房地产行业统计局数据点评：销售改善，政策刺激显效果

2024年11月17日 证券研究报告/行业定期报告 房地产 评级：增持（维持） 分析师：由子沛执业证书编号：S0740523020005Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得执业证书编号：S0740523080001Email：houxd@zts.com.cn分析师：李垚执业证书编号：S0740520110003Email：liyao01@zts.com.cn分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 报告摘要 事件：国家统计局公布数据显示，2024年1-10月，商品房销售面积77930万平方米，同比-15.8%，商品房销售额76855亿元，同比-20.9%。全国房地产开发投资86309亿元，同比-10.3%。 销售显著回升，政策发力有效果 2024年1-10月销售面积同比-15.8%，较2024年1-9月的增速上升1.3pct，1-10月销售金额同比-20.9%，较2024年1-9月的增速上升1.8pct，10月行业销售增速明显回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策持续放松的效应开始显现，更重要的是政治局会议提出的“止跌回稳”，让市场信心得以修复。当前政策延续5月后的放松态势，各城市进一步下调住房贷款利率、存量房贷利率和公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。我们预计，在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售逐步企稳。 基本状况 上市公司数103行业总市值(亿元)12,895.47行业流通市值(亿元)12,385.75 投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升 2024年,1-10月房地产投资同比-10.3%，较1-9月增速下降了0.2pct；1-10月新开工面积增速同比-22.6%，较1-9月的增速下降0.4pct，1-10月竣工面积同比下降23.9%，较1-9月的增速上升0.5pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。 资金来源数据环比回暖，未来改善可期 2024年1-10月房地产开发企业到位资金同比-19.2%，较1-9月的增速上升0.8pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.4%、-19.1%、-10.5%、-27.7%及-32.8%，国内贷款及自筹资金持续下滑，其余数据小幅回升。当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、国新会也表态将大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 相关报告 1、《两单REITs变更回收资金投向》2024-11-172、《契税调降落地，二手房成交量回稳》2024-11-173、《“重头戏”增量政策落地，二手房成交改善》2024-11-10 投资建议：2024年1-10月房地产行业销售数据各项数据仍在低位徘徊，随着“止跌回稳”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注贝壳、绿城中国、越秀地产和华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时 内容目录 1.行业宏观数据汇总..................................................................................................32.销售显著回升，政策发力有效果............................................................................43.投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升..........................................64.资金来源数据环比回暖，未来改善可期................................................................75.政策继续放松，房价增速同比下滑........................................................................76.板块龙头公司处于高位，看好长期投资价值.........................................................87.投资建议.................................................................................................................88.风险提示.................................................................................................................9 图表目录 图表1：行业宏观数据汇总.......................................................................................3图表2：各都市圈宏观数据汇总（2024年1-9月，分城市月度数据滞后全国数据）....................................................................................................................................3图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速..................................................4图表4：30大中城市成交面积同比增速...................................................................4图表5：销售均价及当月同比增速............................................................................5图表6：各都市圈销售面积累计同比增速.................................................................5图表7：库存总面积及同比增速................................................................................5图表8：各类商品房库存面积同比增速....................................................................5图表9：分地区销售面积增速...................................................................................5图表10：PSL新增投放与累计同比增速..................................................................5图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比................................................6图表12：土地购置与成交情况.................................................................................6图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率........................................................6图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比....................................................6图表15：房地产开发到位资金累计同比增速...........................................................7图表16：住房贷款利率走势.....................................................................................7图表17：70城房价指数当月同比............................................................................7图表18：全国住宅库销比.........................................................................................7图表19：M2同比增速..............................................................................................8图表20：A股地产板块市盈率.................................................................................8图表21：H股地产板块市盈率.................................................................................8 1.行业宏观数据汇总 2024年1-10月，商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，增速较2024年1-9月上升1.3pct。其中，住宅销售面积下降17.7%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积下降6.0%。商品房销售额76855亿元，同比下降20.9%，增速较2024年1-9月上升1.8pct。其中，住宅销售额下降22.0%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降13.7%。2024年1-10月，全国房地产开发投资完成额86309亿元，同比下降10.3%，增速较2024年1-9月下降0.2pct。其中，住宅投资65644亿元，同比下降10.4%，增速与2024年1-9月上升0.1pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.1%。 2.销售显著回升，政策发力有效果 2024年1-10月销售面积同比-15.8%，较1-9月的增速上升1.3pct，1-10月销售金额同比-20.9%，较1-9月的增速上升1.8pct，住宅项销售金额同比下降22.0%。整体来看，住宅销售表现弱于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-14.4%、-17.2%、-17.5%和-12.4%，东北地区表现最强，各区域销售增速均表现不佳。2024年1-10月行业销售增速仍处下行阶段，10月行业销售增速明显回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策持续放松的效应开