2023年成都房地产市场总结及展望

用毅力穿越周期 一2023年成都房地产市场总结及展望一 易居企业集因四而瑞·研究中心 2023年行业深度调整，成都楼市表现出了超强毅力，各方面指标在全国位居前列，经济承压复苏跑赢全国、投资市场热度靠前、新旧房合计成交走高、高端需求表现强劲、产品力再上新台阶，但同时内部也表现出严重分化、有喜有忧，整体市场格局扑朔迷离。 01宏观篇02投资篇03市场篇04产品篇05趋势篇 目录 CONCENT 01 宏观篇 经济承压复苏，调控政策彻底转向，宏观面温火 经济表现一一全国经济弱复苏，成都表现优于一二线城市 2023年一一疫情结束首年、战争频发、美联储持续加息，全国经济复苏缓慢；年内重点城市GDP增速保持在4%-7%，普遍增速不及疫情前；成都前三季度GDP总额为16114亿元，居于中位水平，GDP增速6.7%，较22年疫情及限电限制下的经济疲态有大幅改观，位居重点城市首位，复苏动能强劲。 增长动能一一投资、出口增速缩减。主要靠消费拉动 2023年1-10月，成都社会消费品市场运行亮眼，社零总额增速高于全国3.5个百分点，且呈逐月上升趋势；受房地产行业调整（房投下降21%），成都固投增速大幅减缓，目前已初步企稳；全国中西部外贸市场低迷，成都外贸进出口累计总额同比增速-10.5%，远低于全国平均水平 增长动能一一先进制造业复苏强劲，文旅产业动能十足 2023年1-10月，成都五大先进制造业增速同比涨幅明显，带动经济上涨；另一方面，成都文旅产业动能十足，2023年中秋国庆假期旅游人次及收入已超疫情前（2019年），且旅游收入居全国前列；2023年规上文化及相关企业收入增速超全国28pct。 2023年中秋&国庆国内热门旅游目的地Top10 成都：TOP3上涨4位个 政策表现一一核心政策全面松绑。结束6年高压调控 2016年10月，成都开启本轮房地产市场调控周期，17年进入“四限”时代，随后5年时间不断升级；2022年行业调整，楼市下行，调控政策逐步转向；2023年全国经济复苏缓慢、楼市低迷，在中央“支持刚性和改善性住房需求”及“合理优化调整房地产政策”的风向下，成都长达6年的限制政策逐步放开。 政策表现一一政策落地快、内容全，宽松程度靠前 自7、8月中央密集优化楼市政策后，成都于8.28和9.26两次政策调整，政策跟进时效较快；从政策内容看，限购、限售、限贷三大核心维度均有放松。 02 投资篇 4大重点关注维度|3大关键信号 ①供求量走势一一宅地供求规模均缩减，处近5年新低 重点关注：2023年大成都供应涉宅地可建面积不及去年7成，环比下降36%，整体供地节奏明显放缓；成交规模不足1300万m，处近5年最低值，较去年降幅再次扩大6个百分点至26%；成交金额约1224亿元，环比下降约12%，与去年降幅相当。 ②热度指标一一溢价率结构性上涨，热度聚焦一圈层 重点关注：土拍新政导致溢价率高于2021年、2022年，但仍不及2020年之前，流拍率位于次低位；从结构来看，一圈层热度最高，溢价及触顶地块多位于核心优质板块，二圈层仅不到3成地块有溢价，三圈层均底价成交；投资优中选优，热度分化明显。 ③市场占位一一成都土地成交规模及土拍热度在全国上游水平 重点关注：2023年23个典型城市中，成都涉宅地成交规模和溢价率水平均排名第4位，流拍率偏低，仅高于苏州、无锡。 ③市场占位一一典型房企在成都投资布局力度靠前 重点关注：2023年投资活跃房企主要有华润、保利、建发等，且均在14城及以上有拿地动作，布局较为广泛；成都近年住宅成交规模及涨势处全国中上水平，14家典型房企中8家均在成都投资布局，整体拿地规模于23城中排名第5位，投资比重较为靠前。 ④结构变化一一地楼联动效应明显。仅不到3成区域环比涨幅为正 重点关注：楼市热带动地市热，天府新区、龙泉、高新、双流均为楼市高销区，土地成交规模同步高位；24个行政区中，都江堰、简阳、金堂无成交外，仅7区成交环比为正，其中彭州、大邑因去年成交处于低位，导致环比大涨，高新南区主因成交2宗超百亩地块，环比上涨。 ④结构变化一一传统民企占比提升，平台型企业占比下降 重点关注：随着年内融资宽松程度提高，传统民企投资活跃度显著增加，但整体仍以央国企为主，占比76%。从圈层结构看，一圈层关注度最高，各类房企分布相对均衡，二三圈层平台型企业占据超5成份额，托底意味较为显著。 特殊信号一一①限价虽有上调，但实际价格兑现度普遍在85% 重点关注：2023年地块限价水平虽显著提升，但年内首开的88个“双限”项目中，7成项目实现预售价顶格，而从实际售价来看，超9成项目折扣销售，其中近5成项目优惠折扣在10%以上，仅不到1成项目价格实现度达100%，整体价格实现度不高。 特殊信号一一②核心区高地价项目价格实现度较高，但利润空间有限 重点关注：根据已入市高价地项目价格实现度来看，地段、产品力、品牌需兼备，售价则能实现顶格销售，并可在板块溢价15%左右，同时具备一定走量；即便如此，地房价比仍接近0.6，反映利润空间较窄。待入市高溢价地块位置普遍较佳，后市走量无压，但利润空间仍有限。 特殊信号一一③多样化投资模式减轻开发压力，代建表现突出 重点关注：投资难度大、资金压力大的行情下，演变出多样化开发模式，如积极开拓代建业务、联合资方入场取地合作、股权增资分担资金压力和风险，以及平台获取的地块寻求经验房企操盘合作等方式，实现抱团取暖，合作双赢。 特殊信号一一③多样化投资类型的具体合作模式 委托开发管理模式(代建） 股权合作模式 03 市场篇 4大核心关注维度|4大关键诱因|3大特殊信号 ①市场占位一一成都市场韧性较足，属于量价齐升区间 重点关注：34个重点一二线城市，4成城市销量稳中有涨，涨幅普遍在20%以内；近6成城市价格稳中微涨，涨幅普遍在10%以内。成都销量涨幅靠后，价格涨幅靠前，整体呈现出较强韧性。 ②供求量走势一一销量略好于去年。但不及往年 重点关注：全年新房成交面积环比上涨2%，供应量环比下降8%，整体供求结构略显失衡；在本轮周期中，销售量为次低，与2021、2020、2019年相比，分别下降23%、16%、14%。 ③结构变化一一一圈层供求占比双升，区域两极分化 重点关注：供求量持续向一圈层转移，其中天府新区成交量占比断层领先；二圈层中龙泉、双流成交占比靠前，与供应量及区域实力正相关。 ④价格变化一一一圈层价格涨势突出、二圈层价格维稳三圈层微降 重点关注：一圈层套均总价跳跃式上涨57万，表现为结构性上涨，圈层间价格梯度明显； 诱发主因一一①3年疫情管控+6年高压政策放松，助力市场复苏 重点关注：从月度趋势看，年内出现两次波动，主波峰出现在疫情全面解封后的3月、4月、5月，6月开始明显转淡，三季度市场筑底；在926新政刺激及国庆大促动力下，第2轮次波峰出现在10-11月，12月再次下探。 诱发主因一一②二手房高位成交稳定置换链条 重点关注：市场主力刚需群体被迫挤出新房市场，①新房供应产品门槛高所致；②新房90%精装交付，交房时间延长，等待成本高；③看重配套，而成熟地段价格门槛高，购买力有限；④下半年业主价格让利。二手房成交表现强劲，支撑置换需求进入新房。 诱发主因一一（3优质板块供应加大、：热门项目加速出货。支撑市场热度 重点关注：AB类板块供应占比加大，环比提升4.5个百分点，总占比达到50%；热门项目借助地段、产品力卖点，快推快销，为市场注入活力。 诱发主因一一④热盘多踩准黄金推货节点，辅以地段及产品力助力走量 9、10月，利于销售走量；部分区位欠佳项目通过降价也取得不错表现。 特殊信号一一②整体价格结构性上涨的同时，伴随二八分化 重点关注：仅不足两成的板块价格有上涨，其余8成维稳或下降。价格下降板块多位于二三圈层，而一圈层价格下降板块主要分为两类，即竞争激烈且板块辐射能力不足，典型代表如东安湖板块；其次是板块发展成熟度不高、规划能级相对偏低，易被上游板块拦截。