地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678631 / 8 市场月报·2月成交同环比跌幅收窄至3成，地市流拍率显著降低 文/克而瑞研究中心 2月，房地产市场延续惨淡行情，返乡置业爽约，29城供应环比“腰斩”，房企供货节奏明显放缓，厦门等8城供应不足5万平方米近乎“断供”，成交更是同环比齐跌，跌幅均超3成，仅限于天津、西安少部分城市阶段性回升。土地市场大规模缩量，不过受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。 1、供应：房企“躺平”，环比腰斩，厦门等8城供应不足5万平 2月恰逢传统春节，供应持续缩量：29个重点城市新增供应面积504万平方米，环比“腰斩”，降幅达57%，同比回落40%。多数房企进入“躺平”阶段，推盘积极性不高。分能级来看， 一线城市商品住宅新增供应面积81万平方米，同环比降幅分别达到了17%和68%。绝对量来看，北上广深单月供应量均不足30万平方米，深圳2月仅供应2万平方米，达2021年以来新低。变化情况来看，仅北京一城供应环比回升，主要因上月基数较低影响，环比上涨42%，同比仍回落38%，深圳跌幅最为显著，楼市近乎“断供”，同环比跌幅均超85%，房企推盘积极性较低。 二三线城市新增供应面积422万平方米，环比下降54%，同比降幅也达到43%。无一城市单月供应量突破100万平方米，仅天津、海口本月迎来供应放量，同环比齐增，多数城市供应疲软，加速回落。同环比齐跌城市大体可分为两类：一是东南沿海城市诸如杭州、徐州、南京、苏州、无锡、合肥、东莞、常州等，环比跌幅均在4成以上，且多数城市“一降再降”，供应端略显不济；二是中部城市诸如武汉、成都、长沙、郑州、西安、昆明、南宁等，供应缩量显著。目前来看，整体供应基本见底，预判下月，我们认为，3月恰逢“金三银四”，房企推盘积极性会稳步回升，预计总体供应规模将稳步回升，尤其是东南沿海核心部分成交热度延续的一二线城市，房企推盘积极性预期稳步回升。 表：2022年2月全国29个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米） 能级 城市 新增供应 环比 同比 能级 城市 新增供应 环比 同比 一线 北京 29 42% -38% 二三线 南京 15 -44% -61% 上海 29 -83% - 苏州 15 -67% -22% 广州 21 -55% -26% 宁波 12 -37.4% -20% 深圳 2 -86% -92% 昆明 12 -79% -46% 合计 81 -68% -17% 无锡 11 -53% -50% 二三线 天津 76 300% 82% 合肥 5 -85% -81% 海口 40 63% 109% 东莞 4 -78% -78% 杭州 34 -46% -37% 长春 4 -61% -26% 武汉 29 -42% -24% 济南 4 -83% -83% 成都 27 -52% -57% 大连 3 -61% 54% 长沙 27 -32% -42% 南宁 3 -78% -79% 徐州 22 -80% -72% 常州 3 -91% -92% 郑州 21 -52% 6% 福州 1 -91% -92% 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678632 / 8 西安 20 -65% 10% 厦门 0 -100% -100% 佛山 18 19% -59% 合计 422 -54% -43% 青岛 16 -76% -72% 总计 504 -57% -40% 备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据25日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、成交：同环比降幅较上月收窄至3成，7成以上城市同环比齐跌 从成交表现来看，返乡置业爽约，市场热度持续回落。2月29个重点城市整体成交1077万平方米，环比下降32%，同比下降36%。主要是受新冠疫情不确定性和楼市低迷行情的双重影响，开发商“躺平”，购房者信心不足，即便多城下调贷款利率，提供购房补贴等纾困政策频出，仍然难挽成交颓势。 分能级来看，一线城市随着供应大幅缩量，整体成交也显著回落，2月总成交量仅为173万平方米，同环比齐跌，降幅分别达到了25%和42%。其中上海购房需求旺盛，虽然环比回落，但整体仍呈现出供不应求，同比持增，涨幅达到33%。北京恰逢冬奥会，加之新冠疫情，成交同环比跌幅均在6成以上，广深成交保持低迷行情，主要受前期调控政策持续发酵影响，短期内难有起色。 二三线城市总成交904万平方米，环比下降了29%，同比下降37%。从绝对量层面，成都、天津、徐州、南京、武汉位列TOP5，单月成交均在70-90万平方米，半数以上二三线城市单月成交不足50万平方米。从变化趋势来看，天津随着供应放量，成交稳步回升，同环比齐增；西安逐步走出疫情阴霾，购房需求迎来集中释放，因而同环比增幅分别达到了10%和57%，而多数城市呈现出同环比齐降，各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，即将步入“金三银四”传统成交旺季，叠加本月低基数影响，整体成交预期稳步回升，环比持增，但整体成交预期难以回归去年同期水平。 