宏观数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 1 成交年末翘尾明显 投资下行不容乐观 2014年12月房地产数据点评 2015年1月20日 点评机构：交通银行金融研究中心 联系方式：021-32169999-1066 点评人员：夏丹（研究员） xiadan@bankcomm.com 观点摘要 2014年末一线城市量价齐升，其他多数大中城市成交明显筑底回暖，房价环比降幅进一步收窄，这是政策面松绑、流动性宽松环境下房企以价换量与需求择时入市相结合的结果。而投资情况依然不容乐观，非热销地区难以提振。预计2015年成交将继续小幅回暖，转正为个位数增长；房价环比上半年或可转正，全年同比可能稳中微升；投资增速上半年下探仍将持续，下半年有可能企稳。 正文 一、成交改善进行中，房价环降再收窄 销售作为各项指标的先行军，2014年随市场调整出现大幅回落，四季度以来受政策放宽和资金偏松影响，呈现出明显的筑底回暖态势。商品房销售面积和销售额在2014年分别同比下降了7.6%和6.3%，较1-11月份收窄0.6个和1.5个百分点。 宏观数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 2 图1：2014年1-12月商品房销售面积与销售额 数据来源：国家统计局 结合房价来看，除了一线城市出现量价齐升，其他多数大中城市以量升价稳的态势为主，房价同比依旧下行，环比降幅则进一步收窄。12月全国70个大中城市新建商品住宅环比均价跌幅为0.42%，较上月继续缩小；同比降幅继续扩大，但弧度开始出现变化，时隔4个月后再次出现了同比上涨城市。这是政策面松绑、流动性宽松环境下，房企以价换量与需求择时入市相结合的结果，也是决策层较希望看到的局面。 图2：2014年70个大中城市房价同环比涨跌幅 数据来源：国家统计局 纵观2014年，楼市调整幅度之深超乎市场想象。全年销售面积和销售额同比相较上年末大幅下滑了25个和32.6个百分点；12月-10%-8%-6%-4%-2%0%0200004000060000800001000001200001400001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月万平方米亿元商品房累计销售面积商品房累计销售额销售面积同比增速销售额同比增速0.40 0.28 0.23 0.06 -0.16 -0.48 -0.93 -1.15 -1.03 -0.83 -0.59 -0.42 9.50 8.64 7.70 6.76 5.63 4.25 2.56 0.54 -1.20 -2.62 -3.73 -4.51 -10.00-5.000.005.0010.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月%环比涨跌幅同比涨跌幅 宏观数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 3 房价已经回落到2013年5月的水平。展望2015年，成交将继续小幅回暖，转正为个位数增长；春节过后，有望迎来刚需入市的一个小高峰。房价环比回升已成定局，上半年有可能转正；同比则依旧在探底，全年可能稳中微升。 二、资金环境趋松，利好供求双方 在需求端，按揭贷款和公积金贷款政策的持续调整使申请门槛降低、使用比例增大，促进需求入市。12月，按揭贷款优惠利率进一步降低，9折以下利率重现市场，尽管需附加一定的要求，但对提高需求购房能力有实质利好。 表1：12月部分城市按揭贷款最低优惠利率 城市 最低优惠 城市 最低优惠 北 京 8.8折 大 连 8.8折 上 海 8.5折 海 口 9 折 广 州 8.8折 无 锡 9 折 深 圳 8.8折 宁 波 9 折 西 安 8.5折 重 庆 9 折 杭 州 8.5折 成 都 9 折 苏 州 8.8折 哈尔滨 9 折 青 岛 8.8折 天 津 9 折 济 南 8.8折 南 京 9.5折 佛 山 8.8折 厦 门 9.8折 数据来源：融360 在供给端，除了销售回款加快，再融资放开也对房企资金面构成利好。近日证监会全面放松了上市房企再融资政策，今后不再需要经国土部进行事前审查，符合去年的预判。核准制的放开将简化房地产再融资流程，加快资金运作速度，有利于改善房企资金情况。 资金环境的改善使行业整体风险下行，但“黑天鹅事件”引发市场担忧。佳兆业事件从房源被锁到面临重组，负面影响持续扩大，市场 宏观数据点评 交通银行金融研究中心(BFRC) 4 会不会出现连锁反应？我们认为这仅是个案，不排除还有发生的可能，但出现系统性风险的概率极低，房源被锁不应被过度解读。 三、投资持续探底，下半年有可能企稳 投资情况依然不容乐观。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。尽管房企拿地热情相对提升，但我们仅结构性看多一线和少数二线城市，非热销地区的投资提振不易。房地产投资与固定资产投资增速间的剪刀差有继续扩大的趋势，房地产对经济的拖累作用也将越来越明显。预计房地产投资增速下探在2015年上半年仍将持续，随着销售情况持续改善和流动性逐渐宽松，利好因素积累到下半年可能带动投资企稳。 图3：2014年1-12月房地产投资与固定资产投资增速 数据来源：国家统计局 免责声明 本报告由交通银行金融研究中心撰写发布。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但交通银行对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告仅为报告出具日的观点和预测。该观点及预测无需通知即可随时更改。在不同时期，交通银行金融研究中心可能会发布与本报告观点和预测不一致的研究报告。 17.917.617.317.217.31716.516.115.915.815.719.3 16.8 16.4 14.7 14.1 13.7 13.2 12.5 12.411.910.51012141618201-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月%全社会固定资产投资增速房地产开发投资增速