上海写字楼市场简报2019年第四季度

1savills.com.cn/research• 第四季度，仅两个全新甲级写字楼项目交付入市，为市场新增13.6万平方米写字楼面积，至此，全年全市新增供应累计达68.8万平方米。• 截至2019年末，上海整体甲级写字楼存量为1,330万平方米，同比增长5%。中央商务区、次级商务区与非核心商务区存量分别占比约三分之一。• 2019年全年整体甲级写字楼净吸纳量共计约67.7万平方米，同比下降41% 。• 第四季度，中央商务区继续录得负吸纳量，同时空置率继续走高至9.1%，对比2015年末这一数字仅为1.9%。• 由于年内新增供应暂缓（尤其是非核心商务区），全市甲级写字楼平均空置率较去年同比微降0.9个百分点，至17.4%。• 2019年全市甲级写字楼租金较去年同比下跌0.9%，至人民币每平方米每天7.9元。• 鉴于未来供应继续加持，预计未来两到三年内上海整体写字楼空置率仍将维持在相对高位。­MARKETINMINUTESSavills Research写字楼上海 - 2020年1月全年新增供应量同比减半随着年内数个项目延期入市，2019全年甲级写字楼供应量同比下降49%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Cary Zheng高级董事华东区+8621 6391 6688cary.zheng@savills.com.cnPeter Sheng董事上海+8621 6391 6688peter.sheng@savills.com.cn商业楼宇部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯“ 尽管整体的租赁情绪疲软，但2019年释放了一系列积极 信号，刺 激 来年需求 释放 。” 简 可，第一太平戴 维 斯 研 究部市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnLeon Fu高级董事上海+8621 6391 6688leon.fu@savills.com.cn定义核心中央商务区：南京西路，淮海路，陆家嘴核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇。非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世 博，前滩，后 滩，花 木 等。 2savills.com.cn/research图1：全市甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2014至Q4/20190%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%24%020406080100120140160180200220240201420152016201720182019来源­­第一太平戴维斯研究部图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q1/2015至Q4/2019100110120130140150160170180190Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019Q2/1999=100来源­­第一太平戴维斯研究部图3： 各子市场 甲级写字楼空置率，Q1/ 2015至Q4/20190%10%20%30%40%50%60%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420152016201720182019来源­ 第一太平戴维斯研究部表1：写字楼租赁交易精选，Q4/2019来源­ 第一太平戴维斯研究部市场概述鉴于租赁节奏放缓，不少原计划于2019年入市的项目被延期至2020年或以后。第四季度仅录得两个全新甲级写字楼项目交付，为市场增加13.6万平方米新供应，至此， 2019全年甲级写字楼供应量为68.8万平方米。季内新项目包括位于南黄浦区域的博荟广场（前身为绿地黄浦滨江，现由博枫运营及持有），以及位于南京西路板块的静安宝华中心。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量达到1,330万平方米，同比增长5%。除审批流程、预租规定从严和开发项目现金流受限等客观因素以外，寻找大宗买家、对市场持观望态度以期达到可观预租率等主观因素是导致业主延期的主要原因，综上使得全年写字楼新增供应仅为年初计划量的三分之一。伴随新增供应减少，2019全年上海甲级写字楼市场净吸纳量放缓至67.7万平方米，较2018年同比减少41%。第四季度，中央商务区 录 得负净 吸 纳，并 推 升 空 置率 至年末9.1%，对比2015年末这一数字仅为1.9%。全年中央商务区净吸纳量仅为63,800平方米（占比全市总吸纳量约9.4%），同比显著下降76%，且为过去五年以 来 最 低 水平。其中部分原因在于联合办公空间关闭（通常以整层为单位承租较大面积）以及企业搬迁/扩租至租金成本更为经济的次级商务区或非核心商务区位。由于新供应入市节奏暂缓（尤为表现在非核心商务区），使得2019年全市甲级写字楼平均空置率同比下降0.9个百分点至17.4%，四季度环比仍上升0.4个百分点。南黄浦板块受新项目影响，空置率自年内第三季度3.2%的全市最低水平升至39.6%。区域优质存量样本有限是导致其平均空置率受单个项目变化而波动较明显的主要原因，预计来年一季度南黄浦区域还将迎来一全新优质写字楼项目—鼎保大厦（暂定名）入市，届时将为市场增添46,800平方米供应面积。写字楼需求继续放缓促使业主继续直接或变相作出租金让步，这使得2019年四季度全市甲级写字楼租金环比、同比分别下跌0.4%和0.9%，至人民币每平方米每天7.9元。尽管多数子市场继续下调有效租金，南京西路板块受消费型企业需求上升的有力支撑，季内继续录得0.7%的租金涨幅。受 物业管 理 原材料成 本上 升，加之 业主倾向提供更多样化的租户服务，近年来上海甲级写字楼物业管理费继续平稳上涨。当前全市核心商务区与非核心商务区甲级写字楼项目的平均物业管理费分别达到人民币每平方米每月37元和31元，最高含税物业管理费可达人民币每平方米每月52月。市场展望预计2020年全市甲级写字楼市场还将迎来170万平方米新供应。大量的未来供应加之需求疲软将推升来年市场空置水平，写字楼整体有效租金短期内上涨的可能性不大。 尽管整体的租赁情绪并不乐观，但2019年释放了不少积极信号，包括年底中美磋商第一 阶段 协议 签 署，国内头 部企 业 扩张，零 售消费品牌型企业加速布局国内，以及金融业进一步开放等，这些都将提振信心并利好未来写字楼需求。浦东写字楼市场迎来调整期，当前区域内可租面积较2016年几近翻倍，平均租金则低于三年前8.4%，因而对于考虑在浦东落地的新设企业，或拥有办公升级/扩租需求的企业而言是个契机。近期联合办公、科技媒体等新经济行业企业的退租/减租迫使业主重新评估来自快速增长行业的租户风险，业主应尽量避免将面积出租予单一租户/行业，同时于前期阶段积极采取措施以确保利益。租户行业项目商务区承租面积（平方米）雅诗兰黛零售及贸易静安嘉里中心南京西路3,400连通(杭州)金融金光中心北外滩2,780金诚同达律师事务所专业服务金茂大厦陆家嘴1,500百威零售及贸易长宁来福士广场虹桥1,000欧莱雅零售及贸易国金中心二期陆家嘴700写字楼