房地产行业月报：年末房企小幅“翘尾”，新一年持续关注政策落实情况

房地产行业月报 年末房企小幅“翘尾”，新一年持续关注政策落实情况 2024年12月前百开发商销售有所反弹。根据克而瑞的初步数据，2024年12月随着政策端“止跌回稳”目标的进一步明确，叠加年末业绩冲刺带来的翘尾效应，前百开发商的全口径销售总额由11月的3,865亿元（人民币，下同）环比提高22.7%至4,742亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商12月销售额也有所反弹，环比增加19.0%。12月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，全年国企合同销售额市占率进一步扩大至74.8%。 资料来源: FactSet 国家统计局2024年11月数据显示各线城市价格指数跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，11月新建商品住宅价格分别同/环比-6.1%/-0.2%（10月：-6.2%/-0.5%），二手商品住宅价格同/环比跌幅也有所收窄，分别-8.5%-/0.3%（10月：-8.9%/-0.5%）。 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 行业止跌回稳目标明确，持续关注新一年政策落实情况。12月政策走向延续，住建部工作会议明确指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并将其作为五大任务之首。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确。尽管2024年底销售情况环比有所改善，但受季节性因素和春节假期影响，我们预计2025年1月传统淡季的行业销售或有所承压。此外，我们认为2025年应持续关注城中村改造、收储等配套政策的后续落实情况。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步扩大至86.9%。 资料来源:彭博，交银国际（截至2025年1月9日） 资料来源:彭博，交银国际（截至2025年1月9日） 资料来源:彭博，交银国际预测（截至2024年12月27日） 第二部分：房企销售表现 2024年12月百强开发商销售额环比反弹；持续关注新一年政策落实情况 2024年12月前百开发商销售数据有所好转，环比提升23% 根据克而瑞的初步数据，12月随着行业年末冲刺业绩，叠加房地产“止跌回稳“目标的进一步明确，前百开发商的销售额环比有所回弹。2024年12月全口径销售总额由11月的3,865亿元环比提高22.7%至4,742亿元。2024年12月销售总面积约为2,411万平方米，环比增加17.6%。2024全年合同销售总额同比下跌30.3%至41,865亿元（2023年：60,064亿元）。 24家上市开发商的2024年12月销售额环比提高19.0% 我们跟踪的24家主要上市开发商2024年12月销售额显着反弹，环比增加19.0%，主要由于量价均增，销售面积增加（环比+12.0%），同时销售均价也有所提高（环比+6.8%）。24家开发商2024全年销售总额与去年同期相比仍保持下跌趋势，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-25%，而民企跌幅则达到40-60%。在12月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，2024全年国企合同销售额市占率进一步扩大至74.8%（首十一个月：74.2%）。 行业止跌回稳目标明确，持续关注新一年政策落实情况 自2024年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，国家层面供需两端支持政策陆续出台。12月政策走向延续，住建部工作会议明确指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并将其作为五大任务之首。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，有利于市场的加速修复。在业绩冲刺及政策催化的影响下，12月份的销售情况环比有所改善。然而受季节性因素和春节假期影响，我们预计2025年1月传统淡季行业销售或有所承压。展望未来，我们认为2025年将是房地产政策落实的重要一年，应持续关注城中村改造、收储等方面配套政策的后续落实情况。 第三部分：实体市场 2024年12月在业绩冲刺及政策催化的影响下，10城新房成交量有所增加，环比提升+11.53%（11月环比-7.55%），供应量环比减少0.4%，库存去化周期降低至约18.23个月。 12月30城新房成交量环比增加26.12%，一/二/三线城市成交量分别提升8.2%/30.3%/ 42.2%。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 国家统计局2024年11月数据跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，11月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.1%/0.2%（10月：-6.2%/-0.5%），二手商品住宅价格同比/环比跌幅也有所收窄，分别下跌8.5%/0.3%（10月：-8.9%/-0.5%）。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-4.3%/-5.8%/-6.5%（10月：-4.6%/-6.0%/-6.6%），而二手商品住宅指数同比-8.0%/-8.4%/-8.8%（10月：-9.6%/-8.8%/-9.0%）。