市场月报·12月小幅“翘尾”全年微降收官，1月预期季节性回落

12月小幅“翘尾”全年微降收官，1月预期季节性回落 12月新房供应略显乏力，成交小幅“翘尾”：重点30城供应环比微降2%，成交环比上升15%，全年累计同比微降2%，整体延续筑底行情。一线城市年末环比增幅显著高于二三线,二手房成交略有不济，12月与11月基本持平，地市12月成交规模翘尾，但溢价率创2023年新低。 展望未来，2024年1月迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考量到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。短期来看，热点城市和热点项目数量仍将下滑：首先，核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响，市场尚能“保温”，整体市场热度在各能级城市中居前。其次，以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势，购房自住需求小幅修复。 宏观：生产需求指标稳中有升，信贷需求仍整体偏弱 政策：会议定调明年房地产工作重点，京沪等36城松绑楼市：12月供应微降而成交小幅“翘尾”，1月预期环降土地：年末集中成交环比增78%，但溢价率创2023年新低 新增供应：环比降2%、同比跌20%，深青庐等缩量约3成新房成交：环增15%延续7月以来升势，沪汉厦甬等年末增幅超30%项目去化：平均去化率降3pcts至33%，蓉杭甬长等去化率持增库存：6成城市供求比下降、消化周期缩短但仍有6成超18个月二手住房：成交环降1%、同比增37%，沪杭领涨、蓉宁回调 出品单位：易居企业集团·克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 12月小幅“翘尾”全年微降收官，1月预期季节性回落 12月新房供应略显乏力，成交小幅“翘尾”：重点30城供应环比微降2%，成交环比上升15%，全年累计同比微降2%，整体延续筑底行情。一线城市年末环比增幅显著高于二三线,二手房成交略有不济，12月与11月基本持平，地市12月成交规模翘尾，但溢价率创2023年新低。 经济层面，宏观调控政策持续发力显效，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定。房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，行业指标继续呈现边际改善的迹象，单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，而竣工依旧保持高增长。 政策层面，12月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等定调明年房地产工作方向，地方36城政策松绑，北京、上海同步松绑限贷、优化普宅标准。 新房市场，12月新房供应仍显乏力，规模环比不升反降，成交热度略有回升，小幅翘尾，与“银十”基本持平。一线城市年末集中放量，环比涨幅超二三线，多数城市保持增势，仅成都、长春、珠海、常州等个别城市保持降势，同比跌多涨少。重点城市12月平均开盘去化率为33%，较上月下降3个百分点。各城市去化率环比跌多涨少，杭州、成都、宁波、长沙等因适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率稳中有降均不足20%，延续筑底行情。12月30个监测城市整体供求比由上月的1.10降至0.96，受此影响，30城市库存面积环比下降0.2%。7成城市消化周期较上月缩短，不过仍有21个城市去化周期超过警戒线。 土地市场，年末土地市场翘尾效应凸显，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米，下半年以来首次同比回正。全年土地成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低。热度方面，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。分城市来看，仅杭州、成都、上海、长沙等尚能保持一定热度，而武汉、天津、宁波、南京等城市月内土拍均为零溢价。 展望未来，2024年1月迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考量到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。短期来看，热点城市和热点项目数量仍将下滑：首先，核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响，市场尚能“保温”，整体市场热度在各能级城市中居前。其次，以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势，购房自住需求小幅修复。 生产需求指标稳中有升，信贷需求仍整体偏弱 经济层面，宏观调控政策持续发力显效，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定。房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，行业指标继续呈现边际改善的迹象，单月销售面积、新开工、房地产开发投资等指标单月同比降幅持续收窄，而竣工依旧保持高增长。 1、国民经济持续回升向好，生产需求指标稳中有升 随着宏观政策效力持续显现，11月份生产供给稳中有升：规模以上工业增加值同比增长6.6%，比上月加快2个百分点；服务业生产指数同比增长9.3%，比上月加快1.6个百分点。国内需求继续恢复：社会消费品零售总额同比增长10.1%，比上月加快2.5个百分点，服务零售额同比增长19.5%，比1-10月份加快0.5个百分点，固定资产投资同比增长2.9%，与1-10月份持平。物价总体稳定：1-11月份核心CPI上涨0.7%，涨幅与1-10月份持平，保持稳定。工业、服务业、消费等指标持续改善，高质量发展扎实推进，全年发展主要预期目标有望较好完成。 