房地产行业统计局数据点评：销售回升，政策延续放松态势

事件：国家统计局公布数据显示，2025年1-3月，商品房销售面积21869万平方米，同比-3.0%，商品房销售额20798亿元，同比-2.1%。全国房地产开发投资19904亿元，同比-9.9%。 销售持续修复，政策发力有效果 2025年1-3月销售面积同比-3.0%，较2025年1-2月的增速上升2.1pct，1-3月销售金额同比-2.1%，较2025年1-2月的增速上升0.5pct，3月行业销售增速持续回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策保持放松的效应持续显现，更重要的是国家提出的“止跌回稳”政策方针，让市场信心得以修复。当前政策延续去年9月后的放松态势，各城市进一步放宽购房资格和贷款利率，同时，各地“去库存”政策频出。我们预计，在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售进一步企稳。 投资依旧下行，新开工环比回升，竣工数据环比小幅下滑 2025年,1-3月房地产投资同比-9.9%，较1-2月增速下降0.1pct；1-3月新开工面积增速同比-24.4%，较1-2月的增速上升5.2pct，1-3月竣工面积同比下降14. 3%，较1-2月的增速下降1.3pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但核心城市拿地数据显著回暖，使得整体新开工环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。 资金来源数据同比小幅回落，未来改善可期 2025年1-3月房地产开发企业到位资金同比-3.7%，较1-2月的增速下滑0.1pct。 分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-2.3%、-5.8%、-1.1%及-7.0%，国内贷款和个人按揭贷款保持回升，其余数据环比小幅回落。当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 投资建议：2025年1-3月房地产行业销售数据各项数据仍在低位徘徊，随着“止跌回稳”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注贝壳、绿城中国、越秀地产和华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 1.行业宏观数据汇总 2025年1-3月，商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，增速较2025年1-2月上升2.1pct。其中，住宅销售面积下降2.0%，办公楼销售面积下降10.6%，商业营业用房销售面积下降8.1%。商品房销售额20798亿元，同比下降2.1%，增速较2025年1-2月上升0.5pct。其中，住宅销售额下降0.4%，办公楼销售额下降12.6%，商业营业用房销售额下降16.0%。2025年1-3月，全国房地产开发投资完成额19904亿元，同比下降9.9%，增速较2025年1-2月下降0.1pct。其中，住宅投资15133亿元，同比下降9.0%，增速与2025年1-2月上升0.2pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为76.0%。 图表1：行业宏观数据汇总 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2025年1-3月，分城市月度数据滞后全国数据） 2.销售持续修复，政策发力有效果 2025年1-3月销售面积同比-3.0%，较1-2月的增速上升2.1pct，1-3月销售金额同比-2.1%，较1-2月的增速上升0.5pct，住宅项销售金额同比下降0.4%。整体来看，住宅销售表现强于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-4.5%、0.7%、-3.9%和-1.8%，中部地区表现最强，各区域销售增速均有所回暖。2025年1-3月行业销售增速仍处下行阶段，行业销售增速回升，市场情绪回稳，我们认为，一方面是政策保持放松的效应持续显现，更重要的是国家提出的“止跌回稳”政策方针，让市场信心得以修复。当前政策延续去年9月后的放松态势，各城市进一步放宽购房资格和贷款利率，同时，各地“去库存”政策频出。我们预计，在“止跌回稳”的基调下，行业的各类放松政策有望持续出台，并推动销售进一步企稳。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），1-3月销售均价仍在低位徘徊。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市近期出现反弹。分都市圈来看（图6），2025年1-3月份，各都市圈的累计销售数据持续下滑。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积整体仍在高位。 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速 图表4：30大中城市成交面积同比增速 图表5：销售均价及当月同比增速 图表6：各都市圈销售面积累计同比增速 图表7：库存总面积及同比增速 图表8：各类商品房库存面积同比增速 图表9：分地区销售面积增速 图表10：PSL新增投放与累计同比增速 3.投资依旧下行，新开工回落，竣工数据环比小幅上升 2025年，1-3月房地产投资同比-9.9%，较1-2月增速下降了0.1pct；1-3月新开工面积增速同比-24.4%，较1-2月的增速上升5.2pct，1-3月竣工面积同比下降14.3%，较1-2月的增速上升1.3pct。 我们认为，在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但核心城市拿地数据显著回暖，使得整体新开工环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也将加大拿地力度，行业投资数据有望探底回稳。 图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比 图表12：土地购置与成交情况 图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率 图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 4.资金来源数据环比小幅回落，未来改善可期 2025年1-3月房地产开发企业到位资金同比-3.7%，较1-2月的增速下降0.1pct。 分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-2.3%、-5.8%、-1.1%及-7.0%，国内贷款和个人按揭贷款保持回升，其余数据环比小幅回落。当前，行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、大幅提升“项目融资白名单”的信贷额度，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速 图表16：住房贷款利率走势 5.政策继续放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速仍为负增长，一定程度上反映了前期较冷的销售表现，但下滑幅度有所收窄。由于近期销售增速修复，使得全国住宅库销比持续上升。在中央对房地产行业的新定调后，政策处于持续放松期，当前的销售均价有望企稳，我们预计未来一段时间房价下滑速度将趋于平缓。 图表17：70城房价指数当月同比 图表18：全国住宅库销比 图表19：M2同比增速 6.板块龙头公司处于高位，看好长期投资价值 从A股和港股地产板块表现来看，近期房地产板块弱于大盘。我们认为，房地产板块龙头公司销售较强，未来将充分受益于市占率的提升，同时，整体政策端以宽松为主，行业基本面有改善预期，板块估值有望修复，值得重点关注。 图表20：A股地产板块市盈率 图表21：H股地产板块市盈率 7.投资建议 2025年1-3月房地产行业销售数据各项数据仍在低位徘徊，随着“止跌回稳”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注贝壳、绿城中国、越秀地产和华润置地等。 8.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。