上海写字楼市场简报2014年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2015年2月Savills World Research Shanghai概述上海写字楼市场在未来两年内将经历由供应量高峰及虹桥交通枢纽引领的非核心商务区时代带来的重大转变。 陆家嘴世纪金融广场1号楼和东方汇经中心于2014年第四季度交付，带来新增供应187,500平方米，全年供应增至523,000平方米。 第四季度净吸纳量达到126,000平方米，全年吸纳量由2013年的323,000平方米升至本年的457,300平方米。 全市甲级写字楼空置率较上一季度上涨0.8个百分点至8.6%，较去年同期上涨0.4个百分点。  全市甲级写字楼平均租金上涨0.3%至人民币8.6元每天每平方米，较去年同期上涨1.8%。 由于众多投资基金临近到期，毛收益率于第四季度攀升至6.0% 2015年将有大量新增供应入市，15个项目的完工将为核心商务区写字楼市场带来886,500平方米的供应。 凌空SOHO和近铁城市广场于2014年第四季度交付，带来新增供应242,000平方米，全年供应达731,000平方米，全市存量增至1,290,000平方米。“为应对新增供应带来的崭新竞争，业 主将 需以 更 随 机 应 变 的态度迎接租户的需求变化。” 简可,第一太平戴维斯市场研究部图片：上海  2015年将有22个非核心商务区项目入市，带来新增供应1,610,000平方米。 02 市场简报 | 上海写字楼2015年2月市场概述核心商务区陆家嘴世纪金融广场1号楼和东方汇经中心于2014年第四季度的交付为市场带来187,500平方米的新增供应。2014年共有8栋核心商务区甲级写字楼交付，总计带来523,000平方米的新增供应，这8栋新入市项目平均分布在浦西、浦东的中央及次级商务区。第四季度净吸纳量达到126,000平方米，较上一季度高50%，且主要集中在近期入市的浦西中央商务区项目中。内资金融和专业服务类公司仍然是本年度推动需求的主要力量，他们对陆家嘴和浦西核心地段犹为亲睐，且这种趋势仍会持续。浦东优质写字楼供不应求，租金持续上涨；浦西租金合理的优质写字楼供应充足。2014年在经济和商业前景不甚明朗的情况下，跨国公司对规模与投资扩张持愈加谨慎的态度。尽管如此，在经济新常态背景下，跨国公司或不再受限于核心商务区，开始把目光投向更广阔的商业机会和办公空间选择。非核心商务区在2010年前，仅有一小部分开发商关注着非核心商务区的商机；而在核心商务区土地资源愈加有限、成本愈加高昂的现今，更多的开发商开始关注闵行、杨浦等新兴商区的开发机会。2014年，许多2010或2011年起建的非核心区写字楼项目的交付为市场带来约730,000平方米新增供应，使存量实现了翻倍。2014及2015年的非核心区新增供应主要集中在浦西地区。2014年的非核心区新增供应大多位于闵行区，虹桥交通枢纽有两栋新写字楼入市。2015年浦东将迎来近两年来的首个非核心区写字楼入市。许多公司利用这些新建的非核心区写字楼作市场、金融等后台部门的二级办公室，而另一些低成本导向的公司则考虑整体搬入。市场新闻非核心商务区的兴起上海写字楼市场正经历一场变革。过去全市超过90%的甲级写字楼存量都位于内环内及虹桥商务区，而越来越多新近完工的甲级写字楼位于内环及虹桥之外的非核心商务区。非核心区甲级写字楼的兴建近期主要有闵行区的虹桥交通枢纽、普陀区的近铁城市广场和月星环球港、杨浦区由铁狮门开发的尚浦领世，以及徐汇区即将交付的绿地中心。未来十年内上海最重大的项目之一，虹桥交通枢纽，将紧邻市内市际交通要道，通过高速主干道串联机场和火车站，拥有长途汽车总站并作为五条地铁线交汇点（现有的2、10号线，在建的17号线，规划中的5号线延伸段和20号线）。该商务区计划引入有助上海及长江三角区发展的国内外重点企业。