深圳甲级写字楼市场季度报告2023年Q3

概览和展望 复苏步伐加快但市场信心仍需继续提振 第 三 季 度，业 主 延 续“以 价 换 量”的 策略，配合多项重磅的政策扶持及市场周期性需求释放的共同刺激，深圳甲级写字楼租赁需求反弹回升至近一年高位，但全市甲级写字楼供过于求的现状仍将延续，深圳甲级写字楼空置率及租金持续承压。租金按季下降1.3%至178.0元/平方米/月，空 预 计 第 四 季 度，受 供 应 侧 持 续 放 量 影响，深圳全市甲级写字楼空置率将继续抬升，租赁价格战愈趋白热化，租金亦将继续承压，但受益于宽松的货币政策以及宏观经济环境的逐步修复，租金跌幅将因释放的需求而逐渐收窄，租金将继续向下调整寻找支撑位。 置率则环比上升1.4%至23.2%。 金融业和TMT为本季度租赁需求的主要来源，贡献了本季度超53%的客户租赁需求。投资市场方面，受宏观经济环境影响，本季度未录得有成交的大宗交易，大宗交易买家以观望态度为主。 租金走势 以价换量策略下租金将延续承压 第三季度，以价换量成为写字楼租赁市场的普遍现象，深圳整体市场平均租金继续下跌，全市甲级写字楼租金录得178.0元/平方米/月，按季下跌1.3%。 从子市场来看，受益于政府积极的招商引资及政策支持，前海、后海、蛇口及福田中心区租金均相对平稳。然而，因新增供应入市，叠加互联网龙头企业大规模优化架构等因素影响，科技园成为南山区内唯一录得下降的子市场。除此以外，受限于老旧楼宇存量大、核心客群所属行业复苏缓慢等因素，华强北、罗湖成为全市租金跌幅最大的两个子市场。 预计2023第四季度，深圳甲级写字楼租金将继续承压，但随着宏观经济复苏及政策的有力支持，全市租赁需求得以修复并加速释放，跌幅将逐步收窄。 供应和需求 金融业与TMT成为本季度租赁需求大幅回升的主力引擎 本季度，全市新增供应30万平方米，同比增长迅猛，为近一年内高位。新增供应分别为周大福金融大厦、深圳睿云中心和康泰创新广场。业主主动进行价格调整取得显著成效，本季度净吸纳量录得约14.6万平方米，也为近一年内高位，但全市空置率仍按季上涨1.4%至23.2%。 从 行 业 来 看，金 融 业 和T M T的 租 赁 成交面积超本季度全市总租赁成交面积的53%。其中，金融业为本季度需求榜首，以27.1%的全市需求面积占比领先全行业，其需求细分子类以互联网金融、融资担保及融资租赁为主，多为搬迁需求。TMT反超专业服务业，位列全市租赁需求第二，需求主要来源于软件开发、人工智能及电子元器件的研发等行业。然而，尽管本季度净吸纳量增长迅猛，但仅录得1宗上万平方米的大宗租赁成交记录。与之相反的是，成交面积低于600平方米的小面积租赁成交量占比超34%，搬迁及续约的租客多以缩减租赁规模为主，反映降本增效仍将是租客的首要策略。 预计2023年第四季度，深圳全市将有超54万平方米的新增供应，然而随着政策扶持、价格调整等利好因素的边际效用逐渐递减，对租赁需求的刺激释放作用将被持续弱化，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率极大概率会继续抬高。 投资市场 大宗交易买家在市场信心修复前成交意愿并不强烈 2023年第三季度，深圳写字楼投资市场未录得大宗交易的成交记录。尽管本季度深圳迎来了多项重磅的房地产宽松政策，且央行降准释放了中长期流动性支持经济，但受大国博弈、美联储过度紧缩和房企资金风险影响，本季度投资市场的疲态还不足以被扭转，大宗买家短期内对物业价值仍以观望态度为主，成交意愿并不强 08日进行第二拍卖，起拍价下调20%为13.09亿，仍再次流拍。目前，此项目在进行第三次拍卖，将于2023年10月24日开拍，起拍价已下调至约10.47亿，折合建筑面积为4,601.04元/m2，对比第一次拍卖已下降36%。 烈，市场信心仍需提振。 以本季度市场拍卖为例，位于深圳市宝安区的华讯方舟投资有限公司天谷大楼项目已两次流拍，其建筑面积为227,640.00平方米，于2023年9月20日进行第一次拍卖，起拍价约为16.37亿元，折合建筑面积单价7,189.13元/m2。其后于2023年10月 深圳甲级写字楼市场数据图2023年第三季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 深 圳 商 业 物 业 服 务 部 简家宏深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管+86 755 6661 3141ken.kan@cn.knightfrank.com 朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com 王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 房 地 产 行 业 的E S G量 化 广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 3年 第二季 度 深 圳 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 3年 第二季 度 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。