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比跌幅均有所收窄，分别为0%/-0.1%/-0.3%（10月：-0.2/-0.5%/-0.5%），一线城市二手商品住宅指数环比增加0.4%，二/三线城市二手住宅指数环比跌幅也有所收窄，分别为-0.2%/-0.5%（10月：-0.4%/-0.6%）。 资料来源:万得，交银国际 资料来源:万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2024年12月中央层面持续释放稳定房地产市场积极信号，继续支持房地产“止跌回稳”： 地方层面 据不完全统计，2024年12月份全国超过53个城市出台了稳市场政策，涉及公积金政策调整、保障房、建设流程、人才住房、税费减免等方面。 主要公司以及行业更新 越秀地产 拟10.92亿元出售广州宏城发展全部股权。2024年12月4日，越秀地产宣布，其子公司金旺及华振科技服务与广州仁耀经济资讯咨询有限公司签订股权转让协议，以10.92亿元人民币的价格出售广州宏城发展有限公司的全部股权。此次出售的广州宏城发展有限公司持有位于广州天河区的广州环贸中心办公空间及停车场等物业。通过此次股权转让，越秀地产能够加速商业物业的周转，进一步优化集团的现金流管理。 签订12亿港元定期贷款，融资期限18个月。2024年12月17日，越秀地产股份有限公司发布公告，宣布与一家银行签订了一项定期贷款融资协议，涉及金额达12亿港元（或等值之人民币），贷款期限为18个月，自融资协议日期起算。公告中明确指出，若控股股东越秀企业（集团）有限公司持股比例低于30%，或不再是单一最大股东，或不再对公司行使有效管理控制权，贷款人可宣布所有债务立即到期应付。目前，控股股东实益拥有公司已发行股份约44%。 涨价5亿拿回了一个多月前退的地。2024年12月23日，广州市出让海珠区大干围AH101533地块，最终由广州新秀房地产开发有限公司以202，340万元报价竞得。广州新秀房地产开发有限公司为越秀地产旗下公司。海珠区大干围AH101533为地块二类居住用地R2，宗地面积15,489平方米（其中出让宗地面积15,487平方米），计算容积率建筑面积≤60,398平方米。地块挂牌起始价202,340万元。 华润置地 拟发行20亿元公司债，利率为2.30%/2.95%。2024年12月4日，华润置地宣布其2024年面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）在深圳证券交易所上市。此次债券发行分为两个品种，分别为“24润置01”和“24润置02”。其中，“24润置01”作为3年期债券，发行总额为10亿元，票面年利率为2.30%，固定利率形式，每年付息一次。该债券的发行日为2024年11月25日至26日，起息日为2024年11月26日，上市日为2024年12月5日，到期日则为2027年11月26日。“24润置02”为10年期债券，同样发行总额为10亿元，票面年利率为2.95%，固定利率，每年付息一次。该债券的发行、起息及上市时间与“24润置01”相同，到期日则为2034年11月26日。 深圳万象城二期ABS完成发行，规模56亿元。12月27日，国寿投资公司发起设立的“国寿投资-华润置地深圳万象城资产支持计划”（ABS）完成发行，资金规模56亿元。资产支持计划底层资产为深圳罗湖万象城二期综合体项目，而深圳罗湖万象城为深圳市最大的商业综合体项目之一。 时代中国 已有超过81%的债权人加入境外债务重组支持协议。2024年12月22日，时代中国控股有限公司发布公告，目前持有范围内债务未偿还本金总额约81.04%的债权人已加入重组支持协议。 保利发展 完成发行15亿元2024年第五期公司债。2024年12月5日，保利发展发布公告，宣布其2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第五期）的发行结果。公告显示，保利发展此次债券发行规模不超过15.00亿元，发行价格为每张100元。债券分为两个品种，品种一为5年期固定利率债券，附第3年末发行人赎回选择权等；品种二为7年期固定利率债券，附第5年末发行人赎回选择权等。品种一实际发行规模为5亿元，最终票面利率为2.27%，认购倍数为4.86倍；品种二实际发行规模为10亿元，最终票面利率为2.57%，认购倍数为2.68倍。此次发行中，保利发展的董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关联方未参与本期债券认购。承销机构及其关联方合计获配6.20亿元。 成功发行50亿元2024年第七期中期票据。2024年12月6日，保利发展发布2024年度第七期中期票据发行情况公告。公告显示，保利发展2024年度第七期中期票据（债券简称：24保利发展MTN007）于2024年12月06日起息，计划发行总额为50.00亿元，实际发行总额为50.00亿元，期限为3年，兑付日为2027年12月06日，发行价为100元/百元面值。利率2.30%。此次发行合规申购家数为37家，有效申购家数为21家，合规申购金额为118.7亿元，有效申购金额为58.1亿元，最高申购价位为2.44，最低申购价位为2.24。 集团增持计划已实施完毕，涉及金额2.61亿元。2024年12月12日，保利发展发布公告，披露了实际控制人保利集团增持计划的实施结果。根据公 告，截至2024年12月12日，保利集团通过上海证券交易所交易系统增持本公司股份共计2798.01万股，约占总股本的0.23%，累计增持金额26099.21万元，已超过增持计划金额区间下限。本次增持计划实施期限届满并已实施完毕。本次增持计划实施前，保利集团直接持有保利发展股份335,087,645股，约占总股本的2.80%；与其全资子公司保利南方集团有限公司（公司控股股东）合计持有公司股份4,846,962,318股，约占总股本的40.49%。本次增持计划实施完毕后，保利集团直接持有保利发展股份363,067,78