2023年成都房地产市场回顾与2024年展望
一、写字楼市场
供应与需求：
- 供应：2023年，成都优质写字楼市场供应小幅下滑，共交付5座建筑，总面积约34万平方米，同比下降21.4%。天府新区以近70%的新增供应引领市场。
- 需求与吸纳：宏观经济不确定性影响租赁活动，全年净吸纳量约为2.7万平方米，市场整体空置率同比上升4.0个百分点至24.7%。甲级写字楼市场在供应持续背景下，空置率于第三季度升至31.1%，但第四季度随着大型租赁项目的签订，空置率小幅降至30.9%。
- 租金变化：全年租金总体下跌，上半年保守调整，跌幅0.6%，下半年加速下跌，累计跌幅3.0%，最终全市优质写字楼平均租金同比下跌3.6%。
二、零售物业市场
供应与需求：
- 供应：2023年，成都零售物业市场仅迎来3个购物中心开业，合计供应面积约47.3万平方米，同比下降40.3%。新增供应中，85%落于天府新区。
- 需求特点：餐饮增速领先，文旅热度攀升，助力消费市场加速复苏。餐饮业态占比增长7.9个百分点至39.8%，体验业态回暖至14.5%。
- 空置率与租金：全市空置率同比上升1.3个百分点至11%，首层平均租金同比下降2.0%，次级商圈跌幅最大为1.9%，核心商圈租金于第四季度企稳。
三、仓储物流市场
供应与需求：
- 供应：2023年，成都仓储物流市场新增31万平方米高标库交付，同比下降25.1%，为近四年最低。
- 需求变化：吸纳量显著增长101.7%，上半年因降本增效驱动谨慎扩仓，下半年需求回暖。网络消费复苏与制造业升级刺激需求释放，三方物流和电商需求占比合计达75.1%。
- 空置率与租金：全年空置率同比下降1.8个百分点至7.9%，平均租金同比下跌1.1%，但下半年跌幅收窄。
四、投资市场
交易概况：2023年成都投资市场共完成11笔大宗交易，总成交额42.9亿元，同比下降39.6%。资产类型多样，零售物业占比近30%，其他类型如写字楼、工业物流、酒店及综合体各有交易。国企及民营企业为主要买家，企业类投资者占比超90%。
不良资产投资：法拍类不良资产投资在成都乃至全国范围内活跃度提升，2023年占比36.4%，成为投资者的重要策略之一，得益于待售物业数量的历史高位。
五、2024年展望
- 写字楼市场：预计2024年成都优质写字楼市场新增供应约66万平方米，其中超57%落于天府新区，市场将面临进一步竞争。
- 零售物业市场：新增供应减少至约46.5万平方米，主要集中在次级商圈，市场差异化表现或将延续。
- 仓储物流市场：2024年成都仓储物流市场新增供应约23万平方米，核心园区供应量占17.5%，非核心园区加速扩张，特别是天府空港园区及简阳。
- 投资市场：预计2024年成都投资市场将维持谨慎态势，关注点可能转向更具性价比的资产类型和投资策略。
