中国·成都2023→2024用毅力穿越周期一2023年成都房地产市场总结及展望一易居企业集因四而瑞·研究中心 2023年行业深度调整，成都楼市表现出了超强毅力，各方面指标在全国位居前列，经济承压复苏跑赢全国、投资市场热度靠前、新旧房合计成交走高、高端需求表现强劲、产品力再上新台阶，但同时内部也表现出严重分化、有喜有忧，整体市场格局扑朔迷离。 01宏观篇02投资篇目录03市场篇CONCENT04产品篇05趋势篇 01宏观篇经济承压复苏，调控政策彻底转向，宏观面温火 经济表现一一全国经济弱复苏，成都表现优于一二线城市克而瑞2023年一一疫情结束首年、战争频发、美联储持续加息，全国经济复苏缓慢；年内重点城市GDP增速保持在4%-7%，普遍增速不及疫情前；成都前三季度GDP总额为16114亿元，居于中位水平，GDP增速6.7%，较22年疫情及限电限制下的经济疲态有大幅改观，位居重点城市首位，复苏动能强劲。成都GDP及增速走势2023年前三季度重点城市GDP及增速|成都GDP（亿元）成都GDP增速（%）全国GDP增速（%）2023年前三季度GDP（亿元）增速(%)2500030350006.7253000020000增速居首2025000150001520000高于全国16114100001.510150005000100005000上海北京 深圳广州重庆 苏州成都杭州武汉南京 天津青岛郑州西安202注：数据来源于统计局，由CRIC整理 增长动能一一投资、出口增速缩减。主要靠消费拉动克而瑞2023年1-10月，成都社会消费品市场运行亮眼，社零总额增速高于全国3.5个百分点，且呈逐月上升趋势；受房地产行业调整（房投下降21%），成都固投增速大幅减缓，目前已初步企稳；全国中西部外贸市场低迷，成都外贸进出口累计总额同比增速-10.5%，远低于全国平均水平成都社会消费品零售总额及增速走势成都社会消费品零售总额及增速走势成都社会消费品零售总额（亿元）一一成都同比增幅（%）全国同比增幅（%)社会消费品零售总额（亿元）同比增速（%）10000201000012 80001510.41080006000.956000400002000-54000-1020002023成都外贸进出口总额走势 (年度）成都固定投资增速走势外贸进出口总额累计值（亿元）成都同比增速 (%)全国同比增幅 (%)成都固投增速走势（%）全国固投增速走势（%）900050800032407000低于全国1.200093015增幅收窄3.35000201040002C10L53000增幅为负2000100010.5-105年8年201520202017年2019年2021年2023年1-10月注：数据来源于统计局，由CRIC整理； 增长动能一一先进制造业复苏强劲，文旅产业动能十足克而瑞2023年1-10月，成都五大先进制造业增速同比涨幅明显，带动经济上涨；另一方面，成都文旅产业动能十足，2023年中秋国庆假期旅游人次及收入已超疫情前（2019年），且旅游收入居全国前列；2023年规上文化及相关企业收入增速超全国28pct。图：成都五大先进制造业增速走势图：2023年1-10月规上文化及相关企业营收■2022年1-10月■2023年1-10月35.52023年中秋&国庆国内热门旅游目的地Top1012.210.77.7成都：TOP3上涨4位个13.4成都增速（%）全国增速（%)0.4电子信息产业丨装备制造产业医疗健康产业新型材料产业绿色食品产业图：成都中秋&国庆旅游情况表：2023年重点城市中秋&国庆旅游收入旅游人次 (万人)收入旅游收入(亿元)排名城市增速 (%)(亿元)3000258725023061上海20029230200013841502成都23817110001003杭州23817504南京22016602019年2022年2023年5北京156108注：1.数据来源于统计局、规划局，由CRIC整理；2.2023年中秋&国庆数据来源于携程、各城市统计局、文旅局； 政策表现一一核心政策全面松绑。