广州写字楼市场报告 2025年 Q1

供需博弈加剧下的韧性修复2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的深度调整周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。新增供应集中体现在城祥大厦约7.5万平方米入市；净吸纳量由2024年第四季度的负值反弹至4,353平方米，显示短期需求回暖，但库存压力持续。从 需 求 结 构 看 ，全 市 租 赁 需 求 由TMT（59.0%）、制造业（16.6%）和专业服概览和展望图二 ：2025-2027各区域新增甲级写字楼面积2025E图一 ：广州甲级写字楼市场参考指标2025年第一季度新增供应74,076下季预测：平方米 务业（9.3%）主导。TMT领域受影视传媒、软件开发的大面积成交带动；制造业依赖美妆研发与医疗设备企业的扩张需求支撑去化，专业服务业则以健康咨询及教育培训的增长需求对冲传统律所的收缩。交易类型中，搬迁需求占比52.2%，反映企业成本优化趋势，而新租及新设立需求占比34.0%，显示部分行业的扩张韧性。大宗交易市场则陷入低迷，全季度无单笔超人民币1亿元成交案例，天盈广场东塔整层办公单元挂牌超两个月仍无人竞价，凸2026E2025年第一季度净吸纳量4,353平方米2025年第一季度租金128.8元/平方米/月下季预测：按季变幅：3.7%下季预测： [1] 显资本对资产流动性的审慎态度。展望第二季度，新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米的影响，供需失衡将进一步加剧。尽管需求端可能因租约重组与搬迁升级实现进一步的释放，但供应端的压力将延长修复周期，市场企稳或需等待宏观经济面有序修复后的增量需求释放。珠江新城广州南站白鹅潭琶洲金融城05001,0001,5002,0002027E千平方米资 料 来 源 : 莱 坊 研 究 部资 料 来 源:莱 坊 研 究 部[ 1 ]租 金 为 平 均 净 有 效 租 金2025年第一季度空置率14.7%下季预测：按季变幅：1.4个百分点 供需失衡加剧下租金持续承压租金走势2025年第一季度，广州甲级写字楼市场延续供应主导的下行周期，租金环比下跌3.7%至每月每平方米128.8元，跌幅较上季度扩大。全市各细分市场租金均录得下跌，其中金融城因新增供应集中入市叠加库存积压，租金环比暴跌8.5%，领跌全市；天河北受限于老旧商务区升级滞后，租户外迁压力加剧，业主被迫加大租金折让 力 度，区 域 租 金 环 比 下 挫5.0 %；珠 江新城为应对琶洲、金融城等区域的分流效应，主动下调租金区间以吸引成本敏感型租户，市场呈现“以价换量”特征。从 子 市 场 租 金 表 现 来 看，供 需 失 衡 加剧市场分化，新增供应持续放量与存量去化缓慢形成双重压力。金融城和琶洲作为供应热点区域，库存高企导致业主陷入“降价—空置—再降价”的恶性循环；天河北则因硬件设施老化、产业能级不足，难以匹配企业升级需求，租户加速向新兴商务区迁移。珠江新城虽为传统核心区，但面对周边区域的价格竞争，其租金溢价空间被持续压缩，反映出市场整体投资逻辑从“地段优先”向“成本优先”转变。表一：广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第一季度子市场存量（万平方米）全市961天河北159珠江新城446越秀113琶洲215金融城28 人民币 / 平方米 / 月128.8122.3143.2106.9114.397.3 租金租金环比变幅人民币 / 平方米 / 天4.2-3.7%4.0-5.0%4.7-4.3%3.5-0.8%3.8-5.8%3.2-8.5%展望2025年第二季度，市场新增供应预计超20万平方米，叠加现有库存超140万平方米，供需失衡将进一步加剧。历史数据显示，过去三年季度平均净吸纳量仅约3万平方米，广州写字楼市场仍将长期处于去库存阶段。新增供应的持续入市将 资料来源：莱坊研究部空置率空置率环比变幅（百分点）14.7%1.4%8.3%0.5%11.9%0.8%8.8%0.8%24.6%4.6%43.5%16.0迫使存量物业业主采取更激进的租金策略，预计租金下行通道将进一步拓宽，部分非核心区域或迎来更大跌幅。 冷热分化的结构性调整投资市场第一季度，广州甲级写字楼市场呈现供 需 动态调整的复杂格 局 。城 祥 大 厦 作为 本 季度唯一新增供应 项 目 入 市，为 市场注入约7.5万平方米的新增供应，全市空置率环比攀升1.4个百分点至14.7%。尽 管 供应压力显现，但 需 求 端 复 苏 信 号显著，净吸纳量自2024年第四季度的负值区间反弹至4,353平方米，标志着市场进入阶段性修复期。这一矛盾格局表明，短期内需求回暖的动能弱于供应扩张的压力。从 需 求 结 构 来 看，T M T、制 造 业 及 专业服务业构成核心驱动力 。TMT行业以59.0%的租赁面积占比主导市场，其中影视传媒与软件开发领域分别贡献单宗超1万平方米的大面积成交，直播电商及游戏行业呈现活跃需求；制造业以16.6%的 占 比紧随其后，主要 受 益 于 美 妆 研 发制 造 与医疗机械设备企 业 的 旺 盛 需 求 ；专业服务业虽以9.3%的占比位列第三，但细分领域分化显著——健康咨询及教育培训类需求增长对冲了律所等传统领域的收缩趋势。