2022年成都房地产市场回顾与2023年展望

2022年成都优质写字楼市场供应回升，全年六个新增楼宇交付，合计约43.4万平方米，同比增长35.7%，系2017年以来的首个供应小高峰。其中，超九成项目为核心商务园区的甲级楼宇，而东大街更是时隔十年来首次迎来单一业权甲写项目。着眼需求端，尽管优质新增供应的良好预租给市场吸纳量带来积极贡献，但全年疫情反复、行业调整、高温限电等事件打乱市场运行节奏，抑制新增需求增长，以及引发头部企业削减办公面积或迁回自建楼，导致全年租赁活跃度持续平淡；但临近年末，随着数笔大面积的租赁结束长周期的谈判并最终落定，市场情绪得到一定改善，最终2022年优质写字楼吸纳量录得约9.2万平方米，同比减少约80.6%。其中，全年甲级楼宇吸纳量仅录得3万平方米，原因在于年内宏观环境不明确性增强及行业调整导致的租户腾退、整合办公面积主要集中于此，大幅抵消优质新增供应的预租贡献。租金方面，全市优质写字楼平均租金同比下跌1.2%，其中甲级楼租金同比下跌0.4%。分区域看，年初金融城业主持相对乐观的预期并调整租赁政策，加之后期面对宏观波 动仍持较高韧性，故全年租金同比上涨1.6%，是全市唯一实现正增长的商务区；而东大街和传统CBD租金跌幅最大，同比分别下降3.8%、3.4%。金融业重返需求首位，工业互联网引领TMT，头部专业服务企业积极扩张2022年新增租赁面积分行业看，金融业时隔三年重返需求榜首，占比23.0%，同比大幅上升9.9个百分点；其中，传统金融业持续引领，保险、银行尤为活跃，且展现出对大面积的偏好，贡献了全年23.8%的3,000平方米及以上面积段的成交即为佐证。非传统金融业需求占比扩大至46.2%，主要是得益于年内地方平台公司等国资背景企业的扩张。TMT全年新增需求明显收缩，同比下降6.6个百分点，占比22.2%，位居第二。更值得关注的是，TMT需求结构加速调整，其中工业互联网连续两年增长，扩大至67.7%，以SaaS为代表的专业服务（占比TMT需求的44.1%）、网络安全、云计算、大数据等企业尤为活跃。消费互联网方面，在历经数轮行业调整后，来自于新兴领域的需求开始显现，如线上教育转向素质教育类的需求开始涌现。同时，在游戏、MCN等企业的扩张带动之下，娱乐及传媒类企业占比TMT需求同比显著增长10.3个百分点至19.5%。此外，年内数笔近2万平方米的TMT需求投落至乙级或其他类型物业，折射出具有人员密集特性的TMT企业在宏观环境不确定之下展现出对性价比更高的诉求。专业服务业全年需求维稳，占比12.9%，位居第三。具体而言，律所表现最为亮眼，贡献了该类需求的27%，其中包括多笔3,000平方米及以上的大面积段成交。此外，会计师事务所是另一瞩目的需求增长点，年内数家头部会计师事务所在蓉升级、扩租办公面积；亦有企业加大在蓉投资，新设分支机构或共享服务中心，这一趋势映射出该类企业对成都不断优化的产业结构及随之衍生日益增长的配套专业服务需求持有较强信心。全年跨省商务活动受到影响，幸而成都“建圈强链”成果斐然从需求来源看，2022年中资（省外）、外资企业的需求占比分别为42.6%、5.7%，同比均有所下滑，主要是因为年内一系列宏观事件导致跨省商务活动受到多次影响；就四川省内企业方面，受益于成都“建圈强链”行动，链主企业积极带动链条上下游、 左右岸的企业主体不断增长，衍生出相关办公需求，年内TMT、专业服务及金融业对省内企业的需求贡献率最大，分别为21.5%、16.0%和15.6%。核心商务区优质供应带来升级、搬迁窗口期，但不确定性推高小面积段和精装需求分区域看，2022年市中心与城南的需求占比分别为55.1%、44.9%，“双核”商务区的市场发展格局不变。其中，市中心因居住及旅游人口更为密集而在年内吸引消费服务、酒店餐饮及零售贸易类企业的进驻；另一方面，在TMT行业平衡产业聚集和成本控制的双重考量之下，市中心的青睐度不断提高。