房地产行业专题研究：12月新房翘尾收官，二手房成交创新高

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 12月新房翘尾收官，二手房成交创新高 请务必阅读报告末页的重要声明 2025年01月08日 证券研究报告 |报告要点 2024年房地产市场呈现“年末翘尾”趋势，政策刺激与房企业绩冲刺推动市场回暖。新房方面，35城新房12月单月同比增长15.53%，12月单月成交面积为近三年同期最高，12月百城新房价格环比上涨0.37%。15城二手房全年累计成交面积同比增长7.56%，12月单月同比增长64.49%，创五年新高，12月百城二手房价格环比下降0.53%，同比降幅缩小至7.26%，为年内首次收窄。全年300城宅地成交面积同比下降22.63%，流拍率降至3.28%，成交楼面均价同比基本持平。整体来看，年末新房、二手房和土地市场均有所回暖。 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明1/16 行业研究|行业专题研究 2025年01月08日 房地产 12月新房翘尾收官，二手房成交创新高 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 30% 沪深300 10% -10% -30% 2024/12024/52024/92025/1 相关报告 1、《房地产：国常会研究城市更新，2025年重点更加明确》2025.01.05 2、《房地产：地产止跌企稳，估值修复可期 ——地产行业2025年度投资策略》 2025.01.03 扫码查看更多 新房销售：业绩冲刺叠加政策催化，年末翘尾收官 2024年1-12月，35城商品房累计成交面积为15691万平方米，同比下降19.28%降幅较1-11月收窄3.13pct。12月单月成交面积为2051万平方米，环比增长28.36%，同比增长15.53%，12月单月成交面积为近三年同期最高。价格方面，受部分改善型楼盘入市影响，12月百城新房价格环比增长0.37%，同比增长2.68%。头部房企中，中国海外发展表现较好，全年累计全口径销售金额同比基本持平，TOP10房企平均降幅为24%。年末房企业绩冲刺叠加政策刺激，新房市场迎来翘尾行情。 二手房销售：12月成交量创近五年新高，价格跌幅年内首次收窄 2024年1-12月，15城二手房累计成交面积为9521万平方米，同比增长7.56%，增幅较1-11月走扩4.94pct。12月单月成交面积为1163万平方米，同比上涨64.49%，连续7个月保持正增长。价格方面，12月百城二手房价格环比下降0.53%同比下降7.26%，同比降幅年内首次收窄。分城市级别来看，高能级城市表现更优，12月一线城市成交面积同比增长95.78%。政策刺激下，二手房市场热度延续，成交量上升有望带动二手房房价逐步企稳。 土地市场：成交规模降幅收窄，流拍率显著降低 2024年1-12月，全国300城宅地累计成交面积为38257万平方米，同比下降 22.63%，降幅较1-11月收窄2.93pct；累计成交楼面均价为5551元/平方米，同比下降0.69%。12月单月，全国300城宅地成交面积为12312万平方米，同比下降15.62%，成交楼面均价为4715元/平方米，同比基本持平。12月部分城市成交多宗高溢价地块，受三四线城市成交占比提升影响，溢价率回落至4.81%。各地积极调整供地结构，土地流拍率降至3.28%。 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 2024年四季度以来，新房二手房市场成交量均有所回暖，土拍市场持续缩量，城 市延续分化。展望2025年，我们认为行业整体或继续出清，基本面修复或尚需时日，短期来看，城中村货币化安置或是市场销售的支撑。建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；推荐在重点城市中开展城市更新项目的企业，如建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。 正文目录 1.销售端5 1.1量：年末翘尾，12月新房二手房成交同比增长5 1.2价：改善性项目带动新房价格上涨，二手房降幅年内首次收窄7 1.3房企：百强房企降幅持续收窄，中海同比持平8 2.土地端10 2.1量价：成交规模降幅收窄，流拍率显著降低10 2.2分级别：一线城市热度延续，二线城市中杭州热度较高12 2.3房企：拿地降幅收窄，央国企和改善型房企为拿地主力13 3.投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企14 4.风险提示15 图表目录 图表1：35城商品房累计成交面积及增速5 图表2：35城商品房当月成交面积及增速5 图表3：35城商品房分级别1-12月累计成交面积（万平方米）6 图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比6 图表5：15城二手房累计成交面积及增速6 图表6：15城二手房当月成交面积及增速6 图表7：15城二手房分级别1-12月累计成交面积（万平方米）7 图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比7 图表9：百城新房二手房销售均价7 图表10：百城新房二手房销售均价环比变动7 图表11：TOP100房企累计全口径销售金额及增速8 图表12：TOP100房企当月全口径销售金额及增速9 图表13：TOP100房企全口径及权益口径销量10 图表14：全国300城宅地累计供需走势11 图表15：全国300城宅地累计成交楼面均价11 图表16：全国300城宅地当月供需走势11 图表17：全国300城宅地当月成交楼面均价11 图表18：全国300城宅地月度溢价率与流拍率12 图表19：全国300城宅地月度成交保证金比例12 图表20：一线城市宅地累计供需走势12 图表21：二线城市宅地累计供需走势12 图表22：三四线城市宅地累计供需走势13 图表23：分城市级别累计成交楼面均价（元/平方米）13 图表24：2024年1-12月累计土地出让金TOP10城市13 图表25：2024年1-12月TOP10城市累计规划建面及溢价率13 图表26：TOP100房企2024年1-12月拿地金额及均价14 图表27：TOP100房企当月拿地金额及均价14 图表28：2024年1-12月权益拿地金额TOP10房企14 图表29：2024年1-12月TOP10房企楼面均价及溢价率14 1.