房地产行业双周报：行业基本面复苏缓慢，多地公积金贷款及拿地政策持续优化

近期核心观点： 从行业角度，深挖房地产数据背后的真实图景，我们认为只要土地市场不回暖，政策放松就不会停止，等市场情绪稳定，地产股仍然是非常值得投资的。 从个股角度，中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。推荐新城控股、保利发展、金地集团。 销售：量的表现好于预期，价的下降反映市场依然不景气 从量上看，表现好于市场预期。2022年1-2月商品房累计销售面积为15703万㎡，同比-9.6%；商品房累计销售额为15459亿元，同比-19.3%。 从价上看，市场依然不景气。根据销售面积下降1成和销售额下降2成，我们倒算出销售均价下降了10%。由于三四线的回暖程度并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为。 投融资：开发投资表现不差但结构恶化，到位资金依旧低迷 开发投资表现不差但结构恶化。2022年1-2月房地产开发投资完成额14499亿元，同比增长3.7%，但主要依赖建安投资的拉动，反映的是上一轮地产销售高峰对应的施工义务。而土地购置部分虽然市场表现不太好，但占比相对低，拖累不明显。 到位资金依旧低迷。2022年1-2月房地产到位资金25143亿元，同比下降17.7%，较2021年全年同比下降22个百分点。 开竣工：新开工延续弱势，竣工已是强弩之末 新开工由于土储不足及销售预期未完全扭转继续延续弱势。2022年1-2月房屋新开工面积为14967万㎡，同比下降12.2%。 竣工已是强弩之末。2022年1-2月房屋竣工面积为12200万㎡，同比下降9.8%，较2021年全年同比下降21个百分点。 重要事件： ①国务院金融委召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题；②政府工作报告强调坚持房住不炒，加快发展长租房市场；③银保监会主席郭树清表示房地产调整对金融业是好事，但不希望调整得太剧烈；④厦门缩小新建商品住房公证摇号公开销售实施方案适用范围；⑤达州、中山、唐山、宣城、贵阳、南昌均放松住房公积金使用及贷款政策；⑥衡阳扩大人才购房补贴对象范围；⑦郑州积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作；⑧武汉、成都、重庆、东莞推出2022年首批集中供地，竞买规则再优化；⑨苏州提46条纾困措施，因疫情影响的商品房预售时间可申请提前30日。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 从行业角度，深挖房地产数据背后的真实图景，我们认为只要土地市场不回暖，政策放松就不会停止，等市场情绪稳定，地产股仍然是非常值得投资的： 一方面，统计局数据并没有表面看上去那么好，投资靓眼依赖于建安而非拿地支撑，更多显示上个周期的余晖而不是新周期的曙光，反而说明房企的资金绝大部分需要用在完成对购房者的交房义务，土地市场必然继续冷清； 另一方面，行业基本面可能也并没有想象的那么差，我们在2月中旬开展的草根调研中，也能够看到去年按揭放松利率下降后，销售市场正在缓慢但明确地回暖，部分杠杆过高、过度依赖预售回款的企业困难并不能代表全行业。 从个股角度，中短期看，伴随着非限购地区较大力度的政策放松，布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益；中长期看，随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复，经营稳健、综合实力突出的龙头房企将持续受益。 推荐新城控股、保利发展、金地集团。 市场表现回顾 板块方面，2022.2.28-2022.3.13期间，沪深300指数下跌5.84%，房地产指数（中信）下跌4.37%，房地产板块跑赢沪深300指数1.47个百分点，位居所有行业第12位。近一个月，沪深300指数下跌7.43%，房地产指数（中信）下跌7.02%，房地产板块跑赢沪深300指数0.41个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌13.39%，房地产指数（中信）下跌6.54%，房地产板块跑赢沪深300指数6.85个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.2.28-2022.3.13） 个股方面，2022.2.28-2022.3.13期间，31只个股上涨，108只个股下跌，6家个股持平，占比分别为21%、74%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：财信发展（36.86%）、宋都股份（36.03%）、苏州高新（24.84%）、祥源文化（21.19%）、浦东金桥（19.55%），居后5位的个股为：银亿股份（-26.00%）、新城控股（-18.06%）、皇庭国际（-16.36%）、广宇发展（-14.87%）、万科A（-14.75%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：量的表现好于预期，价的下降反映市场依然不景气 从量上看，表现好于市场预期。2022年1-2月商品房累计销售面积为15703万㎡，同比-9.6%；商品房累计销售额为15459亿元，同比-19.3%。 从价上看，市场依然不景气。根据销售面积下降1成和销售额下降2成，我们倒算出销售均价下降了10%。由于三四线的回暖程度并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为。 图6：商品房销售面积累计同比增速 图7：商品房销售面积单月同比增速 图8：70城新建商品住宅价格指数同比增速 图9：70城新建商品住宅价格指数环比增速 2、投融资：开发投资表现不差但结构恶化，到位资金依旧低迷 开发投资表现不差但结构恶化。2022年1-2月房地产开发投资完成额14499亿元，同比增长3.7%，但主要依赖建安投资的拉动，反映的是上一轮地产销售高峰对应的施工义务。而土地购置部分虽然市场表现不太好，但占比相对低，拖累不明显。 