12月房地产行业月报（第66期）：京沪政策放宽终兑现，2024年市场料继续探底

——12月房地产行业月报（第66期） 相关研究： 投资要点： 《2023年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》《白名单又来了，谁将得救？》《月读数据丨行业还未到底（2023年1-11月）》 行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶 12月，随着北京、上海终于出台大力度的降首付比例、降贷款利率和松普宅标准政策，第二轮需求端宽松画上句号。回顾2023年，7月政治局会议后需求端宽松密集释放，至年底政策已经基本到顶。融资端政策延续“三支箭”，落地效果并不理想。展望2024年，政策的主要看点在于“三大工程”的推进以及融资端的落地执行。 住宅市场：2023年成交下滑5%，2024年料继续探底 从我们监测的40城数据来看，12月全国商品住宅销售面积为1684.4万平米，同比下行13.7%，环比上行18.8%，1-12月全国商品住宅销售面积同比下行4.6%。 12月新房市场成交略微“翘尾”，不少城市迎来了下半年的成交高点，但是依旧难与上半年成交相提并论。2023年开端即顶峰，一季度后即便有密集宽松政策和特定节点房企推货营销加持，成交回升都不大并且难持续，全年成交继续下滑。 我们认为，新房市场还未到底，2024年可能是继续下滑的一年。中性假设下，我们预计2024年全国商品房销售额将下滑5%左右，商品房销售面积下滑8%左右。 土地市场：全年供地完成率仅四成，2024年成交难有起色 2023年全国平均供地完成率约为四成，即便对于一线城市，也仅北京完成了供地计划，上海、广州、深圳的完成率分别为85.0%、58.0%和23.4%。 成交方面，2023年12月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为25774.6万平米，同比下降13.0%，2023年，全国成交规划建筑面积94264.1万平米，同比下降23.7%。 注：相对收益与沪深300相比 2024年，土地成交规模可能继续探底。热度方面，由于房企延续追逐核心城市、核心地段的策略，土地热度仍将呈现“点状”特征，个别地块高热、整体冷淡的格局不会发生变化。 联系方式： 联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、文婧、钱宇星、李子夜报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 企业表现：百强企业投资规模小幅下降，境内债融资下滑超10% 投资方面，受央企发力拿地驱动，12月企业拿地投资改善较为明显，全年来看，权益拿地金额TOP100房企拿地金额仅小幅下降，民企占比仅13%。销售方面，12月TOP200企业销售环比改善，同比依然为负，2023年全年销售下降16%，预计2024年仍难明显好转。融资方面，2023年境内债发行规模下滑12%。由于2024年房企到期规模略高于2023年，若融资扶持政策落地依旧缓慢，2024年行业资金状况可能更加紧张。 目录 1引言........................................................................................................................................12行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶.....................................................13住宅市场：2023年成交下滑5%，2024年料继续探底.............................................................44土地市场：全年供地完成率仅四成，2024年土地成交难有起色..............................................75企业经营：百强企业投资规模小幅下降，境内债融资下滑超10%...........................................9 图表目录 图表1：12月稳需求方面政策...................................................................................................................................................2图表2：12月稳融资方面政策...................................................................................................................................................4图表3：各能级城市12月商品住宅成交面积情况（万平米）.....................................................................................6图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）...................................................................................................................6图表5：2023年12月各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）.......................................................................8图表6：2023年12月各能级城市土地成交平均溢价率...................................