房地产：10月地产统计局数据点评：销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十不及预期

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2018年11月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 徐超 分析师 SAC执业证书编号：S1110518070007 xuchao@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业专题研究:房地产行业三季报总结：业绩进入收获期，结构分化明显》 2018-11-06 2 《房地产-行业研究周报:新房市场一二线回暖，三线趋冷，库存变化不大 ——房地产销售周报1104》 2018-11-05 3 《房地产-行业研究周报:供应增加成交下滑，土地市场降温明显 ——房地产土地周报20181104》 2018-11-05 行业走势图 10月地产统计局数据点评：销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十不及预期 事件：统计局发布18年10月房地产行业数据，1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比名义增长9.7%，增速较1-9月份下降0.2个百分点；1-10月，销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份下降0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点。 销售增速继续回落，金九银十不及预期：1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速较1-9月下降0.7个百分点；10月单月销售面积13804万平方米，同比降低3.1%，增速较9月提升0.5个百分点，比去年同期提升2.9个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点；10月单月销售额11782亿元，同比增长6.3%，增速较9月下降0.4个百分点，较去年同期提升8.0个百分点。 投资增速继续高位回落、或受土地购置费拖累继续下行：2018年1-10月，房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月开发投资10660亿元，同比增长7.7%，增速较9月下降1.2个百分点，较去年同期增加2.1个百分点。其中，住宅投资70370亿元，同比增长13.7%，增速较1-9月下降0.3个百分点。 新开工增速回落明显、竣工持续低迷：2018年1-10月，房屋新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月新开工面积16171万平方米，同比增长14.7%，增速较9月下降5.6个百分点。2018年1-10月，房屋竣工面积57392万平方米，同比降低12.5%，增速较1-9月下降1.1个百分点；10月单月竣工面积6260万平方米，同比降低20.9%，增速较9月下降11.7个百分点。 按揭贷款增速回升、整体资金压力仍存：2018年1-10月，房地产开发资金来源：国内贷款19727亿元，自筹资金45512亿元，定金及预收款44942亿元，个人按揭贷款19408亿元，分别同比增长-5.2%、10.8%、16.3%、-0.9%，增速较1-9月分别增长-0.1、-0.6、0、0.3个百分点；10月单月房地产开发资金来源：国内贷款1686亿元，自筹资金4916亿元，定金及预收款4683亿元，个人按揭贷款1886亿元，分别同比增长-6.1%、6.1%、16.4%、2.1%，增速较9月分别提高-13.7、-6.4、-9.4、5.0个百分点。 城市高频数据走弱，一线城市增速大幅收窄，二、三线城市降幅继续扩大 10月份37大城市销售套数同比增长-28.1%，较9月下降15.9个百分点，一线、二线、三线分别同比增长11.4%、-28.2%、-40.2%，较9月分别下降32.1、10.0、17.2pct；销售面积同比增长-30.4%，较9月下降16.6个百分点，一线、二线、三线分别同比增长11.1%、-31.5%、-41.5%，较9月分别下降35.4、10.7、17.4pct。 投资建议：我们认为国家统计局数据和城市高频数据均显示新房销售有趋冷的迹象，销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十表现不及预期。从克而瑞百强房企销售数据看10月份销售金额增速继续回落，绝对值也走低。城市高频数据一二三线城市增速也全线回落。总体而言销售降温的趋势非常明显。我们预计11-12月销售额绝对值受年底推盘增多影响有望略有好转，但由于去年12月基数较高，同比数据可能依旧呈下降趋势。随着宏观经济和房地产行业数据的下滑，政策宽松预期不断强化，但我们认为短期内房地产调控政策大面积放松的可能性较小，不排除在政策执行尺度方面进行变相宽松。我们建议关注低估值有业绩的龙头房企，如招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、新城控股、华夏幸福、旭辉控股、荣盛发展等。 