概览和展望
2025年三季度，广州甲级写字楼市场呈现“供给高位兑现、需求偏弱回落”的格局。单季新增供应约32万平方米，创近十年新高，全市甲级写字楼存量首次破千万，但净吸纳量仅19,032平方米，空置率环比上升1.2个百分点至16.2%，租金环比下跌3.1%至每月每平方米120.7元。需求结构方面，金融业（37.9%）、专业服务业（16.5%）和制造业（14.3%）为租赁主力，TMT（13.0%）需求走弱；交易类型以搬迁（72.3%）为主，租赁重组（9.7%）占比上升。展望四季度，成交量预计环比改善，但租金跌幅有望收窄，空置率大概率持平或小幅上行，租户应把握议价窗口。
租金走势
租金继续走弱，环比下跌3.1%至每月每平方米120.7元。分板块看，琶洲领跌（-4.6%），珠江新城（-3.4%）受TMT退租影响，天河北和越秀子市场小幅回升，金融城相对温和。四季度预计租金保持偏弱，价格修复或体现在条款优化。
供应和需求
单季新增供应创新高（32万平方米），净吸纳量19,032平方米，供需错位加剧，空置率升至16.2%。需求结构上，金融业、专业服务业和制造业为主，TMT需求疲软；交易类型以搬迁为主，租赁重组占比上升。四季度预计成交量改善，但供需缺口难快速弥合，空置率或持平或上行，市场仍以条款优化和存量重组为主。
投资市场
越秀房产基金向关联方出售越秀金融大厦50%权益（对价34.33124亿元），并实施内部重组和新融资安排，优化资本结构。头部与国资主体更偏向集团内资产再配置和自有资产融资，跨主体并购比重收缩。四季度预计自用/准自用类收并购、股权重组和售后回租等融资导向型交易为主，第三方财务投资将更严苛。市场层面，资本负债表约束持续，外部不确定性高，成交仍呈结构性、定制化特征。