2、11月M1增速创新低，经济活跃度仍不高 11月末，广义货币（M2）余额291.2万亿元,同比增长10%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.4个百分点。狭义货币（M1）余额67.59万亿元,同比增长1.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和3.3个百分点。M2自2月份高点后一路下滑，11月增速回落至2022年3月份水平，而M1则持续低迷，连续15个月增速下滑，11月增速创下历史新低（剔除春节干扰月份）。M1的走弱反映了当前经济活性不高，企业投资动力偏弱，进一步体现了我国经济持续恢复的基础仍需巩固。 3、政府债券持续支撑社融增长，11月政府债券占新增社融近五成 11月份社会融资规模增量为2.45万亿元，比上年同期多4556亿元，2023年前十一个月社会融资规模增量累计为33.65万亿元，比上年同期多2.79万亿元。社融整体表现符合预期，主要依靠财政发力，支撑社融社融总量保持稳定。11月政府债券净融资虽较上月缩减至1.15万亿元，但同比仍多增4992亿，新增社融中占比达到47%，社融同比多增几乎全部由政府债券贡献，与近期地方特殊再融资债发行加快不无关系。2023年前11月社会融资增量累计同比多增2.79万亿元，其中政府债券净融资累计同比多增达1.8万亿元左右。 4、信贷需求整体偏弱，居中中长期贷款同比多增228亿元 11月新增贷款1.1万亿元，呈现环比增加、同比小幅回落趋势。同比由上月的多增转为少增1368亿元，且新增人民币贷款规模创2017年以来的同期新低，考虑到去年实际受到疫情反复的干扰，同比少增也反映出实体信贷需求尚待修复。居民端11月住户贷款增加2925亿元，其中，短期贷款增加594亿元，多增69亿元；中长期贷款增加2331亿元，同比多增228亿元。去年基数较低是居民贷款多增的原因之一，但综合来看，短贷、中长期贷款均出现一定投放改善，居民短贷受到“双十一”的影响，中长期贷款在房地产市场支持政策的推动和存量房贷利率下调的叠加作用下，得到一定修复。 会议定调明年房地产工作重点，京沪等36城松绑 12月，中央层面，中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议等定调明年房地产工作方向，地方层面，36城政策松绑，北京、上海同步松绑限贷、优化普宅标准。 1、中央经济工作会议等定调：化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式 12月11日-12日，中央经济工作会议召开，会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议召开。会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。住房和房地产板块，要坚持“房住不炒”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。 2、新一轮保障性住房建设启动，国开行发放全国首笔配售型保障房开发贷款 12月21日，住建部相关司局负责人表示，之所以启动新一轮保障性住房规划建设，是因为此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，不能满足需求，存在明显短板。新一轮保障性住房建设严格封闭管理，并实行“新房新政策，老房老办法”。 另外，国家开发银行已于近日实现福州市双龙新居保障性住房项目首笔贷款发放1000万元，这标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。国家开发银行此次向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，专项用于支持福州新区滨海新城700套配售型保障性住房建设。 3、地方36城政策放松，京沪下调首付比例、房贷加点、优化普宅标准 12月，36个城市42次松绑房地产政策，频次较11月近乎减半，但政策影响力不输前月，主要是北京、上海两大中心城市同步下调首付比例、房贷加点，并对多年不变的普宅标准做了优化调整。 聚焦本月政策内容，需求端主要包括以下几方面：其一，海口、唐山等2城放松限购，海口放宽省外居民购房限购要求，唐山解除限购。其二，北京、上海等8城放松限贷，京沪同时将首套房最低首付比例下调至30%，二套房北京最低40%、上海6区40%主城50%。其三，北京、上海优化普宅标准，不再设置“豪宅”总价线，此外北京调高非普宅各环线单价标准，上海调高面积标准。其四，唐山解绑限售，新房取得不动产权证书后即可上市交易。其五，武汉、郑州等18城放松公积金贷款，例如武汉阶段性提高公积金可贷额度、支持公积金付首付。其六，玉溪减税降费，个人住房满2年出售免征增值税。其七，沈阳、雅安等20城发布购房补贴，沈阳对2024年3月末前“卖一买一”购房者按100元/平方米给予补贴。 12月供应微降而成交小幅“翘尾”，1月预期环降 1、新增供应：12月新房供应仍显乏力，规模环比不升反降，新增供应1362万平方米，环比下降2%，同比下降20%，为近5年同期最低。全年供应约15458万平方米，累计同比下降10%。一线供应整体缩量，京沪高位回调、广州持稳、深圳缩水明显。 2、成交：12月整体成交热度略有回升，小幅翘尾，与10月基本持平。据CRIC监测，12月30个重点城市成交面积为1448万平方米，环比上升15%，同比下降17%。全年累计同比由正转负，微降2%。一线城市年末集中放量，环比涨幅超二三线，多数城市保持增势，仅成都、长春、珠海、常州等个别城市保持降势，同比跌多涨少。 3、项目去化：重点城市12月平均开盘去化率为33%，较上月下降3个百分点。各城市去化率环比跌多涨少，杭州、成都、宁波、长沙等因适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。南京、济南、郑州等去化率稳中有降均不足20%，延续筑底行情。 4、库存：12月30个监测城市整体供求比由上月的1.10降至0.94，受此影响，30个重点城市库存面积微幅收缩，环比下降0.4%。7成城市消化周期较上月缩短，杭州、厦门等环比收缩10%以上，厦门消化周期更是回到18个月以下，不过仍有18个城市去化周期超过警戒线，常州、珠海、东莞等消化周期还