2024年青岛房地产市场年中总结

青岛锐理数据/2024年07月05日 电话：0532-80936157青岛锐理数据信息技术有限公司网址：www.qd.dcq.cn 5.商办市场 6.企业表现 7.总结展望 【全国经济】2024年上半年国民经济延续回升向好态势，运行总体平稳，一季度增速5.3%；上半年CPI与去年同期基本持平，运行总体平稳，PPI降幅同比收窄，物价总体稳定 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 住宅市场 电话：0532-80936157 【全国经济】2024年上半年M2增速持续下滑，短期实体经济仍然偏弱，有效融资需求或仍然不足，上半年社融增量主要来自于政府债券净融资和贷款，实体融资需求仍待进一步激发 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 总结展望 电话：0532-80936157 宏观环境 【全国经济】固定资产投资规模扩大；房地产投资大幅缩减，销售未见明显改善，投资持续承压 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 总结展望 电话：0532-80936157 【全国经济】2024年上半年全国商品房销售总额、投资总额增速均明显下滑，房地产政策不断调整优化，但政策效应释放还需要一定时间，目前房地产市场仍在调整过程中 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛经济】2024年一季度青岛GDP增速5.9%，仍高于全国平均水平；房投比重同比提升，房地产在全市经济中的比重回升 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛经济】城镇居民人均可支配收入平稳增长，一季度增速增至5.1%，金融市场运行稳健，居民储蓄意愿仍较强，存款余额再创新高 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 住宅市场 电话：0532-80936157 【青岛经济】2024年1-5月房地产施工面积和竣工面积同比下降，新房市场活跃度大幅降低，销售额及销售面积双降 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 住宅市场 电话：0532-80936157 【中央基调】“防风险”紧迫性上升，首次提出健全风险防控长效机制，加快构建房地产发展新模式，支持刚性和改善性住房需求，加快推进“三大工程”，深入实施城市更新工作 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 继续防范化解房地产风险，健全风险防控长效机制； 加大保障房供给力度，满足多样化改善性需求； 加快推进“三大工程”，城中村改造成重要机会点。 电话：0532-80936157 【中央政策】中央明确今年房地产政策聚焦在稳市场、防风险、促转型，上半年全国房地产政策继续保持宽松基调，国常会明确未来政策方向为“去库存”、“稳市场”，新一轮支持政策或逐渐开启 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 加大对“市场+保障”的住房供应体系金融支持力度 土地市场 商品房市场 住宅市场 3.5两会政府报告 1.12住建部、金融监管总局： 5.17央行： ①取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 ②中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知 ③对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 ④拟设立3000亿元保障性住房再贷款：利率1.75%，期限1年，可展期4次 电话：0532-80936157 要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。 【金融政策】2月降准降息、517新政“四箭齐发”力保市场加速改善，形成“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式，“救市、稳市”信号不断强化 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【地方政策】上半年地方政策调整紧跟中央政策的步伐，松绑政策出台超360次，限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房为今年地方热点政策，购房环境优化加码 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 2024年上半年各地因城施策主要政策松绑动作 •全面取消：长沙、成都、放松限购 取消利率下限 降低首付 西安、杭州、苏州、珠海•个体工商户取消限购：海口•多孩/非户籍/老人/大户型/外围区域适当放松：北上广深、海南、天津•当前仅北上广深四大一线城市和天津、海南省仍维持限购政策 •北上深：首套首付20%、二套30-35%•其余城市均执行首套15%、二套25%的最低标准 •各地均根据自身情况进行下调，最低的可达首套3.1%、二套3.35%•全国首套主流房贷利率平均为3.45%、二套主流房贷利率平均为3.9% 土地市场 商品房市场 住宅市场 以旧换新 商办市场 企业表现 放松限贷 加大公积金支持 总结展望 •贷款首套按区认定：苏州、兰州、南昌•挂牌中房源不计入套数：苏州、兰州•二孩套数核减：苏州等 保障房以购代建 •继续提升公积金贷款额度、在多孩、人才购房、改善型购房上进一步支持•互认互贷•可提作首付 •昆明、贵阳、惠州、临沧等10个城市跟进“以购代建”模式，统筹消化存量房地产和优化增量住房，支持收购部分商品房用作保障性住房 电话：0532-80936157 【青岛政策】青岛楼市政策呈现周期性变化，以“稳市场、防风险、促转型”的调控目标，保证青岛楼市健康平稳发展，目前青岛楼市进入全面宽松时期 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 2024.3.29发布《关于调整青岛市新发放首套住房个人住房贷款利率下限的通知》：•调整后变化：4月1日起青岛阶段性取消首套住房商贷利率下限2024.4.2发布《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策》：•政策措施包括推行“房票”制度，上浮公积金贷款额度，优化二手房“带押过户”流程，支持高品质住宅开发建设，以及取消首套住房商业贷款利率下限等2024.5.20青岛市城阳区出台房地产“一揽子”政策：•包括发放新建商品首次网签住房购置补贴、购买商办用房作为社区集体经济发展用房、城中村改造项目房票安置等一系列针对性政策2024.5.24胶州市发布《关于开展房地产市场“以旧换新”活动的通知》：•自2024年5月22日至2024年12月31日，胶州市决定试行开展房地产市场“以旧换新”活动。 