................................................................9图表7：2020年1月至2023年12月全国房企拿地总金额和平均溢价率...............................................................10图表8：2020年12月至2023年12月权益拿地金额TOP100房企企业性质.........................................................11图表9：2023年1-12月销售额TOP10房企销售情况.....................................................................................................12图表10：2023年1-12月样本房企销售业绩及增速（亿元）......................................................................................12图表11：2020年1月-2023年12月TOP200房企销售总额及同比...........................................................................12图表12：2020年1月-2023年12月房企信用债融资情况（亿元）..........................................................................14图表13：2021年12月-2023年12月不同性质房企信用债融资情况........................................................................14图表14：2020年1月-2023年12月房企海外债融资情况.............................................................................................15 1引言 12月，北京、上海需求端政策终于开闸，为第二轮需求端宽松画上句号，目前需求端宽松已基本到顶。新房市场，12月成交略微“翘尾”，不少城市迎来了下半年的成交高点，2023年全年成交面积下滑5%。土地市场，2023年全国平均供地完成率仅约四成，土地成交量下滑超20%。企业层面，2023年，百强企业整体投资金额仅小幅下降，民企占比仅13%，TOP200企业销售下降16%，2023年境内债发行规模下滑12%。展望2024年，政策主要看点在“三大工程”推进和融资端政策落地，新房和土地市场预计继续探底，企业投融销压力不减。 2行业政策：京沪政策放开尘埃落定，需求端宽松基本到顶 12月，随着北京、上海终于出台大力度的降首付比例、降贷款利率和松普宅标准政策，第二轮需求端宽松画上句号。回顾2023年，7月政治局会议后需求端宽松密集释放，至年底政策已经基本到顶。融资端政策延续“三支箭”，落地效果并不理想。展望2024年，政策的主要看点在于“三大工程”的推进以及融资端的落地执行。 （1）稳需求：北京、上海终出手，2023年需求端宽松基本到顶 12月，需求端调控最为严格的剩余几个城市均进行政策放宽，为第二轮宽松以及2023年全年的需求端宽松画上句号。 首先是北京和上海的“两降一调”政策，这是两城2021年以来首次出台大力度政策。 具体而言，通过取消首付比例与普通住宅的挂钩以及直接降低首付比例，北京、上海首套房首付比例下降5-10个百分点，二套房首付比例最高能下降三到四成。房贷利率方面，北京城六区、非城六区首套房贷利率下限低至4.3%、4.2%，较此前下降45BP、55BP，上海中心城区、嘉定和青浦等7个外围区二套房贷利率下限低至4.5%、4.4%，较此前下降75BP、85BP。同时，对普通住宅的认定松绑，使得二手房交易税费负担得到明显减轻。 其次是海南宣布十条新政，主要内容为允许各市县边际放松限购、限售和限贷政策，优化严于省级口径的政策，随后海口出台政策，放松非户籍购房条件，取消离异限购。 我们认为，以724政治局会议为起点，第二轮需求端宽松启动，至2023年底，政策已经基本到顶。限购方面，除北京、上海和海南等少数城市或省份， 大部分城市限购要求已经取消或者明显降低；首付比例方面，“全国底”统一为“23”后，大部分城市已经跟随“全国底”，北京、上海、深圳等也明显下调了二套房首付比例；房贷利率方面，12月百城首套平均利率3.86%，低于“全国底”4.0%，二套为4.41%，与“全国底”4.4%基本持平。 因此，2024年的需求端政策可能并没有太多空间，一方面，为稳定预期，一线城市核心区域的限购不放比放宽可能更合适，另一方面，其他城市只剩一些边际调整空间，例如部分核心二线城市的核心区域限购放开，以及继续实施购房补贴、公积金贷款优惠等。 （2）稳融资：住建部表态支持民企融资，2023年融资政策落地不理想 12月，在“三个不低于”和“50家白名单”后，并无新的政策出台，仅住建部对行业融资和风险化解进行了积极的表态。 在2023-2024中国经济年会上，住建部副部长董建国表示，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”是不准确的，将继续配合金融管理部门，支持资金链暂时紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营。在住建部工作会议上，提到“持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序”。 回顾2023年，融资端政策以延续“三支箭”为主，但是政策的落地力度较缓，行业的资金状况改善并不明显，民企的困境愈演愈烈，年底虽然出台了“三个不低于”及“50家白名单”等支持民企融资的政策，但进展依旧不明朗。 如亿翰智库此前所言，导致这一结果的症结，在于没有能够改变房地产企业信用不足这一根本问题，因此在市场化的框架下，金融机构始终缺