房地产行业百强房企10月销售数据点评：10月销售环比微升、同比下降，“银十”略显

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业点评报告 ● 房地产行业 2021年11月4日 [table_main] 公司深度报告模板 10月销售环比微升、同比下降，“银十”略显冷清 ——百强房企10月销售数据点评 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  10月百强房企全口径销售金额环比微升，同比下降30%。根据克而瑞公布的2021年10月百强房企销售榜单，10月TOP100房企全口径销售金额为8978亿元，环比增速为5%，同比增速为-30%，延续了7月以来的下降趋势。10月销售较9月的热度稍有回暖，但仍处于一个相对比较低的水平，主要是在疫情影响下，2020年房地产的销售主要集中在下半年，加之今年下半年房地产信贷政策收紧，“银十”楼市略显冷清。我们认为随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，11月市场销售或略有回暖，但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性，未来销售依旧存在较大压力。  10月各梯队房企单月销售均减少，大型房企销售下降明显。2021年10月除第一梯队外，其他梯队房企累计销售金额入榜门槛均有所上升，TOP3、10、20、50、100房企的销售门槛分别为5126、2450、1433、680.4、216.5亿元，同比分别实现-6.2%、13.3%、9.6%、8.5%、4.5%的增长。就单月销售金额而言，百强房企10月销售额与去年同期以及19年同期相比均有大幅下降，尤其以TOP1-3、TOP 4-10、TOP51-100最为突出。2021年10月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1469、1497、1808、2767、1438亿元，同比增速分别为-36.0%、-42.2%、-21.0%、-19.9%、-35.2%，较19年同期-34.0%、-34.6%、+12.4%、+1.0%、-15.9%。  头部房企短期销售下降，长期或将扭转局面。具体到房企，销售前三名为碧桂园、保利发展、融创中国，10月全口径销售额分别为588、510.1、510亿元，同比分别为-21.60%、-7.25%、-27.56%，较19年同期-30.82%、+37.75%、-20.44%。保利发展10月销售发力，万科地产10月销售稍显逊色，销售金额为370.9亿元，同比-31.39%，排在第4名。在头部房企中，龙湖集团、中海地产、新城控股、保利发展销售下降较为温和，销售增速分别为-7.10%、-7.20%、-9.66%、-7.25%。中国金茂销售金额201亿元，是排名前十五中唯一一个同比正增长的企业。我们认为头部房企虽然在短期受到政策的影响较大，但长期来看企业拥有良好的运营管理能力，或将扭转现在不佳的销售局面。  投资建议：复盘前几轮地产周期，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升，伴随政策宽松预期开启行情。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷层面放松可期，四季度是较好的布局时机。行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。我们长期看好物业行业 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2020/11/52021/2/52021/5/52021/8/5房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_开发投资单月转负，到位资金将迎来改善——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局1-8月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_ 修正行业市场预期的积极因素不断积累-国家统计局1-7月份行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 未来的发展以及头部企业的投资机会，建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。 风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。 图1：TOP100房企月度销售金额及同、环比增速 -100%-50%0%50%100%150%200%02000400060008000100001200014000160001800020000Top100月度销售金额（亿元）环比同比 资料来源：克尔瑞，中国银河证券研究院 图2：TOP100房企累计销售金额及同比增速 -60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%020000400006000080000100000120000140000160000180000200000商品房销售额:累计值（亿元）Top100累计销售金额（亿元） 资料来源：wind，克尔瑞，中国银河证券研究院 图3：各梯队房企10月销售门槛金额及同比 3553.91502966.7451.8147.33367.716361116.5426.4152.5-5.2%8.9%15.5%-5.6%3.5%-0.1-0.0500.050.10.150.205001000150020002500300035004000Top3Top10Top20Top50Top1002020年10月2021年10月同比单位：亿元 