房地产行业周观点：2月居民中长期贷款负增长，多城拿地政策优化

周度观点： 2月居民中长期贷款首次负增长：3月11日，央行公布2月金融统计数据。2月人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元。其中，短期贷款减少2911亿元；中长期贷款减少459亿元，是有统计数据以来首次负增长。 房地产按揭贷款是居民中长期贷款的重要组成部分，中长期信贷走弱反映了房地产销售持续下滑。2月天数较少叠加春节假期对当月销售产生负面影响，但消费者需求不足仍是市场景气度下行的根本原因。我们预计，各地区需求端的宽松政策将持续推进，使购房者合理需求得到满足。 三地发布集中供地信息：1）3月10日，重庆公告首次集中供地推出13宗商住用地，合计约147.1万方；2）3月10日，长沙公布挂牌22宗涉宅用地，土地总面积约1 19.23公顷；3）3月7日，成都公告推出50宗地块共计31224亩，3月31日至4月2日进行拍卖。 空间上，上述三地均增加了中心城区的优质地块供应，有利于拿地房企实现销售去化。盈利能力上，长沙首次提出了“根据开发品质等因素进行价格监制”，成都限价几乎全面上调。我们认为，供给端政策的改善有利于提高企业拿地意愿，同时有助于引导积极的市场预期。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（03.05-03.11）：重点监测33城合计成交面积267.7万㎡，环比上周下降23.3%；2022年累计成交3145.3万㎡，累计同比下降36.2%。其中，一线城市成交50.2万㎡，环比上周下降16.5%，2022年累计成交639.1万㎡，累计同比下降27.4%；二线城市成交139.0万㎡，环比上周下降17.3%，2022年累计成交1538. 9万㎡，累计同比下降18.6%；三线城市成交78.5万㎡，环比上周下降34.7%，2 022年累计成交967.4万㎡，累计同比下降55.1%。 土地供应（02.28-03.06）：百城土地宅地供应规划建筑面积550万㎡，2022年累计供应规划建面5394万㎡，累计同比下降60.0%，供求比1.1。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7738元/㎡，近四周平均挂牌均价8142元/㎡，环比下降1.5%，同比增长161.3%。 土地成交（02.28-03.06）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积181万方，2022年累计成交4893万㎡，累计同比下降66.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4353元/㎡，环比增长134.3%，同比增长20.5%，整体溢价率为0.6%，2022年平均楼面价4057元/㎡，同比下降13.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.4个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（03.05-03.11） 重点监测33城合计成交面积267.7万㎡，环比上周下降23.2%；2022年累计成交3145.3万㎡，累计同比下降36.2%。其中，一线城市成交50.2万㎡，环比上周下降16.5%，2022年累计成交639.1万㎡，累计同比下降27.4%；二线城市成交139.0万㎡，环比上周下降17.3%，2022年累计成交1538.9万㎡，累计同比下降18.6%；三线城市成交78.5万㎡，环比上周下降34.7%，2022年累计成交967.4万㎡，累计同比下降55.1%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 日期设定 2022/3/11 （日期可任意选择） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（02.28-03.06） 百城土地宅地供应规划建筑面积550万㎡，2022年累计供应规划建面5394万㎡，累计同比下降60.0%，供求比1.1。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积253万方，今年累计供应1557万㎡，累计同比下降67.3%，累计供求比0.98；三四线城市供应规划建筑面积297万方，今年累计供应3217万㎡，累计同比下降61.1%，累计供求比1.03。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7738元/㎡，近四周平均挂牌均价8142元/㎡，环比下降1.5%，同比增长161.3%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价13294元/㎡，近四周平均起拍楼面价8304元/㎡，环比增长39.5%，同比增长138.8%； 三四线城市供应土地挂牌楼面价3083元/㎡，近四周平均起拍楼面价3064元/㎡，环比增长0.2%，同比增长11.7%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（02.28-03.06） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积181万方，2022年累计成交4893万㎡，累计同比下降66.2%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积40万㎡，今年累计成交1595万㎡，累计同比下降68.5%； 三四线城市成交建筑面积141万㎡，今年累计成交3126万㎡，累计同比下降63.6%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4353元/㎡，环比增长134.3%，同比增长20.5%，整体溢价率为0.6%，2022年平均楼面价4057元/㎡，同比下降13.4%，溢价率3.3%，较去年同期下降13.4个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为2413元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价3423元/㎡，同比下降36.5%，溢价率4.0%，较去年同期溢价率下降9.0个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为4896元/㎡，整体溢价率为0.6%，2022年平均楼面价3009元/㎡，同比下降8.1%，溢价率2.1%，较去年同期溢价率下降20.6个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。