2024.5.30中国人民银行青岛市分行官宣首套商贷最低首付款比例：•调整后变化：首套商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%；青岛商贷首套房贷利率3.45%，二套商业利率3.95%。2024.5.31《青岛市促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施解读》新闻发布会举行：•推出了按区（市）“认房不认贷”、发放购房家电消费券、加快推行房票试点、加大公积金贷款支持力度等优惠政策措施2024.6.24青岛部分银行调整房贷利率：•调整后变化：青岛首套房商贷利率3.25%，二套商业利率3.75%。 土地市场 商品房市场 电话：0532-80936157 【青岛政策】青岛响应宏观政策导向，优化供地政策，土拍实行取消最高限价，地价回归市场，实现土地供应工作和市场需求的紧密对接 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛政策】上半年青岛连续四批次出台28条政策，购房政策全面放松，立足市场供需两端，满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛政策】国家大力推动保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，上半年青岛组织国企收购存量房源用作保障性租赁住房，推动落实保障性住房的“以购代 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【重点规划】24年将全面完成20个低效片区规划设计，完善扶持政策，加快实施139个市政设施和公共服务项目。新启动20个城中村改造，建成安置房3.1万套 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 1月29日，青岛市市长赵豪志作的政府工作报告，提出2024年，青岛将优化城市规划布局，深入实施城市更新和城市建设行动，提升城市宜居宜业宜游水平。 提高城市规划水平。推动《青岛市国土空间总体规划（2021—2035年）》落地实施。完成市辖区分区规划及镇级总体规划，优化重点片区控制性详细规划。启动编制国土空间近期建设利用、工业用地布局、停车场建设等8个专项规划。加强主要功能区块、重要节点的城市设计，彰显城市特色风貌。 土地市场 深入实施城市更新。统筹推进低效片区开发建设和低效闲置土地处置。全面完成2 0个低效片区规划设计，完善扶持政策，加快实施1 3 9个市政设施和公共服务项目。高水平建设一批特色专业园区，促进产城融合，打造新的经济增长点。 住宅市场 深入推进历史城区保护更新。基本完成核心区老建筑保护修缮，实现中山路等8条道路改造完工。建成邮轮港区航运金融中心、世界之眼等项目。实施新兴业态招商专项行动，持续提升历史城区人气活力。新启动2 0个城中村改造，建成安置房3 . 1万套。完成4 3 3个老旧小区改造，一体推进周边老旧街区环境提升，加快嵌入式服务设施建设，提高物业服务品质。完成5个山头公园整治，新建城市绿道100公里。实施李村河（张村河）生态修复和环境整治提升工程。加快100个停车场建设，新增公共停车泊位2万个以上。 总结展望 加强城市精细化管理。深化重点领域专项整治。巩固违法建设治理成效，保持新增违建“动态清零”。持续推进市容秩序突出问题治理，深化景区景点周边、铁路公路沿线和主次干道两侧等区域环境综合整治，完成100条背街小巷整治提升，创建优秀规范化农贸市场40处以上。加快垃圾分类设施改造提升，提高分类处置和资源化利用能力。加强交通拥堵综合治理，系统化解173处交通堵点，深化交通秩序专项整治。完善群众参与机制，实施100处城市“微更新”。 电话：0532-80936157 【重点规划】《城阳区城市更新专项规划（2023-2035年）》（公示稿）提出城市更新策略，构建“一脊、一脉、两轴、一廊”的发展格局，实现“中央活力区、城市副中心”的发展目标 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 4月30日，《城阳区城市更新专项规划（2023-2035年）》（公示稿）向社会公开征求意见，规划范围是城阳区国土空间分区规划确定的城镇开发边界范围，总面积约256.85平方公里（不包含高新区）。 规划范围： 城阳区国土空间分区规划确定的城镇开发边界范围，总面积约256.85平方公里（不包含高新区 更新对象： 土地市场 老旧小区：建成年代久远、建筑质量较差、公服市政设施难以满足居民使用且不满足抗震、消防等要求的住宅区。 老旧商业街区：布局散乱、环境品质差、烂尾项目或建筑破旧废弃闲置的商业商务空间。城中村：城镇开发边界内建筑质量较差、难以满足抗震、消防要求、环境品质亟待提升，城市建设重点区域的低矮民房。老旧厂区：污染严重、效益较低、与青岛市产业发展方向不符、与城阳区发展方向不符的产业用地。其他更新区：指需完善提升服务功能和品质的公共开放空间、基础设施、公共服务设施等用地及政府认定的其他更新区。 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 城市更新方式类型： 总结展望 城市更新方式主要分为改造提升类、拆除重建类两类。 总体布局： 整体采取“强中、优北，两翼协同”发展战略，构建“一脊，一脉，两轴，一廊”的布局结构。 片区划分： 依据国土空间片区边界、城镇开发边界、街道行政边界及城市道路、自然边界等，划定九大更新片区，其中重点