房地产行业2021年报综述：业绩承压销售放缓，政策触底暖风频吹

行业研究 | 内地房地产 业绩承压销售放缓，政策触底暖风频吹 ——房地产行业2021年报综述 结算项目毛利偏低、减值准备等驱动房企业绩持续承压。2021年龙头房企整体营收增速小幅提升0.2pct至16.6%、整体归母净利润增速下滑24.4pct至-22.8%，低毛利项目结算、计提存货减值准备等共同带动2021年龙头房企盈利能力下滑为业绩承压主因。房企间业绩分化较大，部分国有房企及优质民企施工交付稳步推进、营收表现更佳，深控、绿城、旭辉营收增速居前；盈利能力相对平稳等进一步带动金茂、绿城、远洋核心净利增速领先。 销售增速大幅放缓，土储规模增速下行。2021年下半年来，信用风险暴露使部分房企信用及购房者信心受损、行业销售承压，全年龙头房企平均销售增速较2020年放缓15.1pct至5.0%；信用良好的国有房企销售表现更佳，建发、深控、绿城2021年销售额增速最快。2021年，上市房企土储建面平均增速较2020年下滑6.5pct点至4.5%，土储建面同比下滑的房企由4家增至21家，规模扩张意愿、金融及土地优势等驱动深控、建发、远洋等土储建面增速较快。 短债占比有所下降，流动性分化加剧。2021年，内外部环境变化使融资渠道明显收紧，多家房企债务总量下降、尤其短债新增较少，同时部分房企积极回购债券或提前偿还部分短期借款，共同带动短债占比均值同比下降约0.8pct至30.2%，建业、招商蛇口、远洋短债占比降幅较大。流动性方面，销售及融资端压力使房企现金管理压力增大，部分较激进民企到期债务覆盖能力有所下降，平均现金短债比由2020年的1.94倍降至2021年的1.77倍，房企 内部分化明显加剧、部分公司现金短债比出现明显下降。另一方面，部分国企央企与优质民企2021年受到的影响相对较小，同时由于在融资端或股东支持方面具备明显优势，2021年融资渠道保持顺畅，现金总额逆势提升，建发、美的、合生创展在手现金增速最快；部分公司在资金管控方面有所加强，龙湖、绿城、深控现金短债比提升幅度较大。近期行业融资环境明显改善，部分优质民企已成功通过债券及贷款等方式获取资金、有望对其流动性提供进一步支持，同时成功渡过危机房企风险偏好普遍更低，未来房企抵御风险能力将有所提升。 红线指标优化、融资成本下行，政策改善推动复苏。2021年下半年起市场波动明显加大，销售和融资端的变化使得房企现金及债务管理的压力明显增大，上市房企净负债率中位数同比上升0.6pct至63.0%。融资成本方面，由于融资活动主要在环境相对宽松的上半年开展，上市房企新增债务成本整体有所下降，带动2021年平均融资成本同比下降0.3pct至5.1%。“三道红线”方面，房企指标达标情况普遍较好，有完整数据的34家房企有22家已完全达标，黄档及红档分别有9家及3家，达标情况较2020年末明显改善，控制拿地强度、少数股东投入和加强销售回款等方式助力旭辉、万科、新城等7家房企 成功进入“绿档” 。但必须强调的是，由于有相当数量房企延迟刊发业绩，目前数据只能从一个方面反映行业现状，延发房企的报表情况也值得重点关注。目前，在金融委和副总理定调底线思维后，已有越来越多地方开始对首付比例、限购限售等核心需求端政策进行调整，同时通过改善预售资金监管政策、优化供地结构及规则等方式支持房企资金需求；随着供需两端的支持政策逐步推广和落地，行业基本面有望稳步复苏。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；公司销售结算或出现一定波动。 2-Apr-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 33 目录 核心观点 ............................................................................................................................................................................ 4 1. 营收增速小幅回升，盈利能力持续承压 .................................................................................................................... 5 1.1偏低基数支撑营收增速，盈利承压带动业绩下滑 ........................................................................................... 5 1.2 地价偏高叠加降价促销，项目盈利空间持续承压 ........................................................................................... 9 2. 销售增速大幅放缓，土储规模增速下行 .................................................................................................................. 12 2.1 全年销售增速放缓，目标设定较为审慎 ......................................................................................................... 12 2.2资金偏紧、地价高企，土储建面增速继续放缓 ............................................................................................. 15 3. 短债占比下降，流动性分化加剧 .............................................................................................................................. 17 4. 红线指标整体优化，融资成本有所下行 .................................................................................................................. 21 5. 如何看待近期行业政策环境的变化？ ...................................................................................................................... 27 5.1顶层表态稳定预期，供需两侧推动复苏 ......................................................................................................... 27 5.2并购融资规模仍然较小，合作项目或为重要并购标的 ................................................................................. 28 6. 投资建议 ...................................................................................................................................................................... 31 7. 风险提示 ...................................................................................................................................................................... 31 图表目录 图 1：整体营收增速下降约0.2pct至16.6% .................................................................................................................. 5 图2：整体归母净利润增速下降24.4pct至-22.8% ........................................................................................................ 5 图3：深圳控股、绿城中国、旭辉控股集团营收增速较快 .......................................................................................... 6 图4：建发国际集团、中国金茂、龙湖集团归母净利润增速较快 .............................................................................. 7 图5：中国金茂、绿城中国、远洋集团核心净利润增速较快 ...................................................................................... 7 图 6：上市房企平均毛利率下降约4.2pct至21.0% ....................................................................................................... 9 图7：平均归母净利率下降约4.3pct至6.6%................................................................................................................. 9 图8：合生创展集团、深圳控股、宝龙地产2021年毛利率较高 .............................................................................. 10 图9：合生创展集团、中国海外发展、华润置地2021年核心净利率较高 .............................................................. 10 图10：建发国际集团、深圳控股、绿城中国2021年销售金额增速居前 ................................................................ 13 图 11：短期债务平均占比下降约0.8pct至30.2% ....................................................................................................