城南方面，核心商务区金融城年内的新增甲级楼宇为市场带来升级、搬迁的窗口期，吸引包括律所、金融、专业服务等在内注重品牌形象的企业纷纷入驻。然而，宏观环境不确定性的增强推高全年小面积段的租赁需求增长，即500平方米以下面积段的成交占比高达74.3%。另一方面，企业的成本考量也体现在装修等前置成本的关注，继而推动年内市场精装房源的热度走高，2022年提供“拎包入住”服务的第三方办公服务运营的新增需求占比全市达2.8%，系2019年以来的最高水平；此外，年内多个甲级楼宇亦推出精装楼层或房源，旨在更为灵活地对接市场实际需求。展望2023年，随着防疫“新十条”带来的适应期接近尾声，在经济持续复苏的基调下，预计写字楼需求或将于二季度反弹。然而，2023年新增供应继续攀升，约66.5万平方米的楼宇计划交付，加之天府新区将逐步进入供应周期，市场压力犹存，租金仍面临一定的回调压力。 “2023年成都写字楼市场有望随经济复苏的基调而逐步回暖，特别是成都政府年末的‘出海招商’行动成功斐然，一批重点项目将于2023年陆续落地继而有望衍生相关办公需求。此外，以保险、证券、律所为代表的企业或将继续紧抓核心板块的租赁窗口期于2023年延续升级、搬迁策略，消费行业或将随消费复苏而迎来新一轮的办公需求增长。业主运营方面，紧跟全国‘十四五’规划，更多企业视ESG为未来重要的发展指标之一，‘绿色低碳’或将由此革新楼宇选址机制，成为财务指标的又一衡量维度。因此，业主应持续提升楼宇品质，强化健康属性，以来捕获升级型租赁需求。” 2022年成都零售物业市场供应量回升，全年共录得7个购物中心开业，合计约79.3万平方米的商业面积，在年内同时见证三个百货退出的背景之下，仍推高总存量突破千万平方米。值得关注的是，新增供应的近九成均于第四季度集中亮相，其中备受瞩目的成都SKP和大魔方的开业带动交子商圈跨越式发展，继而加速其与春盐商圈所构建的“双核心商圈”格局成型；与此同时，依托成都公园城市示范区的建设，开放式物业渐成趋势，旨从品牌租户、消费场景、运营时间等多方面与盒子物业实现互补增值效应，年内近六成新增供应均为“盒子+街区”的形态即为佐证，如环贸ICD、世豪广场南馆等。着眼需求端，全年疫情反复及一系列突发事件引发的阶段性城市管控和购物中心运营时间调整后，消费走低，品牌扩张需求放缓，且次级、近郊商圈的部分大型体验、餐饮商家承压并退租；加之12月初客流量随疫情管控的全面放开而波动，市场进一步承压。因此，截至年末市场整体空置率同比上升2.6个百分点至9.7%；全市购物中心首层平均租金走势转跌，全年累计跌幅达1.7%。 投资者在蓉扩张步伐不变，年末消费市场开始回暖尽管2022年市场不确定性较大，但投资者在蓉扩张步伐并未放缓，年内轻、重资产积极布局未来极具潜力的热门板块，如城南区域，或新项目开工建设，合计共10笔案例，创历史新高，折射出投资者对成都商业市场的信心。值得关注的是，新落地项目包括3笔百货的转型升级旗舰店，其定位愈发潮流年轻化，且物业形态也将打破传统尝试创新。临近年末，消费市场在疫情感染高峰过后逐步回暖，且在2023年元旦小长假进一步回升，尤其是旅游、餐饮等业态。据成都市文广旅局的数据显示，元旦假期期间，全市A级旅游景区共接待游客146.5万人次，第三天客流量56.1万人次，较第一天环比增长68%；全市直属公共文化场馆开展线下活动246场次，线下接待市民游客9.4万人次。零售业态：奢侈品、高化、香氛、专业运动、独立、潮流按2022年品牌新增店铺数看，零售业态占比52.3%，同比收缩2.7个百分点。其中，奢侈品牌加码成都，或新设首店，或于交子公园和春盐商圈、IFS和太古里布局“双店”；高化品牌积极扩张，沙龙香氛成又一新宠品类，并成为年内购物中心冷区大规模调改的主力军；露营风席卷全城，户外运动品牌持续活跃，且愈发聚焦细分专业领域，如跑步、登山、滑雪等；服饰聚焦“独立特性”，潮流、无性别及设计师品牌引领趋势等。