资料来源：克尔瑞，中国银河证券研究院 图4：各销售梯队房企月度销售金额及同比增速 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%02000400060008000100001200014000160001800020000Top1-3Top4-10Top11-20Top21-50Top51-100Top1-3同比Top4-10同比Top11-20同比Top21-50同比Top51-100同比单位：亿元 资料来源：克尔瑞，中国银河证券研究院 表1：TOP50房企10月销售情况 单月全口径销售（亿元） 排名 企业简称 2021年10月 2020年10月 2019年10月 单月同比 较19年同期增速 1 碧桂园 588 750 850 -21.60% -30.82% 2 保利发展 510.1 550 370.3 -7.25% 37.75% 3 融创中国 510 704 641 -27.56% -20.44% 4 万科地产 370.9 540.6 443.3 -31.39% -16.33% 5 龙湖集团 260.2 280.1 271.2 -7.10% -4.06% 6 中海地产 258.9 279 256.8 -7.20% 0.82% nMyQsMzRpQuMvMmOsPxOoNbRbP9PsQnNsQmNjMpOrQeRrRsP7NnNzQxNmRsRNZmNpN 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 新城控股 238.4 263.9 243.5 -9.66% -2.09% 8 绿地控股 210.2 235.8 250.9 -10.86% -16.22% 9 世茂集团 203.4 300.7 - -32.36% - 10 华润置地 201.9 260 255 -22.35% -20.82% 11 中国金茂 201 185 121.6 8.65% 65.30% 12 绿城中国 200.9 268.3 189.6 -25.12% 5.96% 13 招商蛇口 163.9 260 170.8 -36.96% -4.04% 14 金地集团 163.5 206.1 157 -20.67% 4.14% 15 中南置地 163.4 244 160.3 -33.03% 1.93% 16 远洋集团 163 160.6 115.2 1.49% 41.49% 17 旭辉集团 162 200.2 190.3 -19.08% -14.87% 18 建发房产 157.6 112 46 40.71% 242.61% 19 金科集团 150.2 251.2 147 -40.21% 2.18% 20 城建发展 141.9 - - - - 21 龙光集团 138.7 125.3 75.1 10.69% 84.69% 22 融信集团 131.6 147.1 150 -10.54% -12.27% 23 中梁控股 121.9 160 140.1 -23.81% -12.99% 24 滨江集团 120.4 130.3 81 -7.60% 48.64% 25 正荣集团 114.9 132.9 153.9 -13.54% -25.34% 26 雅居乐 110.1 150.2 126.8 -26.70% -13.17% 27 富力地产 106.6 170.8 152 -37.59% -29.87% 28 阳光城 106.1 228.4 140 -53.55% -24.21% 29 荣盛发展 105.1 105.7 57.8 -0.57% 81.83% 30 美的置业 101.7 135.3 108.1 -24.83% -5.92% 31 奥园集团 101.3 151.5 100.4 -33.14% 0.90% 32 禹洲集团 96.6 114.7 92 -15.78% 5.00% 33 华发股份 93.8 96.4 63.4 -2.70% 47.95% 34 合景泰富 93.6 125.3 101.2 -25.30% -7.51% 35 华侨城 93.2 55 9 69.45% 935.56% 36 越秀地产 93 135.5 46.3 -31.37% 100.86% 37 时代中国 88.9 109.9 93.1 -19.11% -4.51% 38 首开股份 85.1 73.7 95.4 15.47% -10.80% 39 佳兆业 80.4 188.4 103.5 -57.32% -22.32% 40 中骏集团 76 111 69.7 -31.53% 9.04% 41 中国铁建 75 91.1 116.3 -17.67% -35.51% 42 宝龙地产 72.3 81.2 53.8 -10.96% 34.39% 43 弘阳地产 71.1 77 56.5 -7.66% 25.84% 44 中粮大悦城 71.1 - - - - 45 金辉集团 70.2 91.2 70.1 -23.03% 0.14% 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 46 祥生集团 65.5 100.4 - -34.76% - 47 卓越集团 65.5 90.6 105.2 -27.70% -37.74% 48 海伦堡 64.8 51.8 61.8 25.10% 4.85% 49 中交房地产 58.4 124.2 - -52.98% - 50 新希望地产 52.4 108.3 65.4 -51.62% -19.88% 资料来源：克尔瑞，中国银河证券研究院 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 分析师承诺及简介 本