统计局2024年1-11月房地产数据点评：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续

优于大市 投资评级：优于大市（维持） 房地产 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn 王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002 事项： 统计局公布2024年1-11月房地产投资和销售数据。2024年1-11月，房地产开发投资93634亿元，同比-10.4%；房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%；房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%；新建商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%；新建商品房销售额85125亿元，同比-19.2%；房地产开发企业到位资金96575亿元，同比-18.0%。 国信地产观点：1）11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。2）房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳。3）开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄。4）开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大。5）投资建议：需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续 2024年1-11月，商品房销售额85125亿元，同比-19.2%，降幅较1-10月收窄了1.7个百分点；11月单月，商品房销售额同比+1.0%，较10月提升了2.0个百分点，自2023年6月以来首次为正。 2024年1-11月，商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%，降幅较1-10月收窄了1.5个百分点；11月单月，商品房销售面积同比+3.2%，较10月提升了4.8个百分点，同样是17个月以来首次为正。 观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳 2024年1-11月，全国商品房销售均价9885元/㎡，同比-5.7%，降幅较1-10月收窄了0.3个百分点；11月单月，商品房销售均价10101元/㎡，环比-3.2%，同比-2.2%，较10月下降了2.8个百分点。 从城市维度看，2024年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较10月收窄了0.1个百分点，环比-0.2%，降幅较10月收窄了0.3个百分点，尤其一线城市环比为0%，14个月来首次止跌；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.5%，降幅较10月收窄了0.4个百分点，环比-0.3%，降幅较10月收窄了0.2个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，连续2个月为正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄 2024年1-11月，房地产开发投资额93634亿元，同比-10.4%，降幅较1-10月扩大了0.1个百分点。11月单月，房地产开发投资额同比-11.6%，降幅较10月收窄了0.8个百分点。 2024年1-11月，房企到位资金96575亿元，同比-18.0%，降幅较1-10月收窄了1.2个百分点；11月单月，房企到位资金同比-4.8%，降幅较10月收窄了6.0个百分点。 拆解房企资金来源，2024年1-11月，国内贷款13476亿元，同比-6.2%；定金及预收款29624亿元，同比-25.2%；个人按揭贷款13911亿元，同比-30.4%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。 观察相对历史同期的投融资规模，11月单月房地产开发投资额和房企到位资金分别相当于2019年同期的63%和61%，投资仍处于较低水平，但融资较前期低点持续改善。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大 2024年1-11月，房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%，降幅较1-10月扩大了0.4个百分点；11月单月，房屋新开工面积同比-26.8%，降幅较10月扩大了0.1个百分点。 2024年1-11月，房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%，降幅较1-10月扩大了2.3个百分点；11月单月，房屋竣工面积同比-38.8%，降幅较10月扩大了18.7个百分点。 观察相对历史同期的开竣工规模，11月单月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的31%和64%，新开工规模仍处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议： 需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《数据背后的地产行业图景（三）-房价初现修复迹象，开发投资仍在低位》——2024-11-27《统计局2024年1-10月房地产数据点评-销售量价边际改善，开发投资尚未好转》——2024-11-19《房地产税收新政解读-减税让利居民和房企，有效活跃住房交易》——2024-11-14《房地产行业2025年投资策略-消化超量库存的两种路径》——2024-11-11《房地产行业2024年11月投资策略-10月楼市反弹明显，重点观察能否持续》——2024-10-31 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032