餐饮业态：外来菜系、咖啡、茶饮、本土特色、小而精、跨界餐饮业态占比31.9%，同比增长2个百分点，得益于年内咖啡茶饮品牌的多点多店布局，特别是内资咖啡和新中式茶饮品牌；同时，本土包容性吸引新一轮外来餐饮来蓉，特别是不同菜系的餐厅，如北京菜、淮扬菜、云南菜等；另外，本土特色餐饮也携年轻化运营方式迈入购物中心，“小而精”的特色餐厅不断涌现；最后，“零售+餐饮”的跨界创意门店兴起，通过业态互补来增强消费者体验，如LV中国首家餐厅TheHall会馆、Cartier全球首家下午茶室等。体验及主力店：健康护理、新能源汽车、 沉浸式空间、策展、社群体验业态占比12.4%，同比收缩0.5个百分点，除健康护理、街舞教室的持续扩张外，沉浸式体验空间亦渐成趋势，在融合的尝试下，衍生“演出+策展+零售+快闪”的新兴业态，如改造焕新后的Cosmo购物中心内部打造的7,600平方米跨层复合空间“INNERCO内合”等。主力店占比3.4%，同比增长1.2个百分点，新能源汽车品牌最为活跃，同时多品牌组合的“门店社区”，如HarmayCommunity2.0社交空间，和以成都SKP-S为代表的策展商业空间也备受瞩目。展望2023年，成都零售物业市场供应维持高位，合计约69.5万平方米的新增项目计划开业；其中，天府新区、龙泉等区域将迎来量与质的提升。需求端方面，零售物业将是在防疫措施调整中最为受益的物业类型，经济复苏和消费意愿回升有望触发2022年的超额储蓄释放。整体而言，2023全年预计市场呈供需两旺的格局，租金预计将于下半年止跌回调。 “紧跟经济复苏和疫情管控优化，品牌方应开始着手评估和准备，并充分利用和重塑实体店的价值。对运营商而言，消费升级的趋势不变，需从品牌和服务双管齐下迎合消费者对高品质购物的追求。此外，随着未来的消费者对环保产品、绿色供应链、可持续消费的意识将持续提升，品牌方应将绿色理念贯穿到整个零售价值链，而运营商则需引入和更好地利用ESG购物理念。” 2022年成都仓储物流市场迎来6个高标库交付，新增仓储面积约37.5万平方米，其中超五成落于青白江园区。全年净吸纳量仅录得约16.6万平方米，同比显著下降近八成。究其原因，年内疫情反复及高温限电等事件对各行业生产、跨省市物流及零售皆带来影响，放缓仓储需求增长；另一方面，由于年末购物高峰不及预期，部分前期短租扩仓的电商于第四季度提前退租。相应地，截至年末，全市高标库整体空置率为9.8%，同比上升3.4个百分点；由于如双流、新都等核心园区因有限可租赁面积而于上半年调高租金预期，全年平均租金同比微涨0.2%。食品及医药类的需求瞩目新增需求分行业看，成都仍是消费主导型市场，电商、三方物流及零售贸易分别占比45.5%、25.4%及23.0%。值得关注的是，疫情反复的背景下食品及医药类的消费需 求得以释放，全年食品/饮料的需求占比为19.1%，其中包括三笔来自于中央厨房的成交案例；而医疗保健/药品的需求占比则为8.6%。成本控制贯穿全年，带动仓储需求于园区间搬迁及整合宏观环境不确定下，成本控制贯穿全年租户的选址策略，年内搬迁及整合至性价比更高园区的案例不断涌现，这另一方面亦反映出次级园区的产业氛围不断成熟。以青白江为例，凭借较新仓储设施及高性价比，加之城镇化进程加速和城配新能源物流渐成趋势，自2020年以来不断吸引电商及上下游企业聚集于此。数据显示，2020年至今，全市约59.8%的电商需求均落于青白江园区。展望2023年，成都仓储物流市场将迎来7个新增项目交付，合计仓储面积约48.3万平方米。紧跟经济复苏和消费回暖步调，预计仓储需求或将于年中应势反弹，空置率有望得到一定改善。 “成都作为消费主导型市场，零售及相关行业的复苏有望带动2023年仓储需求的回暖。另一方面，随着产业链资源重塑，新能源汽车、生物医药等提速发展，亦衍生相关仓储需求。分区域看，核心园区价值凸显，并带动新一轮租户迭代，而外迁整合的租户也将有效地带动次级园区的产业氛围不断增强。” 2022年成都投资市场共录得13笔大宗交易，交易金额达135.2亿元，创历史新高；其中7笔交易皆于第四季度达成，交