2025年第一季度广州写字楼市场报告

Q1 2025 概述与展望 在供需关系加剧的背景下实现弹性复苏。 数字媒体、电影制作和软件开发。制造需求得益于化妆品研发和医疗设备企业的扩张，而专业服务则因健康咨询和教育培训的增长抵消了传统法律服务的萎缩。 2025年第一季度，广州甲级写字楼市场继续其供应驱动的调整周期。净有效租金环比下降3.7%，至每平方米每月128.8元，空置率上升1.4个百分点至14.7%。市场存量的唯一显著新增是呈祥塔，贡献约7.5万平方米的新增空间。尽管净吸纳量从2024年第四季度的负值反弹至4,353平方米，显示出短期需求复苏，但持续的库存压力仍然明显。 一个位于IGC东塔的全层单元尽管已上市超过两个月仍未能售出，凸显了投资者对资产流动性的谨慎态度。 展望第二季度，预计将有超过20万平方米的新增供应进入市场。结合现有库存超过140万平方米的情况，供需失衡预计将进一步加剧。虽然租赁动能可能通过租赁重组和因升级而导致的搬迁而出现，但持续的供应端压力可能会延长复苏期。更广泛的市场稳定可能取决于宏观经济基本面更有序复苏后增量需求的释放。 搬迁占租赁交易量的52.2%，反映了企业成本优化策略。与此同时，新租赁和新建业务设占34.0%，凸显了部分行业强劲的扩张势头。 从需求结构角度来看，租赁活动主要由TMT行业（59.0%）、制造业（16.6%）和专业服务（9.3%）驱动。TMT行业的增长得益于大规模交易 在投资方面，大宗交易市场保持低迷状态，整个季度内没有交易额超过1亿元人民币的记录。值得注意的是， 租赁水平 租金水平在供需失衡加剧的情况下仍面临压力。 2025年第一季度，广州甲级写字楼市场继续呈现供应驱动下行趋势，租金环比进一步下降3.7%，至每月每平方米128.8元人民币，环比降幅加速，较上季度更为显著。所有细分市场均录得租金收缩。金融城引领下行趋势，租金环比下降8.5%，主要受新增供应激增及库存压力加剧推动。天河北因基础设施老化及升级延迟，加速了租户向更新商业中心迁移，进而迫使房东提供更大幅度的租金让步，导致平均租金下降5.0%。与此同时，珠江新城为应对来自琶洲、金融城等新兴区域的竞争加剧，主动调整租金区间以吸引成本敏感型租户，凸显“重量轻价”的租赁策略日益凸显。 保障性租户。天河北区，受限于陈旧的设施和竞争性较弱的产业生态系统，难以吸引升级型租户，加速了他们向更新的商业中心的迁移。尽管珠江新城仍是传统核心地段，但其租金溢价已因邻近次级市场的激烈价格竞争而稳步侵蚀，这反映了更广泛的市场转型，即从以地段为导向的决策转向以成本驱动的策略。 除现有的超过140万平方米的库存外，这还将加剧供需不匹配。历史数据显示，过去三年平均每季度净吸纳量仅为约3万平方米，这表明广州的办公楼市场将处于持续去库存阶段。新供应的持续涌入可能会促使现有物业的房东采取更为激进的价格策略。租金下降趋势预计将进一步加剧，部分非核心细分市场可能经历更为显著的调整。 细分市场表现显示出日益加剧的分化，由于供需结构性失衡对市场施加了双重压力——持续的供应扩张和现有库存吸纳疲软。金融城和海珠区仍然是新增供应的主要来源，其中高企的库存水平引发了租金下调和空置率上升的恶性循环，因为房东之间展开了激烈竞争， 展望2025年第二季度，预计将有超过20万平方米的新增供应进入市场，在 供求关系 需求复苏落后于供给侧压力。 2025年第一季度，广州甲级写字楼市场在复杂的供需动态下运行，表现为需求谨慎复苏与库存压力持续上升之间的微妙平衡。本季度唯一的新项目成片大厦交付约7.5万平方米新增供应，推动全市空置率环比上升1.4个百分点至14.7%。尽管供应端压力加剧，需求端的复苏迹象日益显著——净吸纳量从2024年第四季度的负区间反弹至4,353平方米，显示初步复苏阶段已到来。但此次反弹仍显脆弱，因需求动能持续滞后于供应扩张。 从行业角度来看，需求主要由科技、媒体和电信（TMT）、制造业和专业服务行业驱动。TMT行业以占总租赁量59.0%的领先地位，得益于影视媒体和软件开发领域两笔规模超过10,000平方米的大规模交易支持，此外直播电商和游戏公司的持续租赁活动也增强了TMT行业的势头。制造业（16.6%）紧随其后，由化妆品研发和医疗器械企业的扩张推动，而专业服务（9.3%）则在医疗健康咨询领域实现增长 在公司成本结构调整工作方面。与此同时，新租赁合同和新设立公司展现出显著的韧性，占租赁活动总额的34.0%——主要由影视传媒公司的扩张和贸易公司的区域性重新定位所驱动。这种结构多元化的需求反映出承租人决策环境正在演变，承租人在成本优化与战略业务扩张之间寻求平衡，促成了市场动力机制的逐步重塑。 和教育培训抵消了传统法律服务领域的收缩。值得注意的是，TMT和制造业的 combined momentum（综合动力）凸显了广州产业升级举措对支撑办公需求所产生的持续影响。 在交易方面，成本敏感策略继续影响企业租赁行为。搬迁需求仍然是主要驱动因素，占总租赁活动的52.2%，尽管环比略有下降，表明部分项目已完成 展望2025年第二季度，市场预计将进入一个阶段 结构调整。尽管第一季度交易延期的影响可能支持净吸纳量进一步上升，但新增供应和持续的库存压力可能会推高空置率。