2023年青岛房地产市场总结

青岛锐理数据/2024年01月08日 电话：0532-80936157青岛锐理数据信息技术有限公司网址：www.qd.dcq.cn 5.商办市场 6.企业表现 7.总结展望 【全国经济】2023年我国经济坚持稳中求进工作总基调，全力做好稳增长、稳就业、防风险工作，全年增速预计5.2%；四季度CPI和PPI有所下降，物价继续低位运行，工业企业需求回暖动力不足 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 总结展望 电话：0532-80936157 【全国经济】2023年M2增速持续下滑，资金活化程度偏弱，经济活力有待进一步提振，社融存量增速提升，政府债券是最主要支撑项 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 总结展望 电话：0532-80936157 宏观环境 【全国经济】固定资产投资平稳增长；房地产投资大幅缩减，房地产市场仍然处于调整之中 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 总结展望 电话：0532-80936157 【全国经济】2023年全国商品房销售总额、投资总额增速均明显下滑，在房地产领域一系列系列政策优化下，投资及市场预期尚未得到有效修复 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛经济】2023年前三季度GDP增速6.0%，仍高于全国平均水平；固投积极，房投回落，房投占固投比例降至12.5%，房地产在全市经济中的比重下降 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛经济】城镇居民人均可支配收入平稳增长，农村居民收入增长快于城镇居民，城乡收入差距进一步缩小，居民储蓄意愿仍较强，存款余额再创新高 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 住宅市场 电话：0532-80936157 【青岛经济】2023年前11月房地产施工面积同比增速下降，竣工面积同比上升，新房市场活跃度降低，销售额&销售面积双降 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 住宅市场 电话：0532-80936157 【政策导向】两会明确房地产行业支柱地位，提出防风险、促需求，构筑保障体系；下半年中央政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 首次重点强调化解房地产业风险，化解头部房企债务风险；再次提出着力改善预期、扩大有效需求，满足居民居住需求；首提房地产为支柱产业 控风险——头部房企稳定性，项目保交付重要任务； 促需求——支撑商品房刚需改善需求，加速保障房体系搭建。 电话：0532-80936157 【重要政策】中央强调房地产行业在国民经济中的重要地位，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”、“促需求” 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 6.16央行等五部门： 土地市场 商品房市场 大力盘活存量建设用地，从源头上减少各类建设占用耕地 5.21中办、国办： 各地新建城区、新建居住区要按标准和要求配套建设养老服务设施；老城区和已建成居住区要结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等，通过补建等方式完善养老服务设施。 电话：0532-80936157 【重要政策】中央政策环境前稳后松，下半年系列重磅政策频出，政策力度逐渐转向“托举并用”，房地产过热时期的限制性政策基本取消或优化 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 11.12央行、外汇局： 9.7央行： 7.10央行、国家金融监督管理总局： 我行将按照《中国人民银行国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》要求，依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。 发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。明确“金融16条”中的政策有适用期限的,将适用期限统一延长至2024年12月31日。 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。 7.14央行： 决定9月15日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点 土地市场 鼓励商业银行与借款人自主协商降低存量房贷利率 11.27央行等八部门： 9.28财政部等三部门： 商品房市场 7.24中央政治局： 联合发布《关于强化金融支持举措助力民营经济发展壮大的通知》，提出支持民营经济25条具体举措，强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。 对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。此外，对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 住宅市场 商办市场 2023年7月 12.11中央经济工作会议： 总结展望 10.7民政部等六部门： 统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。 发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，涵盖216项税费优惠政策。主要涉及新房和二手房减征契税、减免增值税、减征契税等方面 12.21住房城乡建设部： 要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。 7.27住建部： 更好支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式。 8.31央行、金融监管总局：发布《关于降低存量首套住房贷款利率有 电话：0532-80936157 将支持刚性和改善性住房需求、完善住房保障基础性制度和支持政策等纳入稳定大宗消费重要内容。 