销售端 1.1量：年末翘尾，12月新房二手房成交同比增长 新房：2024年1-12月，35城1商品房累计成交15691万平方米，同比下降19.28%，降幅较1-11月收窄3.13pct。12月单月成交2051万平方米，环比增长28.36%，同比增长15.53%，12月单月成交面积为近三年同期最高。政策刺激叠加年末房企业绩冲刺，新房市场迎来翘尾行情。 图表1：35城商品房累计成交面积及增速图表2：35城商品房当月成交面积及增速 累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右）当月成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 150% 100% 50% 0% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -50% 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 100% 50% 0% -50% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -100% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 新房：分城市级别来看，2024年1-12月35城商品房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交4034、10329、1328万平方米，同比分别-13.16%、-24.20%、 +13.59%。12月单月成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交524、1384、144万平方米，同比分别+15.28%、+16.15%、+10.72%。进入四季度以来，一线城市保持较高热度，二线城市逐步回暖，三线城市累计同比保持增长。 135城包括1）一线城市：北京、上海、深圳、广州；2）二线城市：杭州、宁波、南京、苏州、武汉、济南、青岛、成都、福州、厦门、佛山、南宁、无锡、常州、绍兴、温州、金华、惠州、泉州；3）三线城市：扬州、镇江、连云港、盐城、舟山、汕头、江门、清远、莆田、芜湖、泰安、韶关。 图表3：35城商品房分级别1-12月累计成交面积（万平方米）图表4：35城商品房分城市级别当月成交面积同比 2021年2022年一线城市二线城市三线城市 2023年2024年 2024同比增速（%，右） 30,000 20,000 10,000 0 一线城市二线城市三线城市 20% 0% -20% -40% 80% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 二手房：2024年1-12月，15城2二手房累计成交9521万平方米，同比增长7.56%，增幅较1-11月走扩4.94pct。12月单月成交1163万平方米，环比增长23.99%，同比增长64.49%，同比连续7个月保持正增长。在一系列政策刺激下，12月二手房市场环比同比保持高增，成交量创近五年来新高。 图表5：15城二手房累计成交面积及增速图表6：15城二手房当月成交面积及增速 累计成交面积（万平方米）同比增速（%，右）当月成交面积（万平方米）同比增速（%，右） 10000 8000 6000 4000 2000 0 150% 100% 50% 0% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -50% 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 150% 100% 50% 0% -50% 2021/1 2021/4 2021/7 2021/10 2022/1 2022/4 2022/7 2022/10 2023/1 2023/4 2023/7 2023/10 2024/1 2024/4 2024/7 2024/10 -100% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 二手房：分城市级别来看，2024年1-12月15城二手房累计成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交2316、6839、366万平方米，同比分别+21.86%、3.87%、-0.29%。12月单月成交面积中，一线、二线、三线城市分别成交310、815、38万平方米，同比分别+95.78%、+56.35%、+38.70%。高能级城市二手房市场对房地产税收优化、取消普宅非普宅标准等政策更为敏感，考虑到交易周期，成交量在12月逐步 215城包括1）一线城市：北京、深圳；2）二线城市：杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华；3）三线城市：江门、扬州、衢州。 体现。 图表7：15城二手房分级别1-12月累计成交面积（万平方米）图表8：15城二手房分城市级别当月成交面积同比 2021年2022年一线城市二线城市三线城市 2023年2024年 8,000 6,000 4,000 2,