风险提示：融资环境继续收紧，销售不及预期，政策调控超预期 -35%-27%-19%-11%-3%5%13%2017-112018-032018-07房地产 沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 事件： 统计局发布18年10月房地产行业数据，1-10月份，全国房地产开发投资99325亿元，同比名义增长9.7%，增速较1-9月份下降0.2个百分点；1-10月，销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份下降0.7个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点。 2. 销售增速继续回落、金九银十不及预期： 1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速较1-9月下降0.7个百分点；10月单月销售面积13804万平方米，同比降低3.1%，增速较9月提升0.5个百分点，比去年同期提升2.9个百分点；商品房销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月下降0.8个百分点；10月单月销售额11782亿元，同比增长6.3%，增速较9月下降0.4个百分点，较去年同期提升8.0个百分点。 图1：商品房销售面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图2：商品房销售额增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 3. 投资增速继续高位回落、或受土地购置费拖累继续下行： 2018年1-10月，房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月开发投资10660亿元，同比增长7.7%，增速较9月下降1.2个百分点，较去年同期增加2.1个百分点。其中，住宅投资70370亿元，同比增长13.7%，增速较1-9月下降0.3个百分点。 图3：房地产开发投资完成额增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 4. 新开工增速高位回落、竣工持续低迷： 2018年1-10月，房屋新开工面积168754万平方米，同比增长16.3%，增速较1-9月下降0.2个百分点；10月单月新开工面积16171万平方米，同比增长14.7%，增速较9月下降5.6个百分点。2018年1-10月，房屋竣工面积57392万平方米，同比降低12.5%，增速较1-9月下降1.1个百分点；10月单月竣工面积6260万平方米，同比降低20.9%，增速较9月下降11.7个百分点。 图4：新开工面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图5：竣工面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 5. 土地购置回落明显、预计受资金面约束或将继续下行 2018年1-10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速较1-9月下降0.4个百分点；10月单月土地购置面积2597万平方米，同比增长12.2%，增速较9月下降9.6个百分点。2018年1-10月，土地成交价款11695亿元，同比增长20.6%，增速较1-9月下降2.1个百分点；10月单月土地成交价款1693亿元，同比增长9.5%，增速较9月下降9.0个百分点。 图6：土地购置面积增速（%） 图7：当月土地成交均价单月值（万元/平米） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 6. 按揭贷款增速回升、整体资金压力仍存： 2018年1-10月，房地产开发资金来源：国内贷款19727亿元，自筹资金45512亿元，定金及预收款44942亿元，个人按揭贷款19408亿元，分别同比增长-5.2%、10.8%、16.3%、-0.9%，增速较1-9月分别增长-0.1、-0.6、0、0.3个百分点；10月单月房地产开发资金来源：国内贷款1686亿元，自筹资金4916亿元，定金及预收款4683亿元，个人按揭贷款1886亿元，分别同比增长-6.1%、6.1%、16.4%、2.1%，增速较9月分别提高-13.7、-6.4、-9.4、5.0个百分点。 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 图8：房地产开发资金来源增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图9：个人按揭贷款单月及累计同比（%） 图10：自筹资金增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 投资建议：我们认为国家统计局数据和城市高频数据均显示新房销售有趋冷的迹象，销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十表现不及预期。从克而瑞百强房企销售数据看10月份销售金额增速继续回落，绝对值也走低。城市高频数据一二三线城市增速也全线回落。总体而言销售降温的趋势非常明显。我们预计11-12月销售额绝对值受年底推盘增多影响有望略有好转，但由于去年12月基数较高，同比数据可能依旧呈下降趋势。随着宏观经济和房地产行业数据的下滑，政策宽松预期不断强化，但我们认为短期内房地产调控政策大面积放松的可能性较小，不排除在政策执行尺度方面进行变相宽松。我们建议关注低估值有业绩的龙头房企，如招商蛇口、保利地产、万科A、融创中国、新城控股、华夏幸福、旭辉控股、荣盛发展等。 风险提示：融资环境继续收紧，销售不及预期，政策调控超预期 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告