本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 2022年9月中国房地产销售数据点评 九月销售金额环比微增，政策暖风月底频吹 2022年10月01日 ➢ 9月销售金额环比提升10%，同比仍保持25.7%的降幅。2022年9月Top100开发商销售操盘金额为5709.6亿元，同比2021年9月仍有25.7%的降幅，相较于2020年8月下降52.0%；环比数据来看9月较8月环比提升10%，止住7-8月份的环比下滑；我们预计10月随着政策放松效果显现，开发商推盘节奏在四季度加快，叠加去年同期基数较低等因素，环比数据或将维持正增长，同比降幅或将进一步收窄。 图1：Top100开发商单月销售操盘金额（亿元） 资料来源：克而瑞，民生证券研究院 ➢ 城市分化逐渐加剧，一线城市仍保持较好态势。2022年9月，一线城市依旧坚挺，北上广深成交面积同环比均超过10%，二三线城市成交面积环比下跌8%，同比跌幅扩大至35%。宁波虽于9月初取消限购，但成交面积还是环比下降超20%；西安、长沙及成都等之前市场表现不错的城市，环比跌幅也均达到20%以上。未来城市分化或将进一步加剧，因地制宜政策或将因各地市场情况动态调整。 ➢ 财政部政策月底释放，我们预计最快于十月黄金周见效。9月30日，财政部发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。新政将降低置换成本，增加市场流动性，释放更多改善性需求；二手房交易更多活跃在核心城市，同时由于交易总价高使得可减免的税额也更高，因此二手房销售市场更广阔，与在二手房交易活跃度偏低的城市采取差异化房贷利率下限形成互补。 ➢ 央行下调首套个人公积金贷款利率，鼓励刚性需求释放。央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。由此可见在坚持“房住不炒”的原则下，国家通过调整首套房公积金贷款利率，不断鼓励刚性需求进一步释放，实现房地产销售市场的平稳回暖。 ➢ 投资建议：重点关注凭借自身的资金和运营优势、同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整期中发挥了稳定领军作用的头部国央企；自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度较高，年内新项目投资、推盘去化如期推进、行业排名稳步提升的优质民企。对地产行业维持“推荐”评级。 ➢ 风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 1527099722 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 相关研究 1.地产行业周报（20220919-20220925）：一线城市土地出让城投托底提升，全国销售环比回暖-2022/09/28 2.地产行业2022年H1业绩点评：同比数据预期内偏弱，行业分化逐渐形成-2022/09/19 3.2022年8月中国房地产销售数据点评：环比数据与7月持平，信心修复见效或将延迟-2022/09/01 4.踞炉炭上，立足当下——民生地产2022年中期策略报告-2022/07/10 5250.74015.85115.44306.34546.77329.15234.25190.15709.60.05000.010000.015000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月202020212022 行业点评/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 推荐 相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐 相对基准指数涨幅5%～15%之间 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 行业评级 推荐 相对基准指数涨幅5%以上 中性 相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避 相对基准指数跌幅5%以上 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 民生证券研究院： 上海：上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F； 200120 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层； 100005 深圳：广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元； 518026