值得注意的是，TMT与制造业的协同发力凸显广州产业升级对办公需求的支撑作用。交 易 类 型 层 面 ，成 本 敏 感 型 企 业 的策 略 调 整 主 导 市 场 行 为 。搬 迁 需 求 以52.2%的占比维持主导地位，但环比小幅 下 滑，反映部分租户 已 完 成 阶 段 性 优化；新租及新设立需求韧性凸显，占比达34.0%，主要受影视传媒企业选址扩张及 商 贸类企业区域布局 调 整 推 动 。此 类需 求 的结构性特征表明，企 业 端 对 成 本控制与业务扩张的平衡决策正在重塑市场活跃度。需求回暖但动能弱于供应压力供应和需求2 0 2 5年 第 一 季 度，广 州 写 字 楼 大 宗交 易 市场延续深度调整 期 的 低 迷 态 势，市 场 活跃度显著下降 。全 季 度 未 录 得 单笔 成 交 金 额 超 过 人 民 币1亿 元 的 交 易 案例，投机性资本基本退出市场，交易重心转向存量资产消化与自用需求的审慎释放。 具体来看，珠江新城华普广场商铺及捷 登 都 会 物 业 因 多 次 流 拍 触 发 变 卖 程序，分别以人民币1.06亿元和1.02亿元挂牌 后 仍 无 人 问 津，凸 显 大 宗 投 资 市 场 流动性不足的困境。此外，天盈广场东塔38层整层（2,026.88平方米）自1月31日起挂牌拍卖（起拍价人民币1.18亿元，每平展望第二季度，市场将进入结构性调整 窗 口 期 。尽管一季度成交滞后效应或推 动 净 吸 纳量进一步增长，但新增供应入市与存量去化压力将使空置率延续上行 趋 势 。当前租金深度回调正激发租户 方米均价人民币58,217.56元），截至报告期末尚未达成交易，反映出资本方对核心资产租赁回报周期的审慎态度及对资产定价的敏感性。与写字楼市场的低迷形成鲜明对比，工业用地板块在制造业自用需求的驱动端的价值重估行为，租约重组与搬迁升级的需求释放可能加速。需警惕的是，供应端压力与需求复苏的博弈将延长市场修复周期，但租金急速下跌形成的价值洼地效应或为中长期市场企稳埋下伏笔。 广州甲级写字楼市场数据图2025年第一季度越秀租金:106.9空置率:8.8%存量:113各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率961万平方米甲级写字楼总存量约下保持韧性。南沙2025NGY-2地块以人民币1.7亿元出让至广东华创安全智慧医疗健康产业有限公司，拟建设华创智慧医疗健康产业园项目；花都J1 1-KGW03分地块一、二，合共净用地面积约9.9万平方米的工业用地由广州花都万谷众创科技城发展有限公司摘得。此类交易中，制造业企业自用需求占主导地位，且选址集中于非核心区，凸显企业对低成本、高定制化产业载体的偏好。写字楼与工业用地的分化本质源于资 天河北租金:122.3空置率:8.3%存量:159珠江新城租金:143.2空置率:11.9%存量:446注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率产属性与产业趋势的错配。当前广州甲级写字楼平均租金持续承压，空置率高企，供需失衡削弱了投资属性。与此同时，制造业企业通过自持产业用地实现“研发+生产”一体化布局，进一步挤压传统写字楼的租赁需求。展望2025年第二季度，逆全球化冲击与内需深化将加剧市场分化。外向型制造业受贸易摩擦影响或进一步收缩，但国内扩大内需催生的美妆、直播电商等新兴产业扩张更多依托存量资产租赁或产业园 金融城租金:97.3空置率:43.5%存量:28琶洲租金:114.3空置率:24.6%存量:215资料来源: 莱坊研究部因样本库调整，金融城租金变幅和存量以本季度数据为准定制开发，而非传统写字楼买卖。预计写字楼大宗交易市场将长期维持买方市场格局，核心资产需通过功能转型（如研发办公、产业孵化）或更优的投资回报率重构价值支点。市场信心的修复需等待租金回报率回归理性区间及新兴产业释放增量需求，这一过程或将延续至2025年下半年。 广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 24年 第 四 季 度北 京 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度上 海 写 字 楼 市 场 报 告2 0 24年 第 四 季 度黄伟伦董事，广州商业物业服务部主管+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.comE S G的 重 要 性 ：租 户 指 南陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ：杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 21 6032 1728regina.yang@cn.knightfrank.com王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com研 究 及 咨 询 部广 州 商 业 物 业 服 务 部近 期 研 究 报 告深 圳 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 一 季 度 房 地 产 行 业 的E S G量 化