数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部图 1甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2000年-2014年数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部图 2中心商务区租金及空置率，2014年第三季度与2014年第四季度数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部图 3中心商务区甲级写字楼租金指数，1999年第二季度-2014年第四季度STV Chart CN (2)Page 10% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 万平方米 供应量 （左轴） 吸纳量 （左轴） 空置率 （右轴） RV CBD CNPage 110.2 9.7 7.8 7.8 7.1 10.5 6.8 9.9 9.7 7.7 7.8 7.1 10.5 6.9 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 2 4 6 8 10 12 南京西路 淮海中路 黄浦 徐家汇 长宁 小陆家嘴 浦东其它 人民币每平方米 第三季度 租金 (左轴) 第四季度 租金 (左轴) 第三季度 空置率 (右轴) 第四季度 空置率 (右轴) 浦西 浦东 60 80 100 120 140 160 180 200 Q2 / 1999 = 100 全市 浦西中央商务区 浦西非中央商务区 浦东中央商务区 浦东非中央商务区 Q3/08 - Q2/10 下降27% Q4/14 比最低点高31% savills.com.cn/research 03 2015年2月市场简报 | 上海写字楼耐克是由中央商务区迁至非核心商务区的一个很好的例子。在迁址之前，他们在南京西路租有约15,000平方米的办公室，而他们在五角场尚浦领世的新办公点将拥有约55,000平方米的面积。从市中心迁至非核心商务区的这一决策，使他们能为员工和日后扩张提供更多空间。这一项目包含三栋写字楼、一栋能接待客户和举办推广活动的五层会议中心、餐饮区、足球场、篮球场。并非每一家公司都会决定迁至非核心商务区，正如每个决策必有利弊两面。然而，非核心商务区写字楼所面对的关键挑战并非如何说动租户迁入，而更多地在于如何在未来数年内众多即将入市的同类项目中，最好地完成自身差异化定位。中国（上海）自由贸易区中国（上海）自由贸易区由国务院批准，作为新型经济和社会改革的试验平台，于2013年正式挂牌成立。自贸区的特色之一是它的外商投资负面清单，除了清单上的禁区，其他行业、领域和经济活动都许可。2013年，18个服务业在自贸区获得了更为宽松的政策支持。2014年7月，该负面清单更新，进一步放宽了金融业、制造业、运输业的相关规定。2014年末，商务部发布上海自贸区扩容计划，扩展后区域包括陆家嘴金融区（34.26平方公里）、金桥出口加工区（20.48平方公里）和张江高科园区（37.2平方公里）。此次扩容将上海自贸区由原来的28平方公里扩至121平方公里。此次扩容将助力上海自贸区克服区位偏远的劣势，并为该区提供实际政策优惠和自贸区联动这两方面的商机。数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部表 1精选租赁成交案例，2014年第四季度客户项目地址承租面积（平方米）优衣库名人商业大厦黄浦4,500康德新药SOHO复兴黄浦3,000中国国际金融有限公司汇亚大厦浦东3,000长信基金陆家嘴时代金融中心浦东2,200华平投资外滩中心黄浦1,400数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部表 2写字楼整栋交易案例，2014年第四季度项目位置交易金额（百万人民币）买家备注融创广场黄浦3,126歌斐资产在建写字楼和底商上海盛邦国际大厦虹口1,550首峰基金管理有限公司写字楼和底商#18-1,上海国际航运中心虹口1,309国内银行-保利西岸中心徐汇693联发科技13-19F在建国盛中心6号楼普陀623新城控股在建上海自贸区依然处于发展初期，后续改革和开发能为公司、区域和房屋持有人带来的受益值得期待。