持续的租金下调正在促使 租户间的重新评估，预计来自续约和避险搬迁的加速活动。尽管如此，持续的复苏仍然取决于更广泛的宏观经济稳定，以释放增量需求。而 激进租金调整可能释放价值驱动型机遇并为中长期能够稳定奠定基础，供需失衡的扩大可能延长调整周期。 在市场调整中出现结构性分化。 工业土地市场展现出韧性，得益于制造业企业稳健的自用需求支撑。在南沙区，2025NGY-2地块以1.7亿元人民币的价格售予广东华炬智能健康产业有限公司，该公司计划开发华炬智能健康产业园。在花都区，J11-KGW03（地块1和2）工业用地，总建筑面积约9.9万平方米，被广州花都万贯智造空间科技产业园发展有限公司收购。这些交易主要受制造业企业自用需求驱动，反映了市场对非核心区位低成本、定制化工业设施的高度偏好。 2025年第一季度，广州的整栋办公楼交易市场继续其长期的再平衡过程，市场活动显著下降，当季没有交易额超过1亿元人民币。投机资本已基本撤离，焦点已转向现有资产吸纳以及审慎的自我使用需求释放。 为自己争取土地，从而建立垂直整合的“研发+生产”模式——进一步分流传统办公租赁需求。 展望2025年第二季度，在全球化退潮和国内需求增强的双重作用下，市场分化预计将加剧。外贸导向型制造商可能因持续贸易摩擦面临进一步萎缩，而以国内需求驱动的新兴领域，如美容科技和直播电商，则更有可能通过现有资产租赁或定制化工业园区开发实现扩张，而非传统办公楼购置。因此，大宗办公楼投资市场预计将长期维持买方市场格局。核心资产需通过功能再定位——例如转型为研发办公室或孵化中心——或提供卓越的投资回报来重新定义其价值主张。最终，市场稳定将取决于租金收益率回归理性水平以及新兴产业驱动下的增量需求——这一过程可能持续至2025年末。 具体而言，珠江新城的华普广场和越秀区的捷通都会的商用物业在多次拍卖失败后被迫进行清算，即便分别以1.06亿元人民币和1.02亿元人民币的挂牌价也未能吸引买家，这凸显了整栋投资市场的严重流动性约束。此外，IGC东塔的38楼整层（占地2,026.88平方米）于1月31日以1.18亿元人民币的保留价（每平方米58,217.56元）进行拍卖，但在报告期末仍未售出。这些案例反映出投资者对核心资产的租金回报周期持谨慎态度，并对资产定价的敏感性日益增加。与办公楼相比 办公楼和工业地产市场之间的分化源于资产属性与不断变化的工业趋势之间存在的根本性不匹配。广州甲级写字楼租金持续面临下行压力，空置率依然居高不下。供需失衡削弱了办公楼资产的投资吸引力。与此同时，制造业企业正越来越多地 广州甲级写字楼市场仪表盘 Q1 2025 我们喜欢提问，如果您对我们的研究有任何疑问，或希望获得一些房产建议，我们将非常乐意与您联系。 Martin Wong高级总监，研究及顾问部主管，大中华区 +852 2846 7184 martin.wong@hk.knightfrank.com Regina Yang总监，研究咨询部负责人，上海及北京 +86 21 6032 1728 regina.yang@cn.knightfrank.com Aaron Huang总监，办公室战略与解决方案负责人，广州 +86 166 5801 0718 aaron.huang@cn.knightfrank.com Henry Chen分析师、研究与咨询，深圳 +86 136 4231 4481 henry.chen@cn.knightfrank.com 近期市场领先的研究出版物 广州办事处市场报告Q4 2024北京办公室市场报告 Q1 2025深圳办公室市场报告 Q1 2025上海办公楼市场报告 Q4 2024 Knight Frank Research 为全球范围内的开发商、投资者等客户提供建议、咨询服务和预测。资助机构、企业机构以及公共部门。我们所有的客户都认识到需要根据其特定需求提供专业独立的定制化建议。需求。重要声明：©Knight Frank：本文件及其包含的内容仅为一般信息，未经事先通知可能更改。所有图片仅作示例用途。未经说明，不作任何陈述或保证。Knight Frank不对疏忽或因使用本信息而导致的任何直接或间接的后果性损失或损害。您应自行确保任何信息的完整性与准确性。信息或资料，并就其中包含的所有信息寻求专业建议。本文件及其包含的内容为本公司财产。Knight Frank and is given to you on the understanding that such material and the ideas, concepts and proposals expressed in it are the intellectual property of KnightFrank and protected by copyright. It is understood that you may not use this material or any part of it for any reason other than the evaluation of the document unless we已就其使用达成进一步协议。本文件依据保密性原则提供给您，并理解您不会向除您以外的任何人披露。需要评估该项目的员工。