为稳定，跌幅均低于全市平均水平。预计2024年第一季度，宏观经济环境基本面未有结构性改善，新增租赁需求将维持较为疲软的状态，但供应端持续放量，租户仍将是租赁谈判的强势方，业主因去化压力将提供更为灵活的租赁价格方案，全市整体市场租金将继续下行。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q41701801902002102202302402502014201520162017201820192020202120222023人民币/ 平方米/月表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第四季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）罗湖134.3↓7.1%23.7%↑0.2%福田-华强北150.7↑1.1%22.4%↑0.5%福田中心区215.4↓0.9%13.6%↓1 . 3 %福田 - 车公庙188.3↓4.6%30.0%↓2 . 3 %南山-科技园152.7↓0.3%18.3%↑2.3%南山-后海197.1↓1.7%35.7%↑11.7 %南山 - 蛇口163.9↓8.0%40.3%↑6.7%南山-前海155.8↓4.8%33.8%↑5.5%宝安中心区149.3↓6.7%24.2%↓2.7%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准 新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,60020132014201520162017201820192020202120222023图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2023的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计值2023的空置率为第三季度的空置率本季度，全市新增供应大幅回落至17.7万平方米。新增供应分别为中英人寿大厦、神州数码国际创新中心。业主主动进行价格调整，但受新增供应入市及需求放缓影响，本季度净吸纳量约11万平方米，环比下降超25%，全市空置率继续抬升1.1%至24.3%。纵观全年，新增供应超110万平方米，而过去10年年均净吸纳量仅为57万平方米，深圳整体市场的供需剪刀差进一步拉大，供需矛盾仍然严峻。从行业来看，TMT、金融、专业服务业是2023年深圳全市企业租赁需求的三大核心推动引擎。本季度中，TMT跃升至租赁需求首位，以31.7%的需求面积占比领先全行业，其需求细分子类主要为软件开发、互联网及电子元器件生产，交易类型多为搬迁及续租。其次，专业服务业受律所、电子商务企业的需求带动，于本季度位列全市租赁需求第二位。值得一提的是，全市整体市场的信心逐步修复，尽管本季度需求大幅放缓，但扩租、新设立的企业租赁面积增长显著，以27%的成交宗数占比实现了36%的成交面积占比，平均单宗交易成交面积达2,600平方米。纵观全年，宏观经济复苏的不确定阴霾仍未完全散去，企业信心的修复尚需时间，预计2024年第一季度，在深圳全市将有超50万平方米的新增供应入市，但需求端提振缓慢，企业租赁需求仍将维持相对疲软的状态，供需矛盾的加剧将极大概率会继续抬升全市空置率水平。需求放缓与进一步恶化的供需矛盾供应和需求表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第四季度区域项目租户面积（平方米）交易类型前海华海金融创新大厦爱奇迹电子烟23,000搬迁蛇口网谷科技大厦华米科技4,000续租前海前海周大福金融大厦华金律师事务所2,910新设科技园华润置地大厦上海华讯网络系统2,358楼内扩租前海前海嘉里中心绿山电器2,158搬迁前海招商前海经贸中心中电港2,000扩租南山豪方天际广场安途智行2,000搬迁前海前海鸿荣源中心特斯联1,400新设资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实2023年第四季度，深圳写字楼投资市场活跃度大幅提升，共录得4宗大宗交易，购买用途均为自用，总交易金额达人民币23.08亿元。纵观全年，深圳全市写字楼大宗交易成交额大幅缩减，合共人民币53.05亿元，同比下降超60%，尽管全年交易问询量按季度缓慢升温，但投资市场整体仍以观望态度为主。首宗交易为国有企业深圳市大沙河建设投资有限公司购置深湾睿云中心写字楼20-27层，合共约1.94万平方米，成交金额约人民币9.9亿元，成交单价约人民币51,031元/m2。第二宗交易为深圳罗湖投资控股有限公司购置润弘大厦T1座大部分单元，合共约3万平方米，成交金额约人民币6亿元，成交单价约人民币20,000元/m2，对比之前散售价格，折让近50%。第三宗交易为福田某科技分公司购买华润前海大厦T5栋写字楼单元，合共约2,328平方米，总成交金额约人民币1.58亿元，成交单价约人民币68,000元/m2。大宗交易买家仍将维持审慎观望的态度投资市场 深圳甲级写字楼市场数据图2023年第四季度宝安中心区租金: 149.3空置率: 24.2%存量: 56前海租金: 155.8空置率: 33.8%存量: 155科技园租金: 152.7空置率: 18.3%存量: 184车公庙租金: 188.3空置率: 30.0%存量: 60华强北租金: 150.7空置率: 22.4%存量: 17罗湖租金: 134.3空置率: 23.7%存量: 103福田中心区租金: 215.4空置率: 13.6%存量: 227后海租金: 197.1空置率: 35.7%存量: 123蛇口租金: 163.9空置率: 40.3%存量: 25各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准951万平方米甲级写字楼总存量约最后一宗交易为深圳玉禾田智慧城市运营集团购置中粮大悦广场29-32层、34-38层，合共约18,211平方米，总成交金额约人民币5.6亿元，成交单价约人民币31,080元/m2。随着全球经济下行预期持续增强叠加各国央行利率已接近本轮紧缩周期的峰值，2024年或进入下一轮宽松周期，预估中国量化宽松的货币政策将持续加码，投资市场对标的物业的资本化率要求将有所上升，大宗交易买家仍将维持审慎观望的态度，有稳定收益的优质资产将受到大宗交易买家的持续关注。 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com研究及咨询部深圳商业物业服务部近期研究报告简家宏深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管+86 755 6661 3141ken.kan@cn.knightfrank.com广州写字楼市场报告2023年第三季度北京写字楼市场报告2023年第四季度上海写字楼市场报告2023年第四季度深圳写字楼市场报告2023年第三季度房地产行业的ESG量化ESG的重要性：租户指南