广州写字楼市场报告 2025年 Q3

概览和展望 供给冲高，需求趋缓，修复节奏放慢 2025年三季度，广州甲级写字楼市场呈现“供给高位兑现、需求偏弱回落”的格局 ：三 一根 云 广 场 、海 灏 国 际 大 厦 、天 际广场、君超中心集中交付，单季新增供应约3 2万平 方 米创 近 十 年 新 高，全 市 甲 级写字楼存量首次破千万。然而，全市净吸纳 量 仅1 9,0 3 2平 方 米，去 化 动 能 不 足 带动空置被动上行1. 2个百分点至16. 2%。价格层面，全市甲级写字楼租金环比下跌3.1%至每月每平方米人民币120.7元，相较二季度的修复势头有所放缓。 行、银行及后勤条线的面积扩充；专业服务业（16.5%）延续强需求韧性，咨询与律所需求稳定；制造业（14.3%）重回前三，美妆、母婴等消费品链条较活跃；相比之下，TMT（13.0%）则阶段性走弱。按交易类型看，搬迁占比72.3%（其中升级搬迁5 7.1 %），显 示“同 价 提 质/小 幅 加 价 换 品质”策略继续深化；租赁重组占比9.7%，需求比例升至第二，反映更灵活的谈判条款正在激活存量需求；新设立（2.9%）/新租（6.4%）较上季收缩，新增增量动能仍弱。 民币34.33124亿元（对外处置50%与对内重组50%合计对价），交易截至期已完成。 进 入 四 季 度，年 内 被 压 抑 的 需 求 有 望阶段性释放，叠加部分项目去化进度的推进，成交量预计环比改善；但在供给仍处高位、谈判周期拉长的前提下：预计全市甲级写字楼平均租金延续偏弱走势，但跌幅有望收窄。全市净吸纳量有望回升，但在新增供给继续入市与新增行业动能未明显转强的情况下，全市空置率大概率持平或小幅上行。策略上，建议租户把握四季度议价窗口，通过条款设计优化全周期租赁成本与灵活性。 本 季 度，供 应 端 因 多 项 目 同 期 入 市 而显著放量，而需求侧以存量重配为主，新增 扩 张 动 力 不 足，导 致 净 吸 纳 量 与 新 增体量之间的缺口扩大。行业结构上，金融业（3 7. 9 %）需 求 位 居 首 位，主 要 来 自 投 大 宗 投 资 方 面 录 得 一 宗 瞩 目 交 易，越秀房产基金宣布向关联方广州越秀发展集团有限公司出售“越秀金融大厦”50%权 益 并 实 施 内 部 重 组，股 份 代 价 合 计 人 租金走势 租金继续走弱 2025年第三季度，广州甲级写字楼租金 继 续 走 弱，租 金 环 比 下 跌3.1个 百 分 点至每月每平方米人民币120.7元，较二季度的降幅进一步扩大。 分板块看，琶洲以环比4.6%的跌幅领跌 全 市，主 要 由 于 新 增 项 目 以 低 于 区 域均 价 入 市 、叠 加 更 长 免 租 与 装 修 支 持 换取签约，价格让渡更为明显；珠江新城租金环比下跌3.4%，受部分大型TMT客户退 租 与 同 圈 层 竞 品 释 放 影 响，议 价 空 间扩大；天河北、越秀子市场租金在上季度大 幅 调 整 后 呈 现 小 幅 回 升，体 现 成 熟 区位 与 稳 定 客 群 对租 金的 支 撑 ；金 融 城 尽管 有 新 增 体 量 落 地，但 凭 借 预 招 租 执 行到 位 与 客 户 结 构 改 善，租 金 波 动 相 对 温和。 展望四季度，在新增供应持续兑现、成交 仍 以 优 惠 条 款 驱 动 的 背 景 下，全 市 租金 大 概 率 保 持 偏 弱，价 格 修 复 更 可 能 体现在免租与装修条款的优化而非租金抬升，预估全市跌幅或较三季度小幅收窄。 供应和需求 单季新增创新高，需求动能偏弱 第 三 季 度，广 州 甲 级 写 字 楼 供 需 错 位显 著 加 剧 。三 一根 云 广 场 、海 灏 国 际 大厦、天际广场、君超中心均于本季集中入 市，新 增 体 量 约3 2万平 方 米，创 近 十 年单季高位；相较之下，需求动能进一步走弱，净 吸 纳 量 仅1 9,0 3 2平 方 米，加 速 推 动 全 市 空 置 率 环 比 上 升1 . 2个 百 分 点 至16.2%。 需 求 结 构 方 面，金 融、专 业 服 务 业、制造业构成本季度办公市场的租赁需求主力。金融业（37.9%）租赁需求异军突起，主 要 来 自 投 行 、银 行 及 其 后 勤 部 门 的 编制 整 合 与 扩 张 ；专 业 服 务 业（1 6.5 %）维持强需求韧性，咨询与律所贡献稳定；制造业（14.3%）重回前三，集中于美妆、母婴等消费品链条。