到位资金依旧低迷。2022年1-2月房地产到位资金25143亿元，同比下降17.7%，较2021年全年同比下降22个百分点，较12月单月同比提升1.6个百分点。 图10：房地产开发投资累计同比增速 图11：房地产开发投资单月同比增速 图12：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图13：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工：新开工延续弱势，竣工已是强弩之末 新开工由于土储不足及销售预期未完全扭转继续延续弱势。2022年1-2月房屋新开工面积为14967万㎡，同比下降12.2%，较2021年全年同比下降0.8个百分点。 竣工已是强弩之末。2022年1-2月房屋竣工面积为12200万㎡，同比下降9.8%，较2021年全年同比下降21个百分点。 图14：新开工面积累计同比增速 图15：新开工面积单月同比增速 图16：竣工面积累计同比增速 图17：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.3.1-2022.3.15） 表1：近期行业政策一览（2022.3.1-2022.3.15） 2、近期行业要闻（2022.3.1-2022.3.15） (1)武汉2022年首批集中供地117.29亿挂牌11宗地，竞买规则再优化 3月1日，武汉市自然资源和规划局发布了本年度首批住宅用地“两集中”出让公告，共计出让房地产用地11宗，土地总面积约31.50公顷，总建筑规模约101.17万平方米，起始价总额约117.29亿元，项目将在3月31日集中揭牌。 为进一步强化服务效能，在去年第三批次供地的基础上，本次竞买规则进行了再精简和再优化：一是继续严控单宗住宅项目溢价率，落实“出让最高价”制度，稳控地价走势；二是避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人。 (2)四川达州推出住房公积金新政，可“又提又贷”且额度上浮 3月1日，四川省达州市住房公积金管理中心披露，即日起住房公积金可以又提又贷。按照新规，凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后，可申请提取账户余额支付首付，实行又提又贷。此外，夫妻双方缴纳住房公积金的，贷款额度上限由50万元调整为60万元；夫妻一方(或单身)缴纳住房公积金的，贷款额度上限由40万元调整为50万元。 据悉，凡达州市的缴存职工若在达州市中心城区购房，均享受又提又贷和额度上浮；达州市各县缴存职工购房提取需回所在辖区提取；各县目前不执行额度上浮； 购房提取留足金额的缴存人，最好是主借款人；租房提取后一年内，若另购新房也能又提又贷（在达州市中心城区购房）。 (3)唐山推出公积金贷款新政，最高额度提高至80万，二套首付比降至30% 3月2日，为促进房地产市场平稳健康发展，满足职工刚性和改善性购房需求，实质性降低职工购房成本，唐山公积金中心在全省率先推出贷款利好新政。 一是提高贷款最高额度：1.单、双缴存职工家庭住房公积金个人住房贷款最高额度由60万元调整为80万元；2.购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗自住住宅的，贷款额度上浮20%，最高贷款额度为96万元；3.唐山凤凰英才人员最高贷款额度为100万元；4.中国（河北）自由贸易试验区曹妃甸片区引进的高端创新人才最高贷款额度按照原政策规定执行，最高贷款额度为120万元。 二是降低二套首付比例：1.职工购买第二套自住住房的，最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%，贷款利率按中国人民银行公布的同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍执行；2.购买首套自住住房的，仍执行不低于30%的首付比例。本次调整自2022年3月15日起执行。 (4)郭树清表示房地产调整对金融业是好事但不希望调整得太剧烈 3月2日下午，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示，2021年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做调整，需求方面结构产生变化，对金融业来说是好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。 (5)政府工作报告强调坚持房住不炒，加快发展长租房市场 3月5日，新华社消息，国务院总理李克强在政府工作报告中提到2022年工作重点时提出，要继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 (6)苏州提46条纾困措施，因疫情影响的商品房预售时间可申请提前30日 3月5日，苏州市发布《关于进一步帮助市场主体纾困解难着力稳定经济增长的若干政策措施》，全力推动经济运行平稳有序，其中涉及预售和房屋交付。 因疫情影响开发建设进度的商品房项目，在加强预售资金监管的前提下，经综合研判后，可申请预售时间节点提前30日。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。 (7)成都2022年首批集中供地50宗，总起始价约455亿元 3月7日，成都市公共资源交易服务中心发布今年第一批集中供地公告。公告显示，成都首批集中供地拟出让50宗涉宅地块，总用地面积约211.49万平方米，起始价合计约455.17亿元，最高限价合计约517.76亿元。50宗地块将于2022年3月31日至4月2日分三天进行竞拍。 在竞买规则方面，成都集中供地以来首次采用“抽签”方式确定竞得人。拍卖宗地达到设定的最高限价，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。而此前2021年第一批次土拍为“竞自持租赁住房”，第二次土拍“竞人才公寓”并存在部分现房销售要求，第三次“竞人才公寓”且取消了现房销售要求。 (8)重庆2022年首批集中供地13宗，总起始价约94.3亿元 3月10