核心观点与关键数据
经济概览
- 2017年上半年，上海GDP同比增长6.9%，第三产业GDP增长率为7.0%，居民消费指数增幅为1.9%。
市场概览
- Q3 2017，上海核心商圈甲级写字楼存量上升至667万平方米，全市甲级写字楼存量突破1000万平米。
- 新增供应推动核心商圈空置率从11.0%攀升至11.6%，其中徐汇核心空置率最低为6.3%。
- 核心商圈净吸纳量本季度回落至约38,000平米，但前三季度吸纳量较去年同期增长3.1倍。
- 联合办公企业持续扩张办公物业，租金水平保持坚挺并小幅上涨，平均租金达人民币每月每平方米316.3元。
- 跨国企业租赁需求回暖，国内企业偏爱核心区高品质办公物业，核心商圈甲级写字楼估值达人民币每平米82,891元，收益率稳定在4.6%。
未来展望
- 2017年四季度至2018年底，核心商圈计划新增约600,000平方米甲级办公物业，空置率将高企。
- 金融、TMT、零售、专业服务及制造业企业将成为主要吸纳动力，租金预计继续小幅上涨。
区域市场数据
| 商圈 | 存量(平米) | 空置率 | 新增供应(平米) | 未来供应(平米) | 租金(元/平米/月) | 租金(USD/平方英尺/月) | 租金(EUR/平方英尺/月) |
|------------|------------|--------|----------------|----------------|------------------|------------------------|------------------------|
| 静安核心 | 1,029,920 | 9.0% | 71,400 | 230,952 | 345.9 | 4.94 | 4.12 |
| 黄浦 | 1,541,661 | 14.5% | 85,227 | 710,125 | 303.5 | 4.34 | 3.62 |
| 陆家嘴 | 1,846,402 | 13.1% | 88,000 | 373,527 | 385.6 | 5.11 | 4.59 |
| 竹园 | 824,583 | 7.4% | 93,736 | 40,000 | 291.2 | 4.16 | 3.47 |
| 长宁 | 906,435 | 13.4% | 72,000 | 183,029 | 233.3 | 3.33 | 2.78 |
| 徐汇核心 | 518,960 | 6.3% | 27,316 | 350,384 | 318.8 | 4.56 | 3.80 |
| 上海核心商圈总体 | 6,667,961 | 11.6% | 437,679 | 1,888,017 | 316.3 | 4.52 | 3.77 |
| 上海新兴商圈总体 | 3,360,228 | 22.9% | 922,919 | 4,711,747 | 208.6 | 2.98 | 2.49 |
主要租赁成交
- 歌斐中心黄浦（马士基）9,600平米，搬迁。
- 徐家汇中心一期徐汇核心（Wework）6,037平米，搬迁。
- 时代金融中心陆家嘴（通力律师事务所）3,000平米，续租金。
- 光白玉兰广场虹口（中建投资）2,700平米，搬迁。
- 上海IFC二期陆家嘴（哈纳斯）2,500平米，续租。
重要在建项目
- 前滩世贸中心II（前滩）71,600平米，2017年交付。
- 晶耀前滩T1-2（前滩）50,000平米，2017年交付。
- 泰康金融中心（陆家嘴）90,000平米，2018年交付。
- 虹桥汇（闵行）73,722平米，2018年交付。
- 来福士长宁广场一座（长宁）76,629平米，2018年交付。
- 博华广场（静安核心）132,000平米，2018年交付。
- 凯德晶萃广场（黄浦）44,125平米，2018年交付。
- 前滩中心（前滩）168,000平米，2019年交付。
- 吉宝静安项目（静安核心）98,952平米，2020年交付。
- 恒基中心（徐汇滨江）169,943平米，2021年交付。
