房地产行业周报：新房成交面积同环比增长，杭州土拍市场火热

核心观点：新房成交面积同环比增长，杭州土拍市场火热 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比增长，20城二手房成交面积环比下降，同比增长。土地成交面积环比增长，同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周央行披露一季度末个人住房贷款余额38万亿，较年初增约2200亿，同比多增超2000亿。杭州迎来6宗涉宅用地出让，总土地面积402060 m，总规划建筑面积573289.6 m，总起始价102.76亿元，最终4宗地块溢价成交、2宗地块底价成交，6宗地块共揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4%。2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。 在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 一季度个人住房贷款同比多增，武汉发布九条购房新政 中央层面：央行：央行副行长邹澜在国新办发布会披露，一季度末个人住房贷款余额38万亿，较年初增约2200亿，同比多增超2000亿。 地方层面：武汉：武汉市住房和城市更新局发布《关于持续巩固我市房地产市场稳定态势的通知》，包含优化青年群体住房贷款服务、优化住房公积金贷款政策、加大“以旧换新”收购力度等九条购房新政。 市场端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热 销售端：根据房管局数据，2025年第18周，全国68城商品住宅成交面积216万平米，同比增加10%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达4174万平米，累计同比下降3%。2025年第18周，全国20城二手房成交面积为163万平米，同比增速+43%，前值+6%；年初至今累计成交面积3518万平米，同比增速+19%，前值+18%。 投资端：2025年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2168万平方米，成交土地规划建筑面积1981万平方米，同比下降9%，成交溢价率为7.4%。 杭州：杭州迎来6宗涉宅用地出让，涉及康桥单元、双浦车辆段、世纪城核心单元、萧山城区市北单元、西站新城单元、开发区单元，总土地面积 402060m2 ，总规划建筑面积 573289.6m2 ，总起始价102.76亿元。最终4宗地块溢价成交、2宗地块底价成交，6宗地块共揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4%。 融资端：国内信用债发行规模环比减少 2025年第18周，信用债发行20.5亿元，环比减少82%，平均加权利率2.57%，环比增加7BP。信用债累计发行规模1358.1亿元，同比减少23%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、一季度个人住房贷款同比多增，武汉发布九条购房新政 中央层面：央行：央行副行长邹澜在国新办发布会披露，一季度末个人住房贷款余额38万亿，较年初增约2200亿，同比多增超2000亿。 地方层面：（1）韶关：韶关市住房公积金管理中心宣布，自2025年4月27日起调整公积金最高贷款额度。二人及以上缴存人共同购房，首套住房贷款额度由70万提至80万，二套由60万提至70万。（2）东莞：东莞市住建局近日发布《关于加强全装修住宅建设管理的通知（征求意见稿）》，征求意见稿提出，全装修住宅销售合同应包含全装修内容，销售总价应包括装修款项，不得就装修部分另行或者由第三方与购房者再次签订装修合同或协议。（3）南京：南京市城乡建设委员会宣布，《南京市住宅房屋征收房票安置办法（试行）》（简称《房票办法》）正式印发，该办法允许房票跨区安置，余额可兑付现金，旨在优化房屋征收补偿方式，提升市民安置效率。（4）重庆：重庆市《提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》公开征求意见。方案涉及生育养育、节假日、住房消费等多方面，包括发放育儿补贴、落实带薪年休假、多渠道筹资建房等举措，旨在提振当地消费。（5）桐乡：浙江桐乡出台购房新政，2025年起分期发200张购房消费券用于市域新建商品住房，按面积兑现2-4万不等，同时对2023年后首次引进人才给予购房款50%补助，本科、硕士、博士最高分别获10万、25万、50万，还允许提取公积金付首付减轻压力。（6）昆明：昆明市住房公积金管理中心发布通知，2025年5月6日起，调整住房公积金贷款最高额度，根据原有政策规定，生育二孩、三孩的缴存人家庭购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度分别上浮20%、30%。（7）武汉：武汉市住房和城市更新局发布《关于持续巩固我市房地产市场稳定态势的通知》，包含优化青年群体住房贷款服务、优化住房公积金贷款政策、加大“以旧换新”收购力度等九条购房新政。 表1：一季度个人住房贷款同比多增，武汉发布九条购房新政 2、销售端：新房成交面积同环比增长，二手房成交面积同比增 长 2.1、68大中城市新房成交面积同比增长，环比增长 根据房管局数据，2025年第18周，全国68城商品住宅成交面积216万平米，同比增加10%，环比增加1%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达4174万平米，累计同比下降3%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增长 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2025年第18周68大中城市成交面积同比增长，环比增长 图4：2025年第18周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2025年第18周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比下降 