【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏 ——12月房地产行业月报（第54期） 相关研究： 投资要点： ❑ 行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行 12月中央经济工作会议奠定了稳地产的基调，有望对行业政策起到承前启后的作用。需求端方面，会议罕见地将支持住房改善放在扩大内需的首位，更加积极支持合理购房需求；供给端方面，始终强调保交楼、保民生，继续明确支持行业合理融资需求。具体到12月政策，需求端二线城市积极放松购房限制条件，供给端新增支持内保外贷“第四支箭”，同时各地积极落实“三支箭”。目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的政策格局已经形成，在稳地产的基调下，2023年供给侧和需求侧的政策有望更加精准和有效。 ❑ 住宅市场：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏 从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为1952.5万平米，同比下行21.3%，环比上行25.0%。 总体而言，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城的环比上行并不显著，年末成交并未冲上高峰。这一方面是受到了疫情管控放开的影响，同时也是当前市场形势下意料之中的结果。尽管我们已经看到了国家稳地产的决心和行动，但是经济和就业的修复尚需时日，行业政策仍有空间，政策落实也需要时间，因此市场的复苏并非短期就能实现。展望2023年，我们认为市场大概率呈现弱复苏，一线及核心二线城市有望率先企稳，三四线城市的恢复可能较为缓慢。 ❑ 土地市场：年末成交冲高，2023年土地成交预计将继续回落 2022年1-12月，监测城市住宅用地供应建筑面积达158054.2万平米，推出土地宗数达25840.0宗，分别同比减少36.3%和27.4%。从单月来看，2022年12月监测城市宅《2022年1-12月中国典型房企销售业绩研究报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 《月读数据丨年末“翘尾”还有戏吗？（2022年1-11月）》 2021年12月-2022年12月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 -0.4-0.200.20.42021/122021/122022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/112022/12沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告2022年1月6日亿翰智库、全联房地产商会 1 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 地成交总建筑面积为28052.3万平米，同比下滑23.4%，环比上升99.8%。和往年一样，2022年12月再度迎来“翘尾”，环比成交大幅度增加。但是从规模来看，整体成交同比出现了一定的下滑，土地市场成交情况不佳。尽管近期监管当局出台了包括“金融十六条”在内的支持政策，但从土地市场的情况来看，其作用相对不明显。 展望2023年，我们认为2023年土地成交或仍将回落，土地市场的修复预计将缓慢进行。尽管政府出台了一系列的刺激政策，支持地产需求的释放，但2023年的销售规模预计仍将回落。而从过去的历史数据来看，企业拿地往往滞后于销售的改善。我们预计2023年的土地成交仍将出现小幅度的回落，但跌幅将逐渐收窄，表现出“弱复苏”的态势。 ❑ 企业表现：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复 投资方面，2022年12月，苏州、长沙等城市的集中供地陆续开展，房企拿地规模同比下降19.0%，环比上升109.1%。拿地平均溢价率2.5%，溢价率有所回落，市场热度较低。受到疫情等因素的影响，整体销售情况仍然较为严峻，12月单月TOP200房企总销售额环比上行26.2%，同比下降31.8%，同比跌幅和11月基本持平，地产销售持续萎靡。融资方面，监管当局释出的“三支箭”政策给予了优质民营企业较大的支持，融资情况也有了一定的恢复。展望2023年，我们认为2023年的融资情况尽管仍然严峻，但从近期的政策表态来看，监管当局“保主体”的意愿相对强烈，后续预计将在融资端予以优质房企较多的支持，融资端将呈现边际向好的趋势。 房地产行业月度策略报告 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行 ......................................... 1 3住宅市场：年末“翘尾”未至，2023年市场或弱复苏 .............................................................. 5 4土地市场：年末成交冲高，2023年土地成交预计将继续回落 ................................................ 6 5企业经营：2022年冷淡收官，民企融资逐渐恢复 ................................................................ 10 房地产行业月度策略报告 图表目录 图表1：12月三限放松方面政策 ............................................................................................................... 