产品端，100m以下产品由于主要集中于三圈层，市场承压，价格环比为负；120-130m产品价格因受众以首改客群为主，受经济及收入预期不佳影响最明显，价格涨势大幅收窄，140-144m产品价格涨幅最大，为结构性因素，该面积段供应量大涨且多在一类板块。 特殊信号一一③开盘认购率下降，但出现结构性转变 重点关注：开盘认购率高于90%的项目占比上涨25pct，而此类项目供应套均面积为161m，1供应产品中180m以上占比达23%，即核心以深改和高端产品为主，需求表现突出。其对应客群经济抗压能力强，同时因此类产品供应提质，位置及产品均较优。 04 产品篇 供求表现2大市场诱因3大特殊信号 结构变化一一首改（120+）品改（140+）产品段供求份额持续扩大、高端表现强劲 重点关注：120m以上改善产品整体供应占比达到55%，成交占比达到56%；其中120-130m、140-144m成交份额分别扩大2pct/4pct，170m以上深改产品成交份额保持稳定。 结构变化一一新盘加大刚需(110+)←品改（140+)）产品占比 ：一二圈层年内新开138个项目，产品面积向两端发展，供应120m以下刚需产品占比37%、140m以上品改+深改产品占比同样为37%。 市场诱因一一①面积段同质化严重，新盘寻求适度差异化户配 重点关注：在权衡了产品供求关系、市场主力客群、总价门槛等因素下，今年新盘供应产品在满足主力品改客群需求产品（140m+）下，兼顾加大了供求关系相对健康的刚需产品（110m+）比例，补捉次要客户群体，避开红海竞争。 市场诱因一一②深改置换年+高端产品送代+资金避险，高端购买力积极入场家居克而瑞 重点关注：庞大需求量支撑，辅以产品质的提升，叠加成都良好的城市基本面，高端需求积极释放。 深改集中置换年根据国人升级改善住房5-10年的置换周期推算，2016年以前成交的房子在今年全部已达置换期： ，成都中心城区共成交高端住宅约9.3万套2010-2016年, ◆2023年中心城区供应600万以上住宅约7000套，占比约7%，且以稀缺核心板块项目为主 ◆麓湖生态城2023年11开11「玄鸟湾」195-350m²「鸿岸」218-285m²「鲲国，√095-01「市 高端产品迭代升级 》居住痛点 房龄长、户型结构差、小区设备老化、物业服务待升级等 >前期置换需求受阻: 严格限价背景下，产品控成本，整体品质不高，叠加部分核心区优质项目难取得预期价格，导致市场高端产品供应难满足客户需求。同时限购严格。 >2023年高端产品供应提质提量： 限价放松，开发商利润空间有保障，产品品质提升&核心区优质高端项目集中入市 特殊信号一一①细节差异化设计，提高居住品质，增加产品竞争力 重点关注：高得房率成为今年新产品一大卖点；110m+刚需产品打造大开间横厅、2T2户板式结构，拉高刚需品质上限；140m+品改产品则从大开间主卧，细节精致化设计进一步提升产品力。注：数据来源于项目公开信息，由CRIC整理，如有出入以项目案场为准；户型 产品设计解析一一110m+户型设计亮点 110m+新产品横厅设计成为主流，项目打造着重点在于提升客厅面宽尺寸和主卧的舒适体验，大面积的景观阳台、酒店式套房主卧成为卷户型新趋势。 产品设计解析一一品改140m+户型设计亮点 140m+品改新产品是在首改产品基础上做到放大与提升，更大的客厅开间，灵活多变的多功能房间，以及更大尺寸的主卧空间，整体提升品质感与舒适度。 产品设计解析一一品改140m+户型设计亮点 同时，143m品改产品在市场上内卷严重，部分项目为打造差异化，设计采光、景观面积更大、满足多重场景化的需求的单面L型景观阳台。 特殊信号一一②产品差异化升级成必要手段，但仅此仍难实现高溢价 重点关注：市场竞争激烈，优质核心板块项目在高地价成本及强竞争环境下，仍需通过产品升级实现更高溢价