图6：2025年第18周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2025年第18周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+39%、+14%、-18%，年初至今累计增速+16%、0%、-96%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交面积同比增长，环比下降 2025年第18周，全国20城二手房成交面积为163万平米，同比增速+43%，前值+6%；年初至今累计成交面积3518万平米，同比增速+19%，前值+18% 图8：17城二手房成交同比增长 图9：三四线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 2025年第18周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2168万平方米，成交土地规划建筑面积1981万平方米，同比下降9%，成交溢价率为7.4%。一线城市成交土地规划建筑面积31万平方米，同比下降80%；二线城市成交土地规划建筑面积847万平方米，同比增加3%；三线城市成交土地规划建筑面积1104万平方米，同比下降7%。（1）杭州：杭州迎来6宗涉宅用地出让，涉及康桥单元、双浦车辆段、世纪城核心单元、萧山城区市北单元、西站新城单元、开发区单元，总土地面积 402060m2 ，总规划建筑面积 573289.6m2 ，总起始价102.76亿元。最终4宗地块溢价成交、2宗地块底价成交，6宗地块共揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4%。（2）北京：北京迎来一宗朝阳区涉宅组合地块出让，该组合地块起始价126亿元，最终中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元斩获该地块，综合楼面价44565元 /m2 ，住宅楼面价54531元 /m2 ，溢价率0%。（3）南昌：南昌成功出让1宗红谷滩区九龙湖片区涉宅用地，地块位于红谷滩区龙虎山大道以东、西站大街以北，土地面积46036.23m2 ，规划建筑面积 105883.33m2 ，起始价625万元/亩，起始楼面价4076元 /m2 。该地块由南昌邦成恒泰置业有限公司以底价625万元/亩竞得，成交总价约4.32亿元，折合楼面价约4076元 /m2 。（4）北京：北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块迎来出让，地块七通一平，用地规模 12744.21m2 ，规划建筑面积 21665.15m2 ，容积率1.7，起拍价为6.36亿元，起拍楼面价29456元，中铁建以总价7.76亿元斩获该地块，成交楼面价35796元 /m2 ，溢价率21.94%。 /m2 1260403.06m2 （5）南京：南京迎来19宗涉宅用地出让，其中六合区3宗、江宁区2宗、浦口区4宗、建邺区1宗、溧水区9宗，总土地面积 751138.02m2 ，总规划建筑面积 ，总起始价98.30亿元。最终建邺区地块、江宁区九龙湖地块溢价成交，其余地块底价成交，19宗地块共揽金106.34亿元。（6）广州：广州成功出让3宗白云区涉宅用地，总土地出让面积 39269m2 ，总规划建筑面积 112660m2 ，总起始价21.30亿元。最终3宗地块均溢价15%以上成交，共揽金25.45亿元。（7）重庆：重庆市本级范围内迎来1宗江北区大石坝板块宅地出让，该地块土地用途为二类居住用地，土地出让面积 48575.3m2 ，规划建筑面积 97150.6m2 ，容积率2.0，地块起始价约7.82亿元，起始楼面价8045元 /m2 。最终海成以底价7.82亿元竞得该地块，成交楼面价8045元 /m2 ，溢价率0%。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模环比减少 2025年第18周，信用债发行20.5亿元，环比减少82%，平均加权利率2.57%，环比增加7BP。信用债累计发行规模1358.1亿元，同比减少23%。 图13：信用债单周发行规模环比减少 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2025年4月28-30日，下同）房地产指数下跌3.04%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-2.61%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：亚太实业、冠城大通、南山控股、新能泰山、空港股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天保基建、我爱我家、铁岭新城、特发服务、新华联。 图15：房地产指数下跌3.04%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中亚太实业、冠城大通、南山控股涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中天保基建、我爱我家、铁岭新城跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交环比增长，同比增长，20城二手房成交面积环比下降，同比增长。土地成交面积环比增长，同比下降，溢价率环比增长。国内信用债发行规模环比增长。本周央行披露一季度末个人住房贷款余额38万亿，较年初增约2200亿，同比多增超2000亿。杭州迎来6宗涉宅用地出让，涉及康桥单元、双浦车辆段、世纪城核心单元、萧山城区市北单元、西站新城单元、开发区单元，总土地面积 402060m2 ，总规划建筑面积 573289.6m2 ，总起始价102.76亿元。最终4宗地块溢价成交、2宗地块底价成交，6宗地块共揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4%。2025年前四月销售初步企稳，四月政治局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对地产调节政策成效给予肯定，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展。在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。