2021年12月刊 ◼ 【研究视点】 12月楼、地市虽“翘尾”但显著不及去年同期 12月，恰逢房企业绩冲刺季，新房供、求同环比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市显著分化：一线韧性较强，供求环比齐增，年成交量创近3年新高；二三线供应大幅放量，而成交环比增长19%，但同比跌多涨少。土地市场量增价稳，同样迎来年末“翘尾”行情，但是表现不及去年同期。 展望2022年，预期商品住宅成交总规模相较2020年将保持稳步回落。一线城市市场最具韧性，因供应规模大概率稳中微降，叠加需求相对坚挺，成交仍具备进一步的增长空间。二线城市整体成交保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情：杭州、宁波等热点城市调控持续发酵，楼市或将进入阶段性观望期，成交或有所回调。非热点城市如合肥、西安等或将迎来轮动行情，成交有望放量。三四线城市成交规模或将显著下滑。 ◼ 【纵深解读】 经济：经济仍在筑底，房地产销售投资单月降幅收窄 政策：中央定调良性循环，京沪抢人才11城财税托市 楼市：12月小幅“翘尾”难改全年回落颓势，一线创3年新高 土地：年末“翘尾”如期而至，但成色不及去年同期 ◼ 【数说楼市】 供应：环比增10%，同比降36%，一线持稳，二三线大增 成交：12月“翘尾”环比增16%，一线年成交创近3年新高 库存：29城供求比1.2致库存环比持增，成都消化周期超2年 成交结构：北深高档豪宅占比增长，上海90-120平占比增4pcts 二手住房：9城成交环增3%，一线稳二线分化，苏杭规模再降级 综观：12月成交翘尾，全年成交规模微降4%，市场信心待恢复 ◼ 【附录】 2021年12月地方出台政策列 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心 总 编：丁祖昱 张 燕 主 编：孟 音 林 波 责任编辑：杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 周奇 邱娟 姚郑康 李诗昀 指标2021年12月2021年11月总价TOP10门槛（亿）54.3836.31总价TOP10榜首（亿）99.6088.40单价TOP10门槛（元/平方米）3415328569单价TOP10榜首（元/平方米）5160641255 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631 / 21 12月，恰逢房企业绩冲刺季，新房供、求同环比皆有不同程度回升，但仍不及去年同期，不同城市显著分化：一线韧性较强，供求环比齐增，年成交量创近3年新高；二三线供应大幅放量，而成交环比增长19%，但同比跌多涨少。土地市场量增价稳，同样迎来年末“翘尾”行情，但是表现不及去年同期。 政策层面，政治局会议首提促进房地产业良性循环，中央经济工作会议定调坚持“房住不炒”定位，促进房地产业良性循环和健康发展。央行降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，LPR时隔20个月首次下降，1年期LPR由3.85%降至3.8%。11城通过财税刺激托市，上海、北京放宽人才落户门槛。 新房市场，供过于求的市场格局延续：业绩冲刺的压力下，房企推盘节奏加快，使得29个重点监测城市供应环比大增，成交随之放量，环比增长16%，同比下降35%。分能级来看，一线城市领涨，需求相对“坚挺”，虽然供过于求，但上海、广州单月成交破100万平方米，基本都处于年内高位，增长势头不减。二三线在供应大增的背景下，成交表现好于一线，环比增长19%。从全年成交规模来看，不同城市分化加剧：佛山、福州、常州等东南沿海城市需求相对“坚挺”，累计同比大幅增长，而南宁、郑州等内陆中西部弱二线因前期需求透支严重，整体购买力基本见顶，成交表现不及2020年。 二手房市场，环比微增，同比持降。规模上环比再降30%，2021年12月9个重点城市共计成交347万平方米，较去年同期相比规模减少46%，同比2019年跌幅维持在34%，基于近期多城陆续放松信贷政策，居民杠杆能力提升，市场持续回温，各热点城市成交企稳回升但距离前期高位仍有一定距离。 土地市场，12月土地市场迎来重点城市第三轮集中拍地潮，有多达17个城市完成第三轮集中土拍，加之三四线城市也迎来年终供应潮，导致本月土地成交规模环比翻番，但和去年同期水平相比仍有一成多的差距。虽然部分城市土拍热度在出让门槛降低、房企融资环境改善的影响下有所回暖，但大部分城市三轮土拍仍是以底价成交为主，整体市场热度也延续低位运行，本月溢价率仅有3.3%，重点城市的流拍率仍高于去年同期水平。 展望2022年，预期商品住宅成交总规模相较2020年将保持稳步回落。一线城市市场最具韧性，因供应规模大概率稳中微降，叠加需求相对坚挺，供不应求格局延续，成交仍具备进一步的增长空间。二线城市整体成交保持平稳，或迎来此消彼长的轮动行情。一方面，杭州、宁波等热点城市调控持续发酵，楼市或将进入阶段性观望期，成交或有所回调。另一方面，非热点城市如合肥、西安等或将迎来轮动行情，成交有望放量。三四线城市成交规模或将显著下滑。这一判断主要基于两点：其一，居民购买力明显透支，尤其是弱三四线城市，需求释放空间有限。其二，三四线供应料将继续走低，成交自然难言增长。 12月楼、地市虽“翘尾”，但显著不及去年同期 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632 / 21 11月，宏观经济数据难言乐观，投资三大分项仅制造业保持高增，基建、房地产仍是拖累，消费增速受疫情反复影响再度回落。企业债、政府债支撑社融增速企稳回升，信贷方面，实体融资需求偏弱银行以票冲量明显，按揭改善个人住房贷款环比保持多增。房地产方面，以价换量、房贷宽松驱动销售单月同比降幅收窄，投资、新开工、拿地同比继续负增但降幅收窄，竣工显著修复同比增速由负转正。 1、经济数据难言乐观，基建、房地产继续拖累投资，疫情侵袭消费增速再回落 随着保供稳价等举措落地见效，生产端继续改善，11月，规上工业增加值同比增长3.8%，两年平均增长5.4%，增幅分别比上月扩大0.3个百分点和0.4个百分点。 