房地产行业：传统淡季销售下跌，持续关注未来政策落实

2024年9月10日 房地产行业 传统淡季销售下跌，持续关注未来政策落实 8月前百开发商销售降温。根据克而瑞的初步数据，由于8月为传统淡季，8月前百开发商的全口径销售总额由7月的3,028亿元（人民币，下同）环比进一步回落10.0%至2,725亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商8月的销售额略有下滑，环比下降2.4%。在8月销售额排名前十开发商中，国企数量为8家，民企2家（分别为融创中国，排名第8位；龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前八个月国企合同销售额市占率略有减少至72.5%。 国家统计局7月数据显示各线城市价格指数环比下行。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，7月一、二手房价格指数同比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.3%/0.6%（6月：-4.9%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.2%/0.8%（6月：-7.9%/-0.9%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 持续关注未来政策执行情况。今年以来，国家层面的楼市支持政策频出，包括430政治局会议提出“消化存量、优化增量”、517新政、7月中央政治局会议再次强调加快构建房地产发展新形势等。地方层面也积极响应，各地楼市政策持续呈现出放松态势，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。尽管8月份的销售受到淡季及高基数的影响有所回落，但我们预计随着政策的进一步解禁与执行，整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所好转，4季度销售会略有回升。 投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端继续有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估。另外，9月9日，沪深港通标的调整后，名单调出部份房企，当中包括世茂集团、旭辉控股、宝龙地产、华南城和雅居乐集团，我们相信这些标的在短期内股价波动增加并有较大的资金净流出压力。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数强于内地开发商股价表现。行业资产净值折让扩大至89.8%。 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年9月2日） 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年9月2日） 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年9月2日） 第二部分:房企销售表现 8月百强开发商销售额下行；预计4季度改善性需求稳定市场 8月前百开发商销售数据持续降温，环比回落10% 根据克而瑞的初步数据，8月由于行业进入传统淡季，前百开发商的销售额环比持续下行。2024年8月全口径销售总额由7月3,028亿元环比回落10.0%至2,725亿元。2024年8月销售总面积约为1,551万平方米，环比下跌10.6%。2024年前八个月合同销售总额同比下跌38.6%至25,869亿元（2023年前八个月：42,148亿元）。 24家上市开发商的8月销售额环比下降2.4% 我们跟踪的24家主要上市开发商8月销售额略有下滑，环比回落2.4%，主要是由于销售均价仅小幅增加（环比+2.2%），而销售面积有所减少（环比-4.3%）。24家开发商首八月销售额与去年同期相比下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-35%，而民企跌幅则达到40-70%。在8月销售额排名前十开发商中，国企数量为8家，民企仅有2家（分别为融创中国，排名第8位；龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前八个月国企合同销售额市占率略有减少至72.5%（首七个月：72.6%）。 未来政策执行仍为关注重点 今年以来，国家层面的楼市支持政策频出，包括430政治局会议提出“消化存量、优化增量”、517新政、7月中央政治局会议再次强调加快构建房地产发展新形势等。地方层面也积极响应，各地楼市政策持续呈现出放松态势，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，有利于市场的加速修复。尽管8月份的销售受到淡季及高基数的影响，但随着政策的逐步解禁与执行，我们预计整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，4季度销售会略有回升。 第三部分:实体市场 8月传统淡季影响下，10城新房成交量环比回落，下跌12.41 %（7月环比-23.36%），供应量环比下降22.0%，库存去化周期上升至约18.59个月。 8月前四周30城新房成交量环比减少7.63%，一/二线城市成交量分别下降8.5%/19.5%，三线城市成交量增加13.8%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 国家统计局7月数据环比跌幅略有缩小。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，7月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.3%/0.6%（6月：-4.9%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.2%/0.8%（6月：-7.9%/-0.9%）。 按城市等级划分，新建商品住宅一/二/三线城市指数同比-4.2%/-4.8%/-5.8%（6月: -3.7%/-4.5%/-5.4%），而二手商品住宅指数同比-8.8%/-8.2%/-8.1%（6月：-9.0%/-7.9%/-7.7%）。