请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2023年12月18日超配1统计局11月房地产数据点评销售尚未回温，新开工单月回正行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：统计局公布2023年1-11月房地产投资和销售数据。2023年1-11月，商品房销售额105318亿元，同比-5.2%；商品房销售面积100509万㎡，同比-8.0%；房地产开发投资104045亿元，同比-9.4%；房屋新开工面积87456万㎡，同比-21.2%；房屋竣工面积65237万㎡，同比+17.9%。国信地产观点：1）商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现。2）开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄。3）新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄。4）投资建议：11月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为2024年新开工表现或将有+15%的增长。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论：商品房销售持续承压，政策效果仍未完全显现2023年1-11月，商品房销售额105318亿元，同比-5.2%，降幅较1-10月扩大了0.3个百分点；商品房销售面积为100509万㎡，同比-8.0%，降幅较1-10月也扩大了0.2个百分点。2023年11月单月，商品房销售额8157亿元，环比+0.8%，同比-8.6%，降幅较10月扩大了0.5个百分点；销售面积7930万㎡，环比+2.0%，同比-10.3%，降幅较10月收窄了0.7个百分点；销售均价为10285元/㎡，环比-1.2%，同比+1.8%。截至目前，出台的地产政策的效果仍未完全显现，商品房销售持续承压，潜在购房者观望情绪仍较重。图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图3：商品房销售面积单月同比图4：商品房单月销售均价（元/㎡）资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理开发投资降幅扩大，到位资金降幅收窄2023年1-11月，房地产开发投资104045亿元，同比-9.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点；房企到位资金117044亿元，同比-13.5%，降幅较1-10月收窄0.4个百分点。2023年11月单9699亿元，环比+4.5%，同比-8.7%，降幅较10月收窄8.1个百分点。拆解房企资金来源，销售持续趋弱，导致回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款占比持平但也较为疲软，始终未能起到正向拉动作用。图5：房地产开发投资累计同比图6：房企到位资金累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图7：房地产开发投资单月同比图8：房企到位资金单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：国内贷款占比vs销售回款占比图10：国内贷款拉动vs销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理新开工单月回正，竣工累计增速略有收窄2023年1-11月，房屋新开工面积87456万㎡，同比-21.2%，降幅较1-10月收窄2.0个百分点；竣工面积65237万㎡，同比+17.9%，较1-9月收窄了1.1个百分点。2023年11月单月，房屋新开工面积8279万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较10月收窄了6.8个百分点；竣工面积10086万㎡，环比+56.5%，同比+29.5%，涨幅较10月扩大了16.2个百分点。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：新开工面积累计同比图12：竣工面积累计同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图13：新开工面积单月同比图14：竣工面积单月同比资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理投资建议：11月份房地产基本面表现仍较弱，预计政策仍将发力，在京沪政策放松的背景下，置换链条将会打通，楼市热度复苏值得期待。另外，新开工数据单月同比回正，我们认为2024年新开工表现或将有+15%的增长。个股核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。风险提示：1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《京沪楼市新政点评-放松普宅认定标准及个人住房贷款政策，明确“因区施策”》——2023-12-15《2023年11月房地产数据点评-销售回暖尚需等待，拿地融资边际好转》——2023-12-12《房地产行业2023年12月投资策略-关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的》——2023-11-30《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》——2023-11-27 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5《房地产行业2024年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期待》——2023-11-17 证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。股票投资评级买入股价表现优于市场代表性指数20%以上增持股价表现优于市场代表性指数10%-20%之间中性股价表现介于市场代表性指数±10%之间卖出股价表现弱于市场代表性指数10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场代表性指数10%以上中性行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间低配行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032