房地产行业百强销售月报（2022年10月）：“金九银十”不及预期，市场磨底仍需时日

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年11月1日 行业研究 “金九银十”不及预期，市场磨底仍需时日 ——房地产行业百强销售月报（2022年10月） 房地产（地产开发） 10月房地产市场延续低温态势，单月百强房企销售环比小幅下滑 2022年1-9月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为15.2%、21.7%、30.7%、37.3%，同比-4.7pct、-6.9pct、-12.0pct、-13.9pct；环比-0.3pct、-0.4pct、-0.8pct、-0.9pct。 2022年10月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,660亿元、1,802.6亿元、1,668.6万平，同比-10.3%、-17.6%、-33.6%，环比-1.0%、-0.8%、+3.7%；TOP20房企的上述三项指标分别为3,830亿元、2,649亿元、2,320万平，同比-19.8%、-22.2%、-35.2%，环比+0.7%、+1.9%、+2.1%；TOP50房企的上述三项指标分别为5,233亿元、3,617亿元、3,189万平，同比-30.6%、-31.9%、-39.8%，环比+1.4%、+5.8%、+3.8%；TOP100房企上述三项指标分别为6,135亿元、4,278亿元、3,708万平，同比-31.7%、-31.4%、-41.4%，环比-2.1%、+0.7%、+0.6%。 2022年1-10月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为24,617亿元、34,840亿元、49,125亿元、59,223亿元；16,485万平、22,917万平、31,571万平、37,094万平；累计同比分别为-37.1%、-40.4%、-44.4%、-44.6%；-47.5%、-46.8%、-48.1%、-48.6%。 10月20主流房企单月销售额同比-19.8%；优质龙头及区域深耕国央企表现突出 2022年10月，20家主流重点房企中有8家企业销售额同比为正，其中表现较好的为招商蛇口（全口径销售金额单月同比+53.2%，权益口径销售金额单月同比+43.1%）、华润置地（全口径销售金额单月同比+35.6%，权益口径销售金额单月同比+26.2%）、金地集团（全口径销售金额单月同比+25.2%，权益口径销售金额单月同比+25.2%）；建发房产（全口径销售金额单月同比+29.4%，权益口径销售金额单月同比+26.3%）；越秀地产（全口径销售金额单月同比+20.1%，权益口径销售金额单月同比+21.4%）。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221029 深圳官方发布年度租房参考价，促进房屋租赁市场规范发展——对深圳房地产政策的点评 20221027 上海土拍成交总价创历轮新高，50强房企新增土地价值环比翻倍——百城土地成交月度跟踪报告（2022年9月） 20221016 居民中长贷边际改善，REITs扩募进行时——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年9月） 20221007 百强销售同比降幅连续四月收窄，优质国企及区域龙头复苏加速——房地产行业百强销售月报（2022年9月） 20221001 政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 “金九银十”不及预期，行业下行压力仍存 年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强：5月25日全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等，宽松政策进入实质性执行阶段，进一步提振居民与企业信心；同时，各地纾困政策不断，多城通过放松四限、提高购房补贴、放宽人才落户条件等刺激楼市需求。7月，针对个别房企楼盘出现延期交付情况，银保监会及多地地方政府均采取积极措施保障居民权益、加强预售资金监管、防范开发烂尾风险。当前，在多部门和房地产企业等的共同努力下，前期业主公开停贷的多个风险楼盘已迎来逐步复工。8月中旬，住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9月央行、银保监会、财政部等部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期；各地因城施策节奏有所加快，地方层面需求端宽松预期向高能级城市传导的信号更为强烈。 政策宽松加码叠加年中房企推盘积极性较高，部分因疫情推迟的购房需求迎来释放，6月单月百强房企全口径销售迎来较大幅度量价环比双增。受高温天气、部分区域疫情反复等因素影响，作为传统淡季的7、8月未能延续6月环比上涨势头，但累计同比降幅迎来进一步收窄；而“金九银十”下虽房企加码促销，但受部分房企持续暴雷影响，市场信心修复缓慢，行业下行压力持续。 短期来看，高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，房地产调控虽已由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。中长期来看，我们认为部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，进而影响销售表现，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变，坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇。预期在疫情影响逐渐淡化下，房地产市场交易或逐步回归正常化，进而推动中长周期行业整体景气度复苏与估值修复。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.1、 房地产行业销售集中度情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年1-9月，TOP10/20/50/100房企的销售金额（权益销售金额口径）集中度分别为15.2%、21.7%、30.7%、37.3%；较2021年1-9月同比-4.7pct、-6.9pct、-12.0pct、-13.9pct，较2022年1-8月环比-0.3pct、-0.4pct、-0.8pct、-0.9pct。 注：房企集中度计算公式为“累计各梯队房企权益口径销售额/累计全国商品房销售额”。 图1：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度（%） 图2：TOP10/20/50/100房企累计销售金额集中度同比、环比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 注：数据截止22M9 1.2、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞中心发布数据统计： 2022年10月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为2,660.1亿元、1,802.6亿元、1,668.6万平，较2021年10月单月同比下降了10.3%、17.6%、33.6%； 2022年1-10月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为24,617亿元、16,940亿元、16,485万平，较2021年1-10月累计同比下降了37.1%、41.6%、47.5%。 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 图3：TOP10房企当月全口径销售情况 图4：TOP10房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年10月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,830亿元、2,649亿元、2,320万平，较2021年10月单月同比下降了19.8%、22.2%、35.2%； 2022年1-10月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为34,840亿元、24,195亿元、22,917万平，较2021年1-10月累计同比下降了40.4%、42.3%、46.8%。 图5：TOP20房企当月全口径销售情况 图6：TOP20房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年10月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,233亿元、3,617亿元、3,189万平，较2021年10月单月同比下降了30.6%、31.9%、39.8%； 2022年1-10月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为49,125亿元、34,096亿元、31,571万平，较2021年1-10月累计同比下降了44.4%、45.7%、48.1%。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图7：TOP50房企当月全口径销售情况 图8：TOP50房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年10月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,135亿元、4,278亿元、3,708万平，较2021年10月单月同比下降了31.7%、31.4%、41.4%； 2022年1-10月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为59,223亿元、41,394亿元、37,094万平，较2021年1-10月累计同比下降了44.6%、45.0%、48.6%。 图9：TOP100房企当月全口径销售情况 图10：TOP100房企累计全口径销售情况 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后