深圳甲级写字楼市场季度报告2023年Q3

knightfrank.com.cn/research2023年 第三季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告 复苏步伐加快但市场信心仍需继续提振第三季度，业主延续“以价换量”的策略，配合多项重磅的政策扶持及市场周期性需求释放的共同刺激，深圳甲级写字楼租赁需求反弹回升至近一年高位，但全市甲级写字楼供过于求的现状仍将延续，深圳甲级写字楼空置率及租金持续承压。租金按季下降1.3%至178.0元/平方米/月，空置率则环比上升1.4%至23.2%。金融业和TMT为本季度租赁需求的主要来源，贡献了本季度超53%的客户租赁需求。投资市场方面，受宏观经济环境影响，本季度未录得有成交的大宗交易，大宗交易买家以观望态度为主。概览和展望预计第四季度，受供应侧持续放量影响，深圳全市甲级写字楼空置率将继续抬升，租赁价格战愈趋白热化，租金亦将继续承压，但受益于宽松的货币政策以及宏观经济环境的逐步修复，租金跌幅将因释放的需求而逐渐收窄，租金将继续向下调整寻找支撑位。注：其他包括华强北，车公庙，蛇口，宝安中心区2023年的预计供应包括已入市的项目蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图一 ：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 图二 ：2023-2026各区域新增写字楼面积资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金新增供应只计算可出租面积，即不包括自用办公面积2023年第三季度新增供应300,526 2023年第三季度净吸纳量145,578平方米2023年第三季度租金178.0元/平方米/月2023年第三季度空置率23.2%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.4个百分点1.3%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：其他蔡屋围后海科技园前海福田中心区202420262025202305001,0001,5002,0002,5003,000千平方米平方米 以价换量策略下租金将延续承压租金走势第三季度，以价换量成为写字楼租赁市场的普遍现象，深圳整体市场平均租金继续下跌，全市甲级写字楼租金录得178.0元/平方米/月，按季下跌1.3%。从子市场来看，受益于政府积极的招商引资及政策支持，前海、后海、蛇口及福田中心区租金均相对平稳。然而，因新增供应入市，叠加互联网龙头企业大规模优化架构等因素影响，科技园成为南山区内唯一录得下降的子市场。除此以外，受限于老旧楼宇存量大、核心客群所属行业复苏缓慢等因素，华强北、罗湖成为全市租金跌幅最大的两个子市场。预计2023第四季度，深圳甲级写字楼租金将继续承压，但随着宏观经济复苏及政策的有力支持，全市租赁需求得以修复并加速释放，跌幅将逐步收窄。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q 1Q2Q3Q41701801902002102202302402502014201520162017201820192020202120222023人民币/ 平方米/月表一： 深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第三季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）罗湖144.5↓7.9%23.5%↑1.6%福田-华强北149.0↓10.6%19.8%↑4.8%福田中心区217.3↑0.7%13.9%↓0.5%福田 - 车公庙197.4↓0.4%31.3%↓6.1%南山-科技园153.2↓4.3%16.5%↑2. 2%南山-后海200.5↑0.2%23.5%↑1.6%南山 - 蛇口178.2↑2.4%33.6%↓3.4%南山-前海163.6↑3.0%28.9%↓2.8%宝安中心区160.0↑7.7%22.9%↓4.7%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准 新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,600201320142015201620172018201920202021202223Q1-Q3图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2023Q1-Q3的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计值2023Q1-Q2的空置率为第三季度的空置率本季度，全市新增供应30万平方米，同比增长迅猛，为近一年内高位。新增供应分别为周大福金融大厦、深圳睿云中心和康泰创新广场。业主主动进行价格调整取得显著成效，本季度净吸纳量录得约14.6万平方米，也为近一年内高位，但全市空置率仍按季上涨1.4%至23.2%。从行业来看，金融业和TMT的租赁成交面积超本季度全市总租赁成交面积的53%。其中，金融业为本季度需求榜首，以27.1%的全市需求面积占比领先全行业，其需求细分子类以互联网金融、融资担保及融资租赁为主，多为搬迁需求。TMT反超专业服务业，位列全市租赁需求第二，需求主要来源于软件开发、人工智能及电子元器件的研发等行业。然而，尽管本季度净吸纳量增长迅猛，但仅录得1宗上万平方米的大宗租赁成交记录。与之相反的是，成交面积低于600平方米的小面积租赁成交量占比超34%，搬迁及续约的租客多以缩减租赁规模为主，反映降本增效仍将是租客的首要策略。预计2023年第四季度，深圳全市将有超54万平方米的新增供应，然而随着政策扶持、价格调整等利好因素的边际效用逐渐递减，对租赁需求的刺激释放作用将被持续弱化，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率极大概率会继续抬高。金融业与TMT成为本季度租赁需求大幅回升的主力引擎供应和需求表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第三季度区域项目租户面积（平方米）交易类型科技园金地威新中心锦江之星12,000搬迁前海前海周大福金融大厦腾讯微保8,000搬迁龙岗星河World生态大厦特力商贸6,631搬迁福田中心区星河中心中集融资租赁4,200搬迁罗湖京基100A座村田电子贸易3,500续租前海华海金融创新中心A座深圳十方运动科技有限公司2,500搬迁车公庙博今商务广场A座中正资本2,000新租科技园金地威新中心A座吉利GEELY1,300新租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实2023年第三季度，深圳写字楼投资市场未录得大宗交易的成交记录。尽管本季度深圳迎来了多项重磅的房地产宽松政策，且央行降准释放了中长期流动性支持经济，但受大国博弈、美联储过度紧缩和房企资金风险影响，本季度投资市场的疲态还不足以被扭转，大宗买家短期内对物业价值仍以观望态度为主，成交意愿并不强烈，市场信心仍需提振。以本季度市场拍卖为例，位于深圳市宝安区的华讯方舟投资有限公司天谷大楼项目已两次流拍，其建筑面积为227,640.00平方米，于2023年9月20日进行第一次拍卖，起拍价约为16.37亿元，折合建筑面积单价7,189.13元/m2。其后于2023年10月08日进行第二拍卖，起拍价下调20%为13.09亿，仍再次流拍。目前，此项目在进行第三次拍卖，将于2023年10月24日开拍，起拍价已下调至约10.47亿，折合建筑面积为4,601.04元/m2，对比第一次拍卖已下降36%。大宗交易买家在市场信心修复前成交意愿并不强烈投资市场 深圳甲级写字楼市场数据图2023年第三季度宝安中心区租金: 160.0空置率: 22.9%存量: 73前海租金: 163.6空置率: 28.9%存量: 146科技园租金: 153.2空置率: 16.5%存量: 172车公庙租金: 197.4空置率: 31.3%存量: 62华强北租金: 149.0空置率: 19.8%存量: 19罗湖租金: 144.5空置率: 23.5%存量: 103福田中心区租金: 217.3空置率: 13.9%存量: 245后海租金: 200.5空置率: 23.5%存量: 112蛇口租金: 178.2空置率: 33.6%存量: 25各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准957万平方米甲级写字楼总存量约 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com广州写字楼市场报告2023年第二季度莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com研究及咨询部深圳商业物业服务部近期研究报告简家宏深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管+86 755 6661 3141ken.kan@cn.knightfrank.com北京写字楼市场报告2023年第三季度上海写字楼市场报告2023年第三季度深圳写字楼市场报告2023年第二季度房地产行业的ESG量化ESG的重要性：租户指南