上海甲级写字楼市场季度报告2023年第四季度

上海甲级写字楼市场季度报告摘要

市场概况与趋势：

• 整体经济与市场复苏：由于整体经济恢复不及预期，市场租赁需求持续萎缩，导致第四季度上海写字楼市场继续下行。

• 供应与需求动态：

  • 供应：第四季度迎来供应高峰，六个新项目竣工交付，共计437,177平方米，环比增长7.1%，全年新供量达136.9万平方米，接近疫情前水平。
  • 需求：需求疲软，新项目入市与大量楼宇主要租户搬离增加了市场去化压力。

• 租金与空置率：

  • 租金：第四季度平均租金环比下跌3.1%至每天每平方米人民币7.93元，全年租金同比大幅下降6.7%。
  • 空置率：市场平均空置率上升至19.2%，环比增加0.9个百分点。

投资市场亮点：

• 大宗交易活跃：第四季度共录得17宗大宗交易，涉及金额超过人民币150亿元；全年61宗交易累计成交额突破人民币400亿元。
• 自用买家主导：自用买家在投资市场中占主导地位，推动交易活动，特别关注价格洼地及市场升值潜力项目。

主要区域市场表现：

• 核心商务区：租金持续下滑，小陆家嘴地区租金跌幅尤为明显，核心商务区空置率微跌至8.9%。
• 新兴商务区：市场压力增大，业主通过减租吸引租户，平均租金降至每天每平方米人民币6.45元，环比下跌3.6%。
• 租赁活动：大量续租与降级搬迁活动，租赁市场以价换量策略为主。

结论与预测：

• 经济疲软导致企业成本控制加剧，市场继续面临去化压力，预计2024年大量新增供应将进一步考验市场承载能力。
• 自用买家将成为市场主力，价格洼地与升值潜力项目将受到青睐。
• 租赁市场将持续调整，业主可能进一步加大优惠力度以吸引租户。

关键数据概览

• 供应：第四季度437,177平方米，全年136.9万平方米。
• 需求：129,528平方米净吸纳量，全年509,855平方米。
• 租金：第四季度7.93元/平方米/天，全年同比下跌6.7%。
• 空置率：19.2%，环比增加0.9个百分点。
• 交易：第四季度17宗大宗交易，全年61宗，累计成交额400亿元。
• 区域表现：核心商务区租金下滑，新兴商务区空置率下降，市场整体压力增大。