陆家嘴世纪金融广场1号楼和东方汇经中心于第四季度交付，为市场带来新增供应187,500平方米。2014年共有8栋核心商务区甲级写字楼交付，总计带来523,000平方米的新增供应，其中以312,000平方米的陆家嘴世纪金融广场为最大体量项目。该项目位于竹园商区，由五栋写字楼组成。该项目是自2012年第三季度以来浦东次级商务区新增的唯一一个项目，并承接了小陆家嘴的外溢需求，尤其是那些希望靠近陆家嘴但却有预算限制的公司。第四季度净吸纳面积达126,000平方米，使得全年吸纳量达到457,300平方米。由于本季度交付的东方汇经中心有大量自用面积，陆家嘴本季度吸纳量达63,000平方米。全市第二高的净吸纳量在南京西路，达21,000平方米。在内资企业的强劲需求支持下，2014年是自2011年来净吸纳量最高的一年。浦西充足的供应量、合理的租金及相对充裕的空置面积，带来了本年强劲的吸纳量。陆家嘴本年度吸纳量达106,500平方米，在全市各商区居首，也创下了2011年以来该区的吸纳量新纪录，凸显了陆家嘴的金融中心地位。全市核心商务区空置率上涨0.8个百分点至8.6%，其中在新项目交付的影响下，最高空置率26.4%出现在浦东次级商务区。浦东中央商务区依旧极度供不应求，在东方汇经中心的入市影响下，小陆 市场简报 | 上海写字楼04 2015年2月数据来源：第一太平戴维斯中国区市场研究部表 3写字楼主要一手成交案例，2014年第四季度项目区域成交面积（平方米）成交均价（人民币每平方米）华都大厦浦东10,48435,735绿地汇创商务广场徐汇7,73446,438虹桥龙湖天街商业中心一期闵行5,40937,695绿地浦创商务大厦虹口3,46249,764家嘴的空置率环比上升1.3个百分点，但仍为极低的1.6%。浦东其他地区持续受益于小陆家嘴的外溢效应，净吸纳量达7,800平方米；而受新增供应影响，该区空置率上升了8.0个百分点。浦西空置率环比降幅2.0个百分点，跌至7.3%。虹桥和南京西路空置率下降最为明显，分别为3.3和2.7个百分点。南京西路由于其高品质楼宇存量较大且租金相对优惠，入住率明显提高。徐家汇无新项目供应且需求较为稳定，尽管作为浦西唯一一个空置率从极低的1.6%小幅上涨0.9个百分点的商区，它依然是本市最为平稳的市场。本季度全市甲级写字楼租金环比上涨0.3%，达人民币8.6元每平方米每天。浦东租金持续上涨，涨幅较2014年初放缓。浦东租金环比上涨0.6%，达人民币9.2元每平方米每天；其中浦东中央商务区环比上涨0.3%，次级商务区环比上涨1.2%。在东方汇经中心、陆家嘴世纪金融广场和2015年更多项目入市的影响下，浦东积压需求将得到缓解，租金涨幅也将放缓。浦西租金在经历了2014上半年的下降后，在租户扩张需求的支持下，在下半年恢复稳定。由于大部分租户保持租金不变，浦西中央及次级商务区均环比上涨0.1%。仅南京西路租金下降幅度较大，降至人民币9.9元每平方米每天。浦西新入市供应充足，租金相对不高，对有成本限制的公司吸引力持续上升。尽管吸纳率短期上升，长期来看需求仍不足以完全消化2015年即将入市的大量供应，这将导致租金的下降，业主也将设法以其他附加优惠来吸引租户。投资市场上海投资市场本季度保持活跃，实现多项大宗交易，总交易金额达78亿元人民币。国内买家依然是主要的收购力量，自用型收购有至少两宗成交。随着一些投资基金即将到期，许多被持有物业资产开始降价以顺利实现兑付。由此，国际投资相关的毛收益率相应上升到6.0%，而资本价值相应下降。国际基金的资产收益率上升，国内基金和自用投资却不尽然。本年度唯一一宗核心商务区的海外基金交易发生在10月，首峰基金管理有限公司出资15.5亿元人民币收购虹口区的上海盛邦国际大厦。上海盛邦国际大厦由写字楼和底商构成，总建筑面积57,000平方米。该交易某方面也可看作国际机构投资者在沪投资收益率的重新评级指标。