房地产行业：传统淡季销售承压，关注未来政策执行情况
2024年8月8日 房地产行业 传统淡季销售承压，关注未来政策执行情况 7月前百开发商销售环比回落。根据克而瑞的初步数据，随着7月进入传统淡季，加上新政利好边际效用递减，7月前百开发商的全口径销售总额由6月的4,702亿元（人民币，下同）环比下降35.6 %至3,028亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商7月销售下滑，环比降43.5%。在7月销售排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（龙湖集团，排名第7位）。前50房企中，前七个月国企合同销售市占率略降至72.4%。 国家统计局6月数据显示一线城市复苏动能更强。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，6月一手房价格指数同比降幅普遍扩大，而一/三线城市环比降幅收窄；二手房价格指数同比降幅除一线城市外也有所扩大，与此同时，一/二线城市环比降幅均有所收窄。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.9%/0.7%（5月：-4.3%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌7.9%/0.9%（5月：-7.5%/ -1.0%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 政策提振效应边际减弱，持续关注未来执行情况。继430政治局会议提出“消化存量、优化增量”、517新政以及国常会强调“解放思想、拓宽思路”之后，7月中央政治局会议再次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新形势。与此同时，央行二度降息，各地楼市政策也延续了5月以来的放松态势，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。尽管7月份的销售受到淡季及高基数的影响有所回落，但我们预计未来随着政策的进一步解禁与执行，整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所好转，4季度销售会略有回升。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：在销售表现分化的情况下，我们预计民企仍然面对明显资金压力，我们期待后续融资端有进一步的政策出台以支持保交付任务。短期内，在放宽政策密集出台的情况下，或有望迎来重估的交易机会，我们预计机会主要来自：1）国企或有国企大股东的开发商将更直接受益于近期的宽松政策；2）拥有更高质量土地储备的民企领头羊将会获得重估，并受益于市场复苏期间的购买力。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数略弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让扩大至88.9%。 资料来源:彭博，交银国际（截至2024年8月2日） 资料来源:彭博，交银国际（截至2024年8月2日） 资料来源:彭博，交银国际预测（截至2024年8月2日） 第二部分:房企销售表现 7月百强开发商销售额回落；预计4季度改善性需求稳定市场 7月前百开发商销售数据有所降温，环比回落43.5% 根据克而瑞的初步数据，7月由于行业进入传统淡季，加上新政提振效应边际减退，前百开发商的销售额环比有所下滑。2024年7月全口径销售总额由6月4,702亿元（人民币，下同）环比回落35.6%至3,028亿元。2024年7月销售总面积约为1,735平方米，环比降27.9%。2024年前七个月合同销售总额同比降39.7%至23,144亿元（2023年前七个月：38,373亿元）。 24家上市开发商的7月销售额环比降33.5% 我们跟踪的24家主要上市开发商7月销售额下滑，环比回落43.5%，主要是由于销售面积减少（环比-35.3%），销售均价也同步下行（环比-4.5%）。24家开发商首七月销售额与去年同期相比仍保持全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在20-40%，而民企跌幅则达到40-70%。在7月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（龙湖集团，排名第7位）。在前50的房企中，前七个月国企合同销售额市占率略降至72.6%（首六个月：72.9%）。 政策利好边际效应递减，未来执行为关注重点 继430政治局会议“消化存量、优化增量”的提出、517政策组合拳之后，7月中央政治局会议再次强调“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新形势”。与此同时，央行二度降息，下调LPR 10个基点，各地政府也相继推出各类楼市宽松政策。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，有利于市场的加速修复。尽管7月份的销售受到淡季及高基数的影响，但随着政策的逐步解禁与执行，我们预计整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，4季度销售会略有回升。 第三部分:实体市场 7月 传 统 淡 季 影 响 下 ，7月10城 新 房 成 交 量 环 比降24.16 %（6月 环 比+27.14%），供应量环比降9.4%，库存去化周期上升至约18.38个月。 7月前四周30城新房成交量环比减少30.28%，一/二/三线城市成交量分别降15.3%/24.8%/48.3%。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局6月数据跌幅扩大。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，6月一手房价格指数同比跌幅普遍有所扩大，一/三线城市环比跌幅有所收窄；二手房价格指数同比跌幅除一线城市外均有所扩大，一/二线城市环比跌幅均有所缩小。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.9%/0.7%（5月：-4.3%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌7.9%/0.9%（5月：-7.5%/-1.0%）。