房地产行业研究：销售投资持续分化，公积金贷款或成未来政策新方向

本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（3.15-3.21）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深300指数涨跌幅为-2.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-0.3%。 土地成交热度延续高位，溢价率持续超过10%。本周（3.15-3.21）全国300城宅地成交建面442万㎡，单周环比25%，单周同比14%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面7225万㎡，累计同比-2%；年初至今，华润置地、中海地产、绿城中国、中国金茂、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比保持增长，景气度稳健向上。本周（3.15-3.21）47个城市商品房成交合计463万平米，周环比+38%，周同比+18%。其中：一线城市周环比+24%，周同比+25%；二线城市周环比+39%，周同比+19%；三四线城市周环比+45%，周同比+14%。 本周二手房成交环比小幅回落，同比持续上升，高景气维持。本周（3.15-3.21）22个城市二手房成交合计312万平米，周环比-1%，周同比+29%。其中：一线城市周环比+6%，周同比+43%；二线城市周环比-3%，周同比+31%；三四线城市周环比-9%，周同比+2%。 房地产销售与投资持续分化。2025年1-2月，全国房地产开发投资同比-9.8%，降幅缩窄0.8pct；新开工面积同比-29.6%，降幅扩大6.6%；竣工面积同比-15.6%，降幅缩窄12.1pct；销售面积同比-5.1%，降幅收窄7.8pct;销售金额同比-2.6%，降幅收窄14.5pct。全国房价跌幅持平，一线城市二手房房价环比下滑。2月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与1月份持平;同比下跌5.2%，跌幅收窄0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅与1月份持平;同比下跌7.5%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑0.1%，受春节影响房价增速转负。 近期有关公积金政策频发，公积金贷款放松或成为下一个政策新方向。3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中针对满足住房消费需求，提及适时降低住房公积金贷款利率，扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。此外深圳住房公积金新政在近期亦落地，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了大幅度调整优化，调整后个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。3月17日河南同样出台类似政策，多孩家庭在郑州市区内购房最高贷款额度达144万元，郊县为120万元。从政策针对的对象来看，更多针对低价刚需的购房群体，有效降低其购房成本，预计后续其他地方有望跟进相关政策。 投资建议 1-2月地产数据反映当前整体趋势围绕“严控增量”、“止跌回稳”等重点任务进行，考虑到新开工增速下滑叠加销售持续修复，新房库存去化周期有望加快，后续公积金贷款新政有望进一步刺激需求。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 销售与投资持续分化 房地产销售与投资持续分化。2025年1-2月，全国房地产开发投资同比-9.8%，降幅缩窄0.8pct；新开工面积同比-29.6%，降幅扩大6.6%；竣工面积同比-15.6%，降幅缩窄12.1pct；销售面积同比-5.1%，降幅收窄7.8pct;销售金额同比-2.6%，降幅收窄14.5pct。全国房价跌幅持平，一线城市二手房房价环比下滑。2月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与1月份持平;同比下跌5.2%，跌幅收窄0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅与1月份持平;同比下跌7.5%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑0.1%，受春节影响房价增速转负。 图表1：商品房销售额：1-2月累计同比-2.6% 图表2：商品房销售面积：1-2月累计同比-5.1% 图表3：房地产开发投资金额：1-2月累计同比-9.8% 图表4：房屋新开工面积：1-2月累计同比-29.6% 图表5：7 0大中城市新建商品住宅价格环比持平（%） 图表6：7 0大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄（%） 图表7：7 0大中城市二手住宅价格环比持平（%） 图表8：7 0大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄（%） 公积金贷款放松或成为下一个政策新方向 近期有关公积金政策频发，公积金贷款放松或成为下一个政策新方向。3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中针对满足住房消费需求，提及适时降低住房公积金贷款利率，扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。此外深圳住房公积金新政在近期亦落地，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了大幅度调整优化，调整后个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。3月17日河南同样出台类似政策，多孩家庭在郑州市区内购房最高贷款额度达144万元，郊县为120万元。从政策针对的对象来看，大部分职工均能受益，更多针对低价刚需的购房群体，有效降低其购房成本，预计后续其他地方有望跟进相关政策。 图表9：深圳公积金贷款新政具体内容 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为光明地产、亚通股份、粤宏远A、格力地产、衢州发展，涨跌幅分别为+12.3%、+11.8%、+11%、+9.2%、+8.5%；末5名为汇景控股、绿景中国地产、国瑞健康、华南城、宝龙地产，涨跌幅分别为-31.6%、-25%、-17%、-15.7%、-12.9%。 图表10：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表11：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表12：本周地产个股涨跌幅前5名 图表13：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深300指数涨跌幅为-2.3%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1%和-0.3%。本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务、和泓服务、招商积余、南都物业，涨跌幅分别为+30.3%、+16.7%、+13.3%、+10%、+9.6%；末5名为宋都服务、德信服务集团、越秀服务、朗诗绿色生活、佳源服务，涨跌幅分别为-23.5%、-15.3%、-14.7%、-11.2%、-9.6%。 图表14：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表15：本周物业个股涨跌幅前5名 图表16：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第12周，全国300城宅地成交建面442万㎡，单周环比25%，单周同比14%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面7225万㎡，累计同比-2%；年初至今，华润置地、中海地产、绿城中国、中国金茂、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为232、177、147、129、129亿元。 图表17：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表18：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表19：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（3月15日-3月21日）47个城市商品房成交合计463万平米，周环比+38%，周同比+18%，月度累计同比+17%，年度累计同比+8%。其中： 一线城市：周环比+24%，周同比+25%，月度累计同比+17%，年度累计同比+8%； 二线城市：周环比+39%，周同比+19%，月度累计同比+20%，年度累计同比0%； 三四线城市：周环比+45%，周同比+14%，月度累计同比+15%，年度累计同比+17%。 图表20：4 7城新房成交面积及同比增速 图表21：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表22：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表23：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（3月15日-3月21日）22个城市二手房成交合计312万平米，周环比-1%，周同比+29%，月度累计同比+42%，年度累计同比+35%。其中： 一线城市：周环比+6%，周同比+43%，月度累计同比+50%，年度累计同比+45%； 二线城市：周环比-3%，周同比+31%，月度累计同比+45%，年度累计同比+44%； 三四线城市：周环比-9%，周同比+2%，月度累计同比+25%，年度累计同比+7%。 图表24：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表25：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表26：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表27：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比-0.3%，同比-8.7%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.8月，较上周+0.4个月，较去年同比-7.8个月。 图表28：1 0城商品房的库存和去化周期 图表29：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表30：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表31：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表32：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表33：物管行业资讯 非开发公司动态 图表34：非开发公司动态 行业估值 图表35：A股地产PE- TTM 图表36：港股地产PE- TTM 图表37：港股物业PE- TTM 图表38：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。