房地产行业百强销售月报(2022年11月)：疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年12月3日 行业研究 疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开 ——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 房地产（地产开发） 11月房地产市场延续低温态势，政策春风频吹，静候销售花开 2022年1-10月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.6%、22.3%、31.4%、38.1%，同比-4.1pct、-6.2pct、-11.3pct、-13.1pct；环比+0.4pct、+0.6pct、+0.7pct、+0.7pct。 2022年11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,423亿元、1,759亿元、1,540万平，同比-16.2%、-9.8%、-29.8%，环比-10.8%、-4.3%、+5%；TOP20房企的上述三项指标分别为3,821亿元、2,673.6亿元、2,251万平，同比-15.3%、-11.3%、-29.1%，环比-1.7%、-0.4%、+6.3%；TOP50房企的上述三项指标分别为5,005亿元、3,514亿元、2,974万平，同比-29.3%、-27.4%、-36.5%，环比-5.3%、-3.8%、-0.4%；TOP100房企上述三项指标分别为6,122亿元、4,310.5亿元、3,541万平，同比-27.6%、-24.5%、-33.8%，环比-1.1%、-0.1%、+1.0%。 2022年1-11月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为27,095亿元、38,716亿元、54,184.6亿元、65,399亿元；17,822万平、24,965万平、34,342.5万平、40,432万平；累计同比分别为-35.6%、-38.5%、-43.3%、-43.3%；-47.0%、-46.0%、-47.6%、-47.8%。 企业层面国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，市场分化加剧 2022年11月，20家主流重点房企中有6家企业销售额同比为正，其中建发房产表现亮眼（全口径销售金额单月同比+198.2%，权益口径销售金额单月同比+137.1%）。2022年1-11月，20家主流重点房企除越秀地产外，全口径销售金额同比均为负，部分房企销售额同比降幅收窄至10%左右；其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额累计同比+8.5%，权益口径销售金额累计同比+10.6%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；11月8日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11月14日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11月23日，央行及银保监官方发布“金融十六条”；11月28日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施(“第三支箭”)，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221128房地产股权融资优化调整，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展——关于证监会“第三支箭”政策的点评 20221126多城加推“两集中”供地批次，促进土地市场健康有序运行——百城土地成交月度跟踪报告（2022年10月） 20221124三部门对发展保障房实施年度监测评价，加速完善租赁市场建设——关于保障性租赁住房政策的点评 20221115 10月居民信贷增长乏力，国内首单房企保障房REIT正式获批——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月） 20221115预售资金监管再优化，给予优质房企经营资金自主权支持——关于预售监管资金政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 政策春风频吹，静候销售花开 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施：2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠。 11月房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展。11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月21日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。11月23日，央行及银保监官方发布“金融十六条”。11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资，通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金；此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。 当前政策利好频发，促需求进入实质性阶段，预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期；此外预期市场下一阶段将是购房者信心修复，与供给侧融资支持形成双循环。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.1、 房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2022年1-10月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.6%、22.3%、31.4%、38.1%；较2021年1-10月同比-4.1pct、-6.2pct、-11.3pct、-13.1pct，较2022年1-9月环比+0.4pct、+0.6pct、+0.7pct、+0.7pct。 注：房企集中度计算公式为“累计各梯队房企权益口径销售额/累计全国商品房销售额”。 图1：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图2：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：数据截止22M10；单位：pct。 1.2、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2022年11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,423.1亿元、1,759.3亿元、1,539.7万平，较2021年11月单月同比下降了16.2%、9.8%、29.8%； 2022年1-11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为27,095.0亿元、18,734.5亿元、17,822.3万平，较2021年1-11月累计同比下降了35.6%、39.5%、47.0%。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图3：TOP10房企当月全口径销售情况 图4：TOP10房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年11月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,820.8亿元、2,673.6亿元、2,250.8万平，较2021年11月单月同比下降了15.3%、11.3%、29.1%； 2022年1-11月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为38,715.8亿元、26,904.2亿元、24,964.9万平，较2021年1-11月累计同比下降了38.5%、40.1%、46.0%。 图5：TOP20房企当月全口径销售情况 图6：TOP20房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年11月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,005.1亿元、3,514.3亿元、2,974.4万平，较2021年11月单月同比下降了29.3%、27.4%、36.5%； 2022年1-11月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为54,184.6亿元、37,646.1亿元、34,342.5万平，较2021年1-11月累计同比下降了43.3%、44.4%、47.6%。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图7：TOP50房企当月全口径销售情况 图8：TOP50房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年11月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,121.7亿元、4,310.5亿元、3,540.7万平，较2021年11月单月同比下降了27.6%、24.5%、33.8%； 2022年1-11月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为65,399.2亿元、45,740.4亿元、40,432.4万平，较2021年1-11月累计同比下降了43.3%、43.6%、47.8%。 图9：TOP100房企当月全口径销售情况 图10：TOP100房企累计全