表：2022年2月全国29个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 能级 城市 成交面积 环比 同比 能级 城市 成交面积 环比 同比 一线 北京 20 -63% -62% 二三线 济南 31 -53% -50% 上海 88 -32% 33% 宁波 28 6% -49% 广州 46 -31% -38% 杭州 27 -54% -82% 深圳 19 -59% -47% 苏州 26 -53% -52% 合计 173 -42% -25% 昆明 21 -59% -49% 二三线 成都 90 -42% -19% 郑州 20 -58% 4% 天津 89 120% 73% 常州 20 -29% -42% 徐州 74 63% -49% 大连 18 17% -31% 南京 73 -20% 15% 无锡 15 -40% -53% 武汉 70 -24% -28% 长春 15 -51% -43% 西安 50 57% 10% 南宁 13 -54% -70% 青岛 49 -41% -26% 福州 12 -54% -58% 佛山 42 -50% -38% 厦门 11 -40% -53% 合肥 36 -35% -41% 东莞 8 -62% -71% 海口 35 -5% -12% 合计 904 -29% -37% 长沙 32 -48% -55% 总计 1077 -32% -36% 备注：上表中城市成交量为本月根据25日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 mNoQtOrOnMmPqQmOmMpOoOaQaO6MmOqQsQmOkPoOpMfQpNnR7NpOtMxNoPyQwMmPrO 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678633 / 8 3、库存：多城接近“零供应”，库存回落但消化周期仍进一步拉长 2月春节及春节后期，受多数房企看淡后市和当前市场需求不振、返乡置业规模缩减影响，绝大多数城市新增供应极低，仅北京和杭州略微呈供过于求，供求比分别为1.5和1.2。厦门、济南、福州、合肥、南京、南宁等省会城市本月均接近零供应。 受此影响下，仅北京、杭州和海口库存面积环比微增。但由于成交如期不振，多数城市库存消化周期环比再度拉长。如杭州、长春、郑州、南宁、昆明、无锡、苏州等环比上升超20%。从绝对值来看，大连、长春、郑州、青岛、东莞和昆明等库存消化周期大于2年。 表：2022年2月29个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月） 城市 供求比 上月供求比 库存量 消化周期 库存 环比 同比 消化周期 环比 同比 北京 1.5 0.4 1362 1% -3% 29.3 49% 75% 上海 0.3 1.3 455 -11% -22% 4.4 -17% -17% 广州 0.5 0.7 1348 -2% 16% 14.8 21% 77% 深圳 0.1 0.3 442 -4% 1% 12.3 31% 74% 青岛 0.3 0.8 2569 -1% 3% 31.6 21% 55% 武汉 0.4 0.5 2020 -2% 18% 19.3 14% 101% 成都 0.3 0.4 1773 -3% -4% 12.9 2% -11% 佛山 0.4 0.2 1600 -1% 2% 19.5 14% 47% 天津 0.9 0.5 1535 -1% 3% 18.0 4% 17% 长春 0.3 0.4 1515 -1% 8% 40.9 32% 59% 郑州 1.1 1.0 1495 0% 54% 33.9 32% 128% 昆明 0.5 1.0 1260 -1% 19% 24.5 22% 81% 大连 0.2 0.6 1202 -1% -11% 54.5 9% 39% 徐州 0.3 2.4 1007 -5% 15% 14.2 -11% 171% 苏州 0.6 0.8 927 -1% -14% 20.1 22% 48% 长沙 0.8 0.6 922 -1% -2% 11.9 19% 50% 西安 0.4 1.8 834 -3% 26% 17.2 9% 129% 南宁 0.2 0.5 799 -1% 17% 23.6 24% 154% 南京 0.2 0.3 695 -8% 15% 8.0 -10% 13% 杭州 1.2 1.0 660 1% -40% 9.6 42% 28% 济南 0.1 0.3 621 -4% -13% 10.8 15% 12% 东莞 0.6 1.1 581 -1% 41% 27.6 18% 350% 无锡 0.7 0.9 528 -1% 9% 21.3 22% 87% 常州 0.2 1.3 503 -3% 12% 20.0 1% 138% 福州 0.1 0.6 459 -2% -12% 19.8 16% 23% 宁波 0.4 0.7 385 -4% 98% 13.9 8% 390% 海口 1.1 0.7 357 1% -39% 10.0 9% -29% 厦门 0.0 0.6 347 -3% -9% 18.3 5% 38% 合肥 0.1 0.6 255 -11% -41% 4.8 -4% -1% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼 电话：021-608678634 / 8 4、成交结构：京沪小户型中低档占比增加，深高档占比上升10pcts 从价格段分布来看，低档产品占比深圳持平，上海和北京分别下降1个和23个百分点；中低档产品占比上海下降16个百分点，北京和深圳分别上升23个和8个百分点；中档产品占比上海和深圳分别上升18个和1个百分点，深圳占比持平；中高档产品和高档产品上海和深圳分别下降1个和10个百分点，北京占比上升1个百分点。 图：京、沪、深2022年1月、2月商品住宅成交价格比重 注：2月数据为初步统计数据 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海、北京和深圳分别下降2个、7个和4个百分点；90-120平方米产品占比三城分别上升7个、3个和11个百分点；120-144平方米产品占比上海、北京、深圳分别变化-3、4、2个百分点；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海和深圳分别下降1和9个百分点。 9%48%22%10%11%8%