2 图表2：12月融资扶持方面政策 ............................................................................................................... 4 图表3：各能级城市12月商品住宅成交面积情况（万平米） .................................................................. 6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月） .......................................................................................... 6 图表5：2022年12月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） .................................................. 8 图表6：2022年12月各能级城市土地成交平均溢价率 ........................................................................... 9 图表7：2020年1月至2022年12月全国房企拿地总金额和平均溢价率 ..............................................11 图表8：2021年至2022年1-12月权益拿地金额TOP100房企企业性质 ..............................................11 图表9：2022年1-12月销售额TOP10房企销售情况 ........................................................................... 13 图表10：2022年12月样本房企销售业绩及增速（亿元） .................................................................... 13 图表11：2020年1月-2022年12月TOP200房企销售总额及同比 ..................................................... 14 图表12：2021年-2022年12月房企信用债融资情况（亿元） ............................................................. 15 图表13：2021年5月-2022年12月不同性质房企信用债融资情况 ...................................................... 15 图表14：2021年-2022年12月房企海外债融资情况 ............................................................................ 16 1 房地产行业月度策略报告 1引言 12月，随着12月中央经济工作会议的召开，政府罕见的将支持住房改善放在扩大内需的首位，未来更加积极支持合理购房需求，整体稳地产的基调已被奠定。市场方面，受到疫情防控政策放开的影响，12月市场“翘尾”并未如期出现，各城的环比上行并不显著，年末成交并未冲上高峰。与之相对应的还有土地市场，尽管土地成交在年末惯性冲高，但规模明显下台阶，下行趋势仍未改变。企业方面，整体销售情况不尽人意，部分国央企销售恢复更加乐观，地方国企继续托底拿地，政策端“三支箭”释放后，房企融资在12月有所改善，但整体融资情况仍然较为严峻。我们认为，尽管政府出台了较多的支持政策，但复苏难以“一蹴而就”，未来2023年的市场大概率呈现弱复苏，行业的恢复仍然任重道远。 2行业政策：中央经济工作会议承前启后，2023年稳地产势在必行 12月中央经济工作会议奠定了稳地产的基调，有望对行业政策起到承前启后的作用。需求端方面，会议罕见地将支持住房改善放在扩大内需的首位，更加积极支持合理购房需求；供给端方面，始终强调保交楼、保民生，继续明确支持行业合理融资需求。具体到12月政策，需求端二线城市积极放松购房限制条件，供给端新增支持内保外贷“第四支箭”，同时各地积极落实“三支箭”。目前，“需求端持续提振+供给端短期支撑”的政策格局已经形成，在稳地产的基调下，2023年供给侧和需求侧的政策有望更加精准和有效。 （1）三限放松：8个二线城市放松购房限制，2023年政策仍存三方面空间 12月，为提振年末市场，8个二线城市继续放松购房限制条件。南京放宽限购，非户籍购首套房几乎无门槛，并终于官宣二套房首付比例最低已至40%，苏州据传未结清贷款的二套房首付比例最低已至40%；武汉、郑州、重庆放宽限购，其中武汉将限购区域缩小至二环以内，重庆多方面放松购房套数计算；东莞、佛山暂停中心城区的限购措施，至此全域解除限购；兰州宣布取消限售措施。 我们认为，2022年二线城市需求端放松有两个特点：一是小步打开，多次到位，试探性较强，倾向于先打开限购，再放宽限贷，同时限购和限贷的打开也是分步进行的，二是倾向于通过非官方口径释放政策。这主要是由于在房住不炒的总基调下，地方政府依然担忧政策会刺激市场，同时也不清楚因城施策的红线，因此选择通过不断试探的方式出台政策，不过这样的放宽方式也在 2 房地产行业月度策略报告 一定程度上助长了市场的观望情绪。 当前需求端的症结在于意愿不足，除了依赖经济环境和就业修复外，我们认为行业政策还可以从