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-3.7%/-4.5%/-5.4%（5月: -3.2%/-3.7%/-4.9%），而二手商品住宅指数同比-9.0%/-7.9%/-7.7%（5月：-9.3%/-7.5%/-7.3%）。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比-0.5/-0.7%/-0.6%（5月: -0.7%/-0.7%/-0.8%），而二手商品住宅指数环比-0.4%/-0.9%/-0.9%（5月: -1.2%/-1.0%/-0.9%）。我们相信随着政策的逐步解禁与执行，数据有望在4季度稳定下来。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2024年7月15日至18日，第二十届中央委员会第三次全体会议于北京举行。7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》正式发布，其中第44条内容涉及加快并深化政策落实、加快建立租购并举的住房制度、加快构建房地产发展新模式、强调因城施策、改革房地产融资、深化财税体制改革等诸多层面。 2024年7月22日，中国人民银行授权中国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR调整为3.35%，5年期以上LPR调整为3.85%，均下调了10个基点，实现了全面的利率下调。这是自今年2月以来，5年期以上LPR再次迎来下调。 2024年7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。关于房地产，会议强调，“要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险”。 地方层面 据我们统计，7月份全国超过70个城市出台了政策放松措施，主要包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴、以及支持“以旧换新”等方面。 主要公司以及行业更新 万科集团 2024年7月2日，万科企业股份有限公司发布公告称2024年6月，公司实现合同销售面积197.0万平方米，合同销售金额251.3亿元（人民币，下同）。2024年1-6月，公司累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1,273.3亿元。对比2023年同期，万科销售情况略有下降。2023年6月，万科实现合同销售面积252.0万平方米，合同销售金额361.4亿元；而2023年1-6月，其累计实现合同销售面积1297.0万平方米，合同销售金额2039.4亿元，对比2024年同期高出约37%。 2024年7月2日，万科企业股份有限公司发布公告，披露其控股子公司为公司向交通银行申请贷款提供担保的相关情况。具体担保事项包括两项：一是万科获得57.36亿元的授信额度，期限为15年，由20家项目公司共同借款并提供担保；二是万科与3个项目公司共同借款9.45亿元，同样期限为15年，提供股权质押或资产抵押。 2024年7月9日，万科发布公告，正式启动增持计划。骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，且此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。7月15日，万科公告，公司骨干管理人员增持公司A股股份计划已实施完毕。此次增持主体包括在全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等1862人。其中，董监高以及党委班子成员15人出资约7431万元。 2024年7月11日，万科企业股份有限公司发布公告，披露了其控股子公司为公司从银行获得的贷款提供担保的详细情况。具体担保事项包括：万科已向农业银行申请10.42亿元贷款并完成提款，期限3年，由江门市科利项目投资有限公司提供100%股权质押担保；万科物流向北京银行申请16.99亿元贷款并完成提款，期限均为10年。 2024年7月18日，万科企业股份有限公司发布公告，披露其子公司为银行融资事项提供担保的相关信息。公告显示，为满足经营需要，万科向银行分别融资合计人民币147.28亿元，期限为4年。公司全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行，为公司两笔融资提供担保。 2024年7月19日，万科企业股份有限公司发布公告显示，万科控股子公司广东兴华实业向交通银行申请银行贷款，贷款本金金额合计10亿元，期限15年。由万科子公司珠海万厚达美以持有的广东兴华100%股权为该笔借款提供相应质押担保，万科则为该借款事项提供连带责任保证担保。此外，万科向中国银行股份有限公司深圳分行申请银行贷款并已完成提款，贷款金额27.9亿元，期限7年。该笔贷款由深圳市时代一号房地产有限公司等共6家控股子公司以持有的项目资产为其提供相应抵押担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为806.77亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为32.17%。 2024年7月24日，万科宣布将提前赎回23亿元住房租赁专项公司债“21万科05”，赎回价格为每张103.19亿元，年利率3.19%，赎回资金将于2024年7月26日到账。 2024年7月30日，万科发布会公告宣布其子公司苏州博恒拟将持有的苏州高新万阳置地有限公司50%的股权转让给苏州高新地产集团有限公司。据悉，苏州高新万阳分别由苏州傅恒、苏州高新地产各持有50%股权。 碧桂园 2024年7月2日，碧桂园公布2024年6月份未经审核营运数据。数据显示，该公司及其附属公司、合营公司和联营公司于该月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币43.0亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约40万平方米。碧桂园1-5月权益合同销售额216.5亿元，据此计算，其上半年共实现归属公司股东益的合同销售金额约259.5亿元。