结束6年高压调控克而瑞2016年10月，成都开启本轮房地产市场调控周期，17年进入“四限”时代，随后5年时间不断升级；2022年行业调整，楼市下行，调控政策逐步转向；2023年全国经济复苏缓慢、楼市低迷，在中央“支持刚性和改善性住房需求”及“合理优化调整房地产政策”的风向下，成都长达6年的限制政策逐步放开。图：成都楼市政策变化精准政策政策指导政策限制维稳补丁转向升级四限调控2019年2021年开启2020年松绑2022年2018年月部分远郊区开启人才目限价规则调整，清水、目集中供地，房价地价品月5.31:缩短购房资格时限2017年日规定摇号选房顺序，依政策，购房一定程度精装均有限定;质联动2023年月5.31：二胎及以上家庭及次为棚改-刚需-普通目主城+近郊开启“四限”可突破社保和户籍限月增值税免征年限由2年：目法拍限购，摇号系统补增设保租房家庭可增购1骨10.20：公积金“认房不认贷”日限购单位由个人升级为制变为5年丁套會9.26：仅5+2区144m以下限购日二手房纳入政策范围家庭月主城区与天府新区可月出台二手房指导价會9.26：限购套数放松，限购区可月社保要求提高至12个目摇号系统升级，支持月5.31：限售3年变2年增购1-2套。月以上日社保要求24个月以上交叉购买，高新南单刚需无房家庭月出台新建商品住宅技术月5.31：家庭唯一住房免征胃9.26：缩短购房资格时限日远郊纳入限购范围向输出月新房销售采用公证摇月远郊土拍实施最高限管理规范税5年变2年H 9.26：免征增值税年限5年变2号销售日全川首付比例提高，贷价，中心城区出现房月完善限购政策、商品房月5.31：公积金首付下调年款年限缩短地价双限。预售资金监管。10%，最高额度提至80會9.26：多孩家庭可加购1-2套，万第3套贷款认定为第2套房月5.31:优化限购区域青9.26：取消土地清水、取消“配建要求”、装修限价月5.16:降低套数认定标准胃8.28：144m以上不公证摇号月简化选房流程。舍8.28：优化无房资格认定注：信息来源于成都官方发布，由CRIC整理： 政策表现一一政策落地快、内容全，宽松程度靠前克而瑞自7、8月中央密集优化楼市政策后，成都于8.28和9.26两次政策调整，政策跟进时效较快；从政策内容看，限购、限售、限贷三大核心维度均有放松。表：2023年重点城市楼市核心政策对比②信贷政策①限购政策首付比例 (商贷)贷款利率 (商贷)能级城市2023年③限售政策！整体政策强度2023年套数条件首套二套首套下限二套下限！政策动态政策动态本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单本地：不限城六区50%城六区4.3%城六区4.8%放松北京外地：连续5年社保保持30%5年非城六区4.2%非城六区4.75%★★★★身1套非城六区40%(12.14政策)法拍限购本地：双户籍/单户籍+5年社保本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单外地：63个月中缴纳60个月社保保持50%4.5%上海30%4.1%放松5年★★★★身1套法拍限购部分区域40%部分区域4.4%(12.14政策)一线城市城六区限购本地：不限限购区缩减放松个人2年广州本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：连续2年社保条件放松30%40% 4.1%4.5%★★★☆(9.09政策）单身1套法拍限购(9.20政策)企业3年本地：户籍满3年且社保满3年本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套单放松深圳外地：连续社保5年保持30%40%4.1%4.5%3年(11.22政策)★★★★身1套法拍限购5+2区域144m以下限购本地户籍家庭3套、外地户籍家庭2套本地：不限条件放松限购区4.5%！