核心观点与关键数据
2017年前三季度，上海GDP同比增长7.0%，第三产业GDP增长6.6%，CPI增长1.8%。第四季度，陆家嘴金控广场竣工入市，核心商圈甲级写字楼存量达到671万平方米，本年度新增供应480,000平方米，较去年减少270,000平米。核心区整体空置率降至9.9%，其中徐汇核心（7.6%）最低，陆家嘴（11.2%）最高。净吸纳量达147,000平米，全年吸纳量同比增长18.1%。制造业租赁需求稳步增长，联合办公运营商扩张明显。
租赁市场表现
- 租金：核心商圈平均租金环比微升0.3%，达317.4元/平米/月，受活跃租赁需求和高品质新建物业推动。非核心商圈租金快速增长，与核心商圈租金差异缩小，次中心化趋势减弱。
- 空置率：核心商圈空置率连续三个季度攀升后大幅回落至9.9%，未来预计随新增供应增加而升高。
- 投资估值：核心商圈甲级办公楼平均资产估值环比下降0.1%，至82,827元/平米，市场投资收益率稳定在4.6%左右。
未来展望
2018年上海核心商圈计划新增约672,000平米甲级写字楼，预计空置率升高，但内资企业租赁需求将持续强劲，租金可能延续小幅上涨趋势。
主要租赁成交与在建项目
- 主要租赁成交：中海国际中心（27,000平米，新建）、陆家嘴中心（10,000平米，搬迁）、晶耀前滩世博（10,000平米，搬迁）等。
- 重要在建项目：前滩世贸中心II（71,600平米，2018）、泰康金融中心（90,000平米，2018）、虹桥汇I（73,722平米，2018）等。
区域数据
- 核心商圈：静安核心（空置率8.4%）、黄浦（10.4%）、陆家嘴（11.2%）、竹园（9.0%）、长宁（10.4%）、徐汇核心（7.6%），总体空置率9.9%。
- 新兴商圈：总体空置率22.3%，未来供应4,842,551平米，租金209.8元/平米/月。
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