值得一提的是，过往的需求主力TMT板块（13.0%）则于本季度呈现颓势，需求占比退至第四。 交 易 类 型 上，搬 迁 占 比7 2 . 3 %，其 中57.1%为升级搬迁，体现“同价提质/小幅加价换品质”的主导策略；租赁重组需求首 次 跃 升 至 第 二 位，占 比9. 7 %，主 要 因业 主 为 保 证 入 住 率 及 稳 固 现 有 租 户，提供更灵活的谈判空间。新设立（2.9%）与新租（6.4%）较上季明显收缩，显示新增需求动能阶段性回落、以存量重配为主。 展 望 四 季 度，在 年 内 压 延 需 求 逐 步 释放、供应高位延续的组合下，预计成交量环 比 改 善，但 在 去 库 存 压 力 与 谈 判 周 期拉长背景中，供需缺口难以快速弥合。预估 全 市 租 赁 需 求 将 迎 来 明 显 增 长，空 置率 将 持 平 或 小 幅 上 行，市 场 仍 以 条 款 优化与存量重组为主要成交逻辑。 投资市场 关联处置与再融资并举，资本结构优化频现 2025年第三季度，广州甲级写字楼大宗投资市场以一宗标志性内部关联处置+再融资交易为主：越秀房产基金拟向关联方广州越秀发展集团有限公司转让其持有的越秀金融大厦的5 0 %权益，并同步 实 施 内 部 重 组 及 新 银 行 融 资 安 排 。交易 的 股 份 代 价 合 计 人 民 币3 4 . 3 3 1 24亿元 。该金额为对外处置5 0 %与对内重组5 0 %两部分股权转让的合计对价；截至报告期末，相关交割已完成。交易意在通过 股 权 结 构 重 构 与 资 金 补 充，优 化 资 本结构、降低综合融资成本、增强中长期财务韧性与现金流稳定性。 为 配 合 本 次 交 易，基 金 获 得 一 家 独 立第三方银行不超过40亿元的新银行融资承 诺，资 金 将 用 于 置 换 既 有 债 务 与 补 充运 营 性 资 本 。该 笔 融 资 以 目 标 物 业 抵 押与 应 收 租 金 账 款 质 押 构 成 主 要 担 保，并由广州越秀提供安慰函作为信用增信支持 ；在 股 份 代 价 回 笼 与 新 增 融 资 共 同 作用 下，基 金 的 借 贷 比 率 预 计 由4 8.1 %下降 至 约4 1 . 2 %，负 债 期 限 结 构 与 流 动 性缓冲随之改善。 头部与国资背景主体正更偏向集团内资产 再 配 置 与 自 有 资 产 融 资 属 性 的 盘 活，以债务久期管理与利息负担下降为首要目 标，传 统“以 投 资 回 报 为 核 心”的 跨 主体并购比重阶段性收缩。展望第四季度，即 便 全 球 货 币 政 策 边 际 趋 松，风 险 偏 好修复仍显谨慎：预计自用/准自用类收并购 、股 权 重 组 与 售 后 回 租 等 融 资 导 向 型交 易 仍 为 主 流，第 三 方 财 务 投 资 对 价 格与 资 产 质 量 的 选 择 将 更 为 严 格，成 交 继续呈结构性、定制化特征。 从 市 场 层 面 看，在 资 产 负 债 表 约 束 持续 强 化 与 外 部 不 确 定 性 仍 高 的 环 境 下， 广州甲级写字楼市场数据图2025年第三季度 如 果 您 对 我 们 的 研 究 报 告 有 任 何 疑 问，或 需 要 咨 询 房 地 产 业 务，欢 迎 与 我 们 联 络 ： 研 究 及 咨 询 部 广 州 商 业 物 业 服 务 部 王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184martin.wong@hk.knightfrank.com 黄伟伦董事，广州商业物业服务部主管+86 166 5801 0718aaron.huang@cn.knightfrank.com 杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123regina.yang@cn.knightfrank.com 陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481henry.chen@cn.knightfrank.com 近 期 研 究 报 告 广 州 写 字 楼 市 场 报 告2 0 2 5年 第 二 季 度 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。