宽松政策持续出台，传统淡季销售下滑

本周地产、物业板块表现均较弱势。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.4%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-10.2%和-10.9%。 本周无集中土拍，土地市场热度低。全国300城宅地成交建面572万㎡，单周环比-75%，单周同比-52%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面23039万㎡，累计同比%；年初至今，华润臵地、滨江集团、中国海外发展、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 步入7月传统淡季，新房成交量同环比均有下滑。本周35个城市商品房成交合计417万平米，周环比-58%，周同比-42%其中：一线城市周环比-47%，周同比-30%；二线城市周环比-61%，周同比-45%；三四线城市周环比-47%，周同比-43%。 本周二手房成交量同环比下降，降幅小于新房。本周15个城市二手房成交合计159万平米，周环比-14%，周同比-8%，其中：周环比-24%，周同比-31%；周环比-13%，周同比+1%；三四线城市周环比+28%，周同比-4%。 多城公积金政策放松，深圳入局“一人购房全家帮”。本周哈尔滨、唐山、深圳相继出台公积金放松政策，哈尔滨提高公积金贷款额度，唐山公积金贷款实行“一人贷款全家帮”，而深圳公积金新政明确了公积金贷款申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，同时还明确申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。据不完全统计，2022年至今已有深圳、唐山、珠海、天津、泉州等十余个城市加入“一人购房全家帮”。 成都、东莞等高能级城市出台限购放松政策。7月4日东莞市发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，缩小限购区域范围，居民在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验；7月6日成都发布新政，居民将住房纳入保障性租赁住房管理后可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。6月份以来市场销售有所恢复，7-8月份市场传统淡季，预计销售环比将有所下滑，市场整体处于弱复苏状态，我们预计宽松的政策基调仍将延续，更高能级城市的政策放松或也可期待。 投资建议 我们认为7月传统淡季销售有所下滑，而宽松仍是政策主基调，下半年市场将在高能级和改善型需求的带领下逐步复苏。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.4%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.8%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为绿城中国、远东发展、西藏城投、济南高新、招商局臵地，涨跌幅分别为+7%、+4.8%、+4.8%、+4.7%、+4.5%；末5名为融信中国、旭辉控股集团、中梁控股、时代中国控股、新城发展，涨跌幅分别为-19%、-18%、-17.4%、-15%、-14.2%。 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-11.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-10.2%和-10.9%。本周物业涨跌幅前5名为领悦服务集团、第一服务控股、中海物业、滨江服务、烨星集团，涨跌幅分别为+12.5%、+9.5%、+9.1%、+9%、+8%；末5名为旭辉永升服务、世茂服务、融创服务、雅生活服务、正荣服务，涨跌幅分别为-17.5%、-17.2%、-15.3%、-12%、-11.2%。 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第28周，全国300城宅地成交建面572万㎡，单周环比-75%，单周同比-52%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面23039万㎡，累计同比-53%；年初至今，华润臵地、滨江集团、中国海外发展、建发房产、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五，分别为394、392、370、349、319亿元。 图表8：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表9：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表10：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（7月2日-7月8日），35个城市商品房成交合计417万平米，周环比-58%，周同比-42%，月度累计同比-40%，年度累计同比-33%。其中： 一线城市：周环比-47%，周同比-30%，月度累计同比-30%，年度累计同比-33%； 二线城市：周环比-61%，周同比-45%，月度累计同比-43%，年度累计同比-29%； 三四线城市：周环比-47%，周同比-43%，月度累计同比-40%，年度累计同比-46%。 图表11：35城新房成交面积及同比增速 图表12：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表13：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表14：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（7月2日-7月8日），15个城市二手房成交合计159万平米，周环比-14%，周同比-8%，月度累计同比-7%，年度累计同比-26%。其中： 一线城市：周环比-24%，周同比-31%，月度累计同比-30%，年度累计同比-38%； 二线城市：周环比-13%，周同比+1%，月度累计同比+1%，年度累计同比-18%； 三四线城市：周环比+28%，周同比-4%，月度累计同比-4%，年度累计同比-56%。 图表15：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表16：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表17：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表18：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.55亿平米，环比+0.9%，同比+8%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.1月，较上周-0.7个月，较去年同比+7.3个月。 图表19：12城商品房的库存和去化周期 图表20：12城各城市能级的库存去化周期 图表21：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表22：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表23：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表24：物管行业资讯 物管公司动态 图表25：物管公司动态 行业估值 图表26：A股地产PE- TTM 图表27：港股地产PE- TTM 图表28：港股物业股PE- TTM 图表29：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。