广州写字楼市场报告 2023年 Q1

knightfrank.com.cn/research2023年 第一季度本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息广州甲级写字楼市场季度报告 市场如期复苏，但供过于求的问题依然存在第一季度，全市商贸活动重回正轨，广州写字楼租赁市场需求如期复苏，全市净吸纳量虽重回正值，但仍处于较低水平，背后反映出宏观环境依然严峻，资本扩张仍然谨慎。全市迎来3万平方米新增供应，空置率按季小幅微升0.4%至13.2%。租金则延续下行趋势，至152.8元/平方米/月 ，按季下跌3.3%。投资市场方面，黄埔区闲置多年的未完工写字楼地标获国企拍下，成交金额为人民币13.12亿元。展望第二季度，市场将继续回暖，但供过于求的问题依然存在，全市空置率将继续攀升。此外，考虑到目前租金敏感型客户居多，且疫情扰动经济达三年之久，加上外概览和展望部环境不确定依然存在，因此租户会对租赁成本甚至人员架构会有更加谨慎的考量。同时，目前业主方除了价格策略外并没有太多更直接且有效的策略去吸引租户，因此租金将继续下探。图一 ：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金 2023年第一季度新增供应30,0002023年第一季度净吸纳量21,000平方米2023年第一季度租金152.8元/平方米/月2023年第一季度空置率 13.2%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.4个百分点3.3%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米图二 ：2023-2026各区域新增写字楼面积珠江新城广州南站白鹅潭琶洲金融城202420232026202502004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000千平方米资料来源: 莱坊研究部 租赁需求逐渐回升租金走势新春过后，租赁需求逐渐回升，大部分业主采取积极的降租策略以获得租户资源。因此，全市甲级写字楼租金延续下行趋势，下跌至152.8元/平方米/月，按季下跌3.3%。全市四个子市场出现价格战，均录得超2%跌幅的租金下降。租金降幅最大的两个子市场为传统商贸板块天河北及越秀，主要原因是业主为避免租户流失而进行调价让利。图三：广州甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 117517016516015515014514018020142015201620172018201920202021202223人民币/ 平方米/月资料来源：莱坊研究部表一： 广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2023年第一季度子市场租金租金环比变幅空置率空置率环比变幅 （百分点）人民币 / 平方米 / 月人民币 / 平方米 / 天珠江新城167.95.5↓2 . 3 %12.0%↓0.2%天河北149.84.9↓5.8%5.8%↓1 .1%琶洲136.44.5↓3.5%22.9%↑3.8%越秀126.44.2↓5.3%12.6%↓0.7%本季度，业主方以价换量的策略明显奏效，全市净吸纳量一扫前两个季度的颓势，重回正值至2.1万平方米，全市仅新兴子市场琶洲因新增供应而录得空置率上升，其余三个子市场均录得空置率下降。从租赁成交来看，因租户普遍持降本增效的心态，所以小面积成交居多，较大面积的租赁成交出现在琶洲，例如探迹科技有限公司租下智通广场15,000平方米，MFG租下铭丰广场6,000平方米。预计2023年全年新增供应达84万平方米，为过去三年年平均新增供应的两倍。考虑到本轮供应高峰最快将于2024年到达，以价换量的策略明显凑效供应和需求新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%010020030040050060070020142015201620172018201920202021202223Q1图四 ：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部 2023年第一季度，广州写字楼投资市场共录得一宗交易，为广州开发区揽新投资有限公司以底价人民币13.12亿元竞得广州科学城未完工的地标建筑松日总部大楼，值得注意的是，此楼宇出让方实际控制人为昔日香港十大富豪前高银金融主席潘苏通。随着房地产行业逐步回稳，国资背景的开发商及城投公司会积极募集资金参与到项目的并购及盘活，相信国企会在本轮行业调整周期中，继续扩大其市场份额及行业话语权。与此同时，美国硅谷银行倒闭，全球经济局势依然未明，市场担忧情绪依然蔓延，预计投资者会以长期收益为目标，加大对核心地段的商用不动产的投资力度。总的来说，大宗交易将继续保持活跃。大宗交易将继续保持活跃投资市场表二：甲级写字楼主要租赁成交，2023年第一季度区域项目租户面积（平方米）交易类型珠江新城环球都会广场VITAL2,300新租琶洲智通广场探迹科技有限公司15,000新租琶洲铭丰广场MFG6,000新租琶洲广铝国际中心昭阳和牧场1,800新租琶洲广铝国际中心派客朴食1,000新租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实因此，预计未来两年，广州甲级写字楼市场将维持强势的“租户市场”，建议业主方要以更加积极的策略拥抱市场，除了调整租金预期外，也可以加强品牌维护，维护好渠道关系等。租户方也可提前审视现有租约，提升谈判优势，锁定利好自身的条款。广州甲级写字楼市场数据图2023年第一季度珠江新城琶洲天河北越秀租金: 126.4空置率: 12.6%存量: 63租金: 149.8空置率: 5.8%存量: 109租金: 167.9空置率: 12.0%存量: 480租金: 136.4空置率: 22.9%存量: 119各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率资料来源: 莱坊研究部注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准771万平方米甲级写字楼总存量约 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com朱磊高级董事，中国区研究及咨询部主管+86 21 6032 1769laurence.zhu@cn.knightfrank.com研究及咨询部广州商业物业服务部近期研究报告上海写字楼市场报告2022年第四季度广州写字楼市场报告2022年第四季度深圳写字楼市场报告2022年第四季度2023年亚太区展望大湾区机遇何建朗分析员，广州研究及咨询部+86 20 3877 1477stephen.he@cn.knightfrank.com北京写字楼市场报告2023年第一季度黄一匀广州分公司总经理+86 20 3877 1477even.huang@cn.knightfrank.com