核心观点与关键数据
2017年第一季度，上海核心商圈甲级写字楼市场呈现以下特点：
经济概览
- 2016年上海GDP增长率为6.8%，第三产业GDP增长率为9.5%，居民消费指数增幅为3.2%。
市场概览
- 新增供应：117,534平方米，总存量达到6,347,816平方米。
- 空置率：平均空置率为10.4%，环比下降0.1个百分点，静安核心最低为6.8%。
- 净吸纳量：环比下降至131,976平方米，但同比上升约50%。
- 租金：总体租金保持稳定，环比上升0.2%，达到人民币每月每平方米317.2元；陆家嘴、长宁、黄浦等商圈租金环比下降。
- 资产估值：平均资产估值环比上升0.7%，达到人民币82,381每平米。
未来展望
- 新增供应：预计第二季度将有近30万平方米新增供应入市。
- 空置率：预计将继续上升，下季度将上升1-3个百分点。
- 租金：预计将继续调整，下季度增长范围在-1.5%和0%之间。
- 投资市场：内资买家主导，市场收益率稳定在4.6%左右，投资热情将趋于平缓，资产价值和市场回报率将保持稳定。
区域市场分析
- 静安核心：空置率6.8%，租金341.5元/平米/月。
- 黄浦：空置率13.8%，租金303.9元/平米/月。
- 陆家嘴：空置率8.8%，租金394.6元/平米/月。
- 竹园：空置率7.0%，租金291.8元/平米/月。
- 长宁：空置率15.6%，租金228.5元/平米/月。
- 徐汇核心：空置率7.7%，租金326.8元/平米/月。
- 新兴商圈总体：空置率21.6%，租金201.5元/平米/月。
主要租赁成交与在建项目
- 主要租赁成交：嘉里中心、外滩金融中心、ITC一期等。
- 重要在建项目：兴业太古汇二座、金光中心、国寿金融中心等。
总结
上海核心商圈甲级写字楼市场在2017年第一季度表现稳定，但面临新增供应增加和竞争加剧的压力，预计未来租金和空置率将继续调整，投资市场将趋于平缓。