投资方面，前11月固投同比增长5.2%，两年平均增速3.9%，较上月回升0.1个百分点，三大分项仅制造业保持高增，基建、房地产仍是拖累。成本压力减轻、出口等支撑制造业增速维持两位数（13.7%）增长，专项债发行提速但优质项目储备不足导致基建增速继续下滑至0.5%，房地产投资累计同比增速收窄1.2个百分点。 新一轮疫情侵袭致使消费再度回落。11月社零同比增长3.9%，较上月收窄1个百分点，线下消费的代表项餐饮收入同比下降2.7%。 2、社融增速企稳回升，按揭改善个人住房贷款环比多增532亿元 11月，M2增速8.5%，较上月回落0.2个百分点。社融增速企稳回升，11月末社会融资规模同比增长10.1%，增速较上月扩大0.1个百分点，企业债、政府债是主要支撑，同比分别多增3264、4158亿元。 信贷方面，企业中长期贷款同比少增2470亿元，而票据融资同比多增800亿元，反映经济承压实体融资需求偏弱，银行以票冲量。住户中长期贷款新增5821亿元，同比多增772亿元，环比多增1600亿元，这与居民按揭贷款边际宽松密切相关，11月个人住房贷款增加4013亿元，环比多增532亿元。 3、销售、投资单月降幅收窄，竣工显著修复 11月，商品房销售面积、金额同比分别下降14%、16.3%，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点，销售降幅收窄主要源于房贷边际宽松和业绩冲刺期房企以价换量，但市场预期并未发生根本性逆转。 开发投资、拿地、新开工单月同比继续负增，但降幅有所收窄。11月房地产投资同比下降4.3%，降幅收窄1.1个百分点，土地购置面积同比下降12.5%，收窄11.7个百分点，新开工同比下降21%，收窄12.1个百分点。季节性因素叠加资金面边际改善驱动竣工明显反弹，同比由负转正增长15.4%。 预判后市，2021年全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别增2.1%和5%，2021年全年房地产开发投资规模同比增5.2%，新开工面和和土地购置面积将分别降10.3%和11.4%，竣工同比增15.9%。 经济仍在筑底，房地产销售投资单月降幅收窄 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633 / 21 政治局会议首提：促进房地产业良性循环。中央经济工作会议定调：坚持“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。央行降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿元，LPR时隔20个月首次下降，1年期LPR由3.85%降至3.8%。11城通过财税刺激托市，上海、北京放宽人才落户门槛。 1、行业定调良性循环，坚持“房住不炒”落实长效机制 12月6日，政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。8-10日，中央经济工作会议定调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。11日，统计局局长宁吉喆表示，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。 2、央行降准释放长期资金1.2万亿，去杠杆节奏将适度控制 12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。20日，央行公布12月LPR：1年期LPR降至3.8%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变。我们认为去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制。一方面，居民按揭贷款有望继续松绑，保证正常房地产交易平稳运行。另一方面，房企整体融资环境有望明显改善。金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企仍需去杠杆，融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。 3、京沪放宽人才落户，11城通过购房补贴、契税减免托市 11城通过财税刺激托底楼市，涉及购房补贴、契税减免。12月1日，开封对11月30日前在市辖区购买新房，补贴12%的契税总额。6日，重庆万州区举办房交会，凡购买参展企业住房实行契税减半补贴。7日，荆门对毕业5年内在中心城区购买首套房，按成交额的1.5%给予购房补贴，最高5万元。8日，南通下辖海安市对首次购房的新市民及各类人才，每平米购房补贴200-600元，并对改善购房的二孩、三孩及60岁以上老年家庭，每平米优惠200-400元。10日，呼和浩特对毕业5年内首次购房的高校毕业生，购房补贴3-10万元不等。黄山对各类人才首次购房，给予最低3万元、最高120万元的购房补贴。衡阳对购买新房依购房时间节点分别补贴契税的15%-50%，购买地下车位补贴契税的80%。重庆璧山区对购买新房、二手房、商办用房及车位，可享受契税同等金额的购房补贴。13日，芜湖对各类人才在市区购买首套房，给予最高10%的购房补贴。晋江对博士给予一次性安家补助最高50万元或购房补贴最高100万元。14日，金华市武义县对民营企业外来员工购买首套房，给予3万元购房补贴。16日，桂林对在五城区购买新房，按成交额的1%发放消费券补贴。上海、北京放宽人才落户门槛，10日，上海试点在五个新城和自贸区新片区就业的本市应届研究生毕业生可直接落户。24日，北京对清华、北大、复旦、上海交大、浙大、中国科技大和南大7所高校本科及以上学历毕业生和“双一流”建设学科硕士进京落户实行计划单列。 中央定调良性循环，京沪抢人才11城财税托市 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634 / 21 12月迎来房企年末冲刺季，在央行降准、居民端信贷放松等多重利好下，供应稳步放量，成交随之增长，市场信心逐步恢复。具体来看，本月房企推盘积极性略有回升，环比增10%，推盘重点区域主要集中在前期成交表现较好的核心一二线，诸如上