【金融政策】23年供需两端政策协同发力，供给端续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等金融政策纾困，缓解房企资金压力；需求端降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 土地市场 【金融政策】中央层面两次降准降息，动态调节首套房贷利率下限，央行助力实体经济企稳回升决心坚决，进一步稳定市场信心和预期，扭转市场主体情绪。 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【重点城市】楼市“先立后破”，地方调控政策松绑加力提速，核心一二线城市“四限”松绑，税费减免、购房补贴、普宅标准优化等政策调整优化 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【青岛政策】23年青岛紧跟国家调控导向利好政策应出尽出，青岛全域取消限购、限售政策放松，公积金政策多次加码，调控频繁，以促进激活市场需求 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 2023.6.1发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：•限售调整后变化：新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年；二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。•首付比例调整：非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。•其他政策：二手房带押过户，实行“优鲜卖”；推行棚改房票政策；尝试国有企业或者平台公司收购存量房源作为保租房。2023.8.14-8.28青岛市住房公积金管理中心三次发布通知：•调整后变化：“一人买房全家帮”政策延长至2024年8月31日；非限购区公积金贷款首套首付20%、二套首付30%2023.9.11青岛住房和城乡建设微信公众号发布：•限购政策调整：青岛全域取消限购政策；在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易2023.11.6青岛市住房公积金管理中心发布关于开展“商转组合”贷款业务的通知：•调整后变化：申请办理“商转公”业务的职工家庭，可选择将原商业贷款的一部分转为公积金贷款，形成“商转组合”贷款，无需自筹资金偿还原商业贷款余额与公积金贷款额度的差额部分。 土地市场 商品房市场 宽松 电话：0532-80936157 【土地政策】青岛响应宏观政策导向，优化供地政策，“多频、少量、快跑”，坚持“稳字当头”，下半年取消最高限价，价高者得 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【市场政策】市场放松政策持续加码，二手房、保租房、人才引进等调控放松，限购、限售、限贷等限制性政策基本取消或优化，全面引导激活市场需求，促进交易“动起来” 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【租赁住房政策】国家加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，我市建立保租房和青年人才驿站长效合作机制，形成一批优质的“保租房+青年人才驿站”试点项目库 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 电话：0532-80936157 【重点规划】《青岛市城市更新专项规划（2021—2035年）》正式发布，确定了更新目标、更新对象、更新方式和策略等总体思路，城市更新方式：保护利用、改造提升、拆除重建 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 3月10日，青岛自然资源和规划局网站正式发布《青岛市城市更新专项规划（2021-2035年）》，将作为指导青岛市未来城市更新工作的重要纲领性规划。 规划定位： 《青岛市城市更新专项规划（2021-2035年）》是青岛市国土空间规划体系中的重要专项规划，支撑《总体规划》的编制，指导各区城市更新专项规划和实施方案的编制，是开展城市更新行动的重要依据。 土地市场 更新目标： 商品房市场 通过实施城市更新，将青岛建设成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的新时代社会主义现代化国际大都市。统筹完成城市结构重塑、土地集约利用、产业空间拓展、城市功能完善、运行效率提升、人居环境改善、历史资源活化、生态环境修复等八项任务。 住宅市场 商办市场 城市更新对象类型： 《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》确定的城镇开发边界内现状建设用地中，存在物质性、功能性、结构性问题的老旧住区、老旧厂区、老旧街区以及其他更新区为本次规划确定的城市更新对象。 企业表现 城市更新方式类型： 总结展望 城市更新方式分为保护利用、改造提升和拆除重建三种类型 构建城市更新规划传导体系： 《规划》建立“国土空间规划引领、市-区（市）更新规划统筹指导、更新计划协同推进，更新实施方案统筹项目落地”的规划传导体系。 健全城市更新政策法规体系： 建立“1+N”涵盖法规、政策、操作流程、技术标准等多层次、覆盖全生命周期的城市更新政策包。以青岛市城市更新条例为核心，制定分类管理、规划管理、土地利用、资金筹措、操作流程、技术标准等分项实施政策和机制，系统推进城市更新行动。 电话：0532-80936157 【重点规划】青岛地铁远景年规划19条线、872公里，累计获批线路达到13条、506公里；计划至2028年陆续建成，实现交通枢纽和主要商圈全覆盖，初步建成“轨道上的青岛”。 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 3月7日，2023年青岛市地铁建设及地铁沿线开发建设攻坚行动情况公布，会上获悉:地铁6号线一期已实现洞通，力争年底实现空载试运行；地铁2号线西延段计划年底实现洞通；地铁8号线南段土建工程已完成72%。线路线路走向时间节点 电话：0532-80936157 【重点规划】山东省人民政府印发《青岛都市圈发展规划》，青潍日烟共组青岛都市圈，正式进入建设落地阶段 宏观环境 •全国经济•青岛经济•政策规划 10月13日，山东省人民政府印发《青岛都市圈发展规划》