放松非限购20%拿证2年成都外地：6个月社保限购区缩减40%4% (9.01官宣、★★☆单身2套限购30%热盘5年法拍限购(8.28/9.26政策)线下实行)多孩加推可增购1-2套4区限购本地：不限限购区缩减限购25%限购区35%限购区4.5%i放松杭州本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：有社保和个税记录条件放松4%热盘5年★★☆单身1套法拍不限购非限购20%非限购区30%非限购4.4%！(10.16政策)(10.16政策)放松重庆保持20%30%4%4.4%合同2年★(9.01政策）全面取消限购武汉3.8%4.4% 放松20%30%/★(9.19政策)(9.19政策）二线城市局部区域+120m以下限购本地：不限限购区缩减放松苏州外地：吴江区不限，其余3-6个月条件放松20%30%4%4.4%2年★★限购三套(9.14政策）法拍不限购(9.14政策)二环内限购本地：不限限购区缩减本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套放松西安外地：6个月社保条件放松20%30%4%4.4%2年★★☆多孩加推可增购1-2套(9.19政策）法拍限购(9.19政策)市内六区限购本地：不限限购区缩减放松天津本地户籍家庭2套、外地户籍家庭1套外地：6个月社保条件放松20%30%4%4.4%2年★★☆(9.01政策)单身1套法拍限购(9.01政策)全面取消限购4%4.5%放松南京20%-25%30%-35%3年★☆(9.07政策)（9.07政策）注：政策来源于各城市官方发布，由CRIC整理； 02投资篇4大重点关注维度|3大关键信号 ①供求量走势一一宅地供求规模均缩减，处近5年新低克而瑞重点关注：2023年大成都供应涉宅地可建面积不及去年7成，环比下降36%，整体供地节奏明显放缓；成交规模不足1300万m，处近5年最低值，较去年降幅再次扩大6个百分点至26%；成交金额约1224亿元，环比下降约12%，与去年降幅相当。大成都涉宅地供求走势大成都涉宅地可建面积供求及成交金额走势■供应面积（亩）■成交面积（亩）1供应可建筑面积（万m）1成交可建筑面积（万m）一成交金额 (亿元）180003000180016177.624816000160042691426225002368.2140002162.9140025052091.61223.62002.41200020001200737.2100009330 92311000150080001300.6 1286.180060001000600400040050020002000002018年2019年2020年2021年2022年2023年2018年2019年2020年2021年2022年2023年注：1.数据来源CRIC栅格地图；2.此处可建面积为涉宅地总建面积；3.供应不含因故终止地块： ②热度指标一一溢价率结构性上涨，热度聚焦一圈层克而瑞重点关注：土拍新政导致溢价率高于2021年、2022年，但仍不及2020年之前，流拍率位于次低位；从结构来看，一圈层热度最高，溢价及触顶地块多位于核心优质板块，二圈层仅不到3成地块有溢价，三圈层均底价成交；投资优中选优，热度分化明显。大成都涉宅地成交热度走势2023年各圈层成交涉宅地溢价结构(宗数占比)■溢价≥15%■溢价<15%■底价溢价率一流拍率100%16%即使一圈层亦未能全14%面高溢价，投资掐尖12%8%不赌预期，只看现状10%60%50%8%40%6%67%30%4%20%14%2%10%8%0%0%2018年2019年2020年2021年2022年2023年一圈层二圈层三圈层注：1.数据来源CRIC栅格地图；2.统计口径为涉宅地宗数；3.此处青白江、新津、东部新区归于二圈层计算； ③市场占位一一成都土地成交规模及土拍热度在全国上游水平克而瑞重点关注：2023年23个典型城市中，成都涉宅地成交规模和溢价率水平均排名第4位，流拍率偏低，仅高于苏州、无锡。2023年23个典型城市涉宅地供销情况（可建面积万m)25002000150010005000长沙西安重庆！成都武汉南京杭州郑州苏州州北京无锡长春青岛福州沈阳深圳■供应建筑面积2113.21814.32090.8！1300.61351.4870.5856.4849.6839.4923.8