新建商品住宅一/二/三线城市指数环比-0.5/-0.6%/-0.7%（6月: -0.5/-0.7%/-0.6%），而二手商品住宅指数环比-0.5%/-0.8%/-0.8%（6月-0.4%/-0.9%/-0.9%）。我们相信随着政策的逐步解禁与执行，数据有望在4季度稳定下来。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部介绍保交房、地方收储等情况。倪虹表示，下一步将重点抓好几方面改革：第一，构建房地产发展新模式；第二，建立城市规划建设治理新机制；第三，推进建筑业转型升级。 地方层面 据我们统计，8月份全国超过60个城市出台了政策放松措施，主要包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴、以及支持“以旧换新”等方面。 主要公司以及行业更新 万科集团 2024年8月13日，万科企业股份有限公司发布公告显示，万科下属子公司海南万聚盈通企业管理有限公司、深圳市万科发展有限公司与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司、泰康人寿保险有限责任公司共同投资设立“万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）”。该基金的募集规模为22.34亿元，主要用于收购万科的两家下属子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。 2024年8月15日，万科企业股份有限公司发布公告，披露其控股子公司为银行贷款事项提供担保的详细信息。公告显示，万科向银行申请贷款并已完成提款，贷款本金余额合计13亿元，期限3年；万科作为受信人从北京银行股份有限公司深圳分行获得授信44.49亿元，近期万科已从北京银行提款9.36亿元并将根据需要陆续提款，期限为10年。本次担保发生后，万科对外担保总额将为866.63亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为34.56%。 2024年8月21日，万科企业股份有限公司发布公告显示，为满足经营需要，万科全资子公司北京万科、北京万科汇通置业，将其持有的北京万金房地产开发有限公司的股权及债权转让予嘉兴东富正启投资合伙企业（有限合伙），对价为20亿元。 2024年8月30日，万科企业股份有限公司公布2024年半年度报告： 碧桂园 2024年8月5日，碧桂园控股有限公司公布2024年7月份未经审核营运数据。碧桂园7月份权益销售金额34.1亿元，较上年120.7亿元下降71.75%；权益销售面积38万平方米，较上年158万平方米减少75.75%。此前数据显示，碧桂园前6个月实现权益销售221亿元，权益销售面积222万平方米。据此，1-7月份碧桂园权益销售金额255.1亿元，较上年1408.3亿元，下降81.89%；权益销售面积260万平方米，较上年1851万平方米，减少85.95%。 2024年8月30日，碧桂园控股有限公司发布公告，宣布由于行业波动和债务重组需延期发布2023年度业绩报告，同时在刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告前，公司将无法于2024年8月31日前刊发2024年中期业绩及于2024年9月30日前寄发2024年中期报告。碧桂园股份已自2024年4月2日上午9时正于联交所暂停买卖，且将继续暂停买卖，直至另行通知为止。 世茂集团 2024年8月7日，世茂集团控股有限公司发布自愿性公告，宣布出售项目公司权益，此次交易的出售价格为5.9634亿元。通过此次交易，世茂集团将实现债权清偿3.7372亿元，有助于公司优化资产结构，降低负债水平。 2024年8月8日，世茂集团发布公告，宣布公司与呈请人共同提出延期申请后，高等法院已批准将清盘呈请的聆讯延期至2024年12月16日。 2024年8月9日，世茂集团控股有限公司发布公告，披露了截至2024年7月31日止七个月的未经审核营运数据。公告显示，世茂集团在报告期内累计合约销售总额约为198亿元，累计合约销售总面积为1,532,421平方米，平均销售价格为每平方米12,924元。2024年7月单月，世茂集团的合约销售额约为27.2亿元，合约销售面积为219,198平方米，平均销售价格为每平方米12,388元。 2024年8月29日，世茂集团控股有限公司宣布，自2024年9月1日起，许荣茂先生将退休并卸任公司董事会主席兼执行董事职务，现任董事会副主席兼总裁许世坛先生，47岁，将被任命为新的董事会主席。 2024年8月29日，世茂集团控股有限公司发布截至2024年6月30日止六个月的中期业绩公告。在报告期内实现合约销售额170.9亿元，合约销售面积131.3万平方米，营业额较去年同期下降3.9%至291.95亿元。酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务收入合计60.21亿元，同比微增0.4%。期内，毛利约为0.15亿元（2023年上半年：31.24亿元），毛利率约为0.1%。经营亏损142.32亿元，股东应占亏损226.68亿元。 2024年8月30日，世茂集团控股有限公司宣布，针对其境外债务重组，已将早鸟同意费截止日期延至2024年9月30日下午5时正，一般同意费截止日期延至2024年10月31日下午5时正。 保利发展 2024年8月7日，保利发展发布2024年7月份销售情况简报。保利发展在2024年7月份的签约面积为144.95万平方米，同比减少了18.86%。签约金额方面，7月份达到253.18亿元，同比减少18.33%。从2024年1月至7月的累计销售情况来看，保利发展的签约面积为1099.20万平方米，同比减少了29.62%。累计签约金额为1986.54亿元，同比减少25.83%。 2024年8月8日，保利发展控股集团股份有限公司公告披露，其向专业投资者公开发行公司债券的注册申请已获得中国证监会的同意。根据公告内容，保利发展此次债券发行总额不超过100亿元，面向专业投资者进行。 2024年8月19日，保利发展发布2024年半年度报告。报告期内，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%；